試論房屋租賃中法定優先承租權

陳廣華 楊光明

摘? ? ? 要：房屋租賃中法定優先承租權是《中華人民共和國民法典》合同編中新增設的法定權利，其性質應解釋為附條件的形成權。具體適用時，需要著重關注房屋租賃中法定優先承租權的行使條件和例外情形。對“同等條件”的判斷應采用限縮解釋，將租賃價格、租賃期限、履行方式、履行期限這四類合同條款明確作為判斷“條件”，其他合同條款則應由出租人提出主張和舉證，由法庭視情況自由裁量;除“同等條件”之外，行使條件的內容還應包括存在一年以上合法有效的租賃關系、出租人繼續出租房屋且已與第三人成立合同以及承租人在合理期限內行使權利。公開競價招租、輕資產住房租賃企業從事轉租業務和承租人違約這三種情形則可以構成優先承租權行使的例外。

關? 鍵? 詞：法定優先承租權;同等條件;公開競價招租;住房租賃企業

中圖分類號：D923.6? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? 文章編號：1007-8207（2022）04-0093-09

收稿日期：2021-11-05

作者簡介：陳廣華，河海大學法學院教授，博士研究生導師，法學博士，研究方向為民商法、不動產法、法律社會學;楊光明，河海大學法學院碩士研究生，研究方向為民商法學。

基金項目：本文系江蘇高校人文社科校外研究基地——水利法治研究中心項目的階段性成果，項目編號：2017ZSJD004。

近年來，我國房屋租賃市場在租房需求高漲和國家“租購并舉”政策的推動下實現了快速的發展。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）頒布前，我國法律一直缺乏對房屋租賃中承租人續租權利的保護措施。……