房地產的改變與企業的選擇

陳啟宗

住房房地產已經到了賺大錢的尾聲，或者是這個時代已經過去。

筆者想談談“理性與穩健”，房地產在任何一個新興的市場都不容易理性，也都不容易穩健。所以政府和金融機構的調控是一個必須的環節，如果沒有的話，恐怕很容易不理性，也就會變得更不穩健。

因為這個行業是關乎到老百姓的生計，所以任何有為的政府都必須小心地處理，我國政府在這方面也是下了相當多的工夫。

多年前我已經講過一句話，中國房地產的黃金時期早就已經過去了，要是你是參與者，就往往不愿意面對現實，所以反應就會晚。

當然你意識到情況，并不表示立刻就要采取行動，但是必須有充分的心理準備，要不然市場改變的時候，你就會被放在一個非常被動的位置上。

需求永遠存在，市場也永遠存在，不會因為今天我們行業面對的難處就消失，所以從這個角度來看，那是好消息。

但也應清醒認識到賺大錢的機會基本上過去了，而且是機會越來越小。我想問個問題，要是你不是在這個行業，會不會在今天這個環境進入這個行業？比如說你剛大學畢業，會不會想做一個住房房地產的開發商？如果你不愿意進入這個行業，我們已經在這個行業的人就會思考，我還要不要繼續留在這個行業？

對房地產行業的企業來說，這是一個應該問的問題。你可能給出的答案是，我沒得選擇，我一定要留在這個行業。至少你經過了一個理性的步驟考慮這個問題，從而得出應該留下來的決定。但是你要非常清楚地知道，賺大錢的機會已經過去了。

賺大錢有兩個方法，一個是我做的不多，但是附加價值很高，邊際利潤很大。我做一點點就可以賺很多錢。另一個就是利潤很低，所以就要做很多，才能夠賺到一點錢。我想房地產行業絕對是已經進到后者。

要研究房地產如何改變，首先要看一看我們是怎么走到這一步？這是個老問題，也是我和別人在這個場合或者別的場合說了不少的事，每年我講的基本上都是一個調子，為什么我們會走到這一步？老實說十幾年前甚至于20年前，我們就應該知道住房房地產這個商業模式是不可持續的，當然我也理解，人在江湖、身不由己。

我常常講一句話，凡是做生意的人，對市場要有相當的敬畏，活在危機感里面，知道有一天這個游戲會結束。要是這樣的話，最少管理上能有充分的預備。

為什么我說是不可持續的呢？二三十年前，這個行業是非常不規范的。以往這20年來，市場越來越規范化，這是大勢所趨，是一個市場慢慢成熟的表現。對于我們行業，對于整個經濟體，對于社會都是大好事。

但是在規范化的過程中，你就不能光是靠從前那些不規范的手法去賺錢。越規范化賺錢就越難。所以房地產行業就變成一個完全是量的較量，一年能拿多少地，一年該完成多少、銷售多少，完全是靠數量為主的行業。

不止是量的較量，還是一個速度的較量，你要比別人快。然后還是一個貸款的較量，你神通廣大，能夠找到錢或者找到比較便宜的錢，你就有優勢，因為這樣量的較量、速度的較量、貸款來源的較量，就產生了一幫成功者，但是這些成功者絕對是暫時的成功者，不可能是永遠的成功者。

多年前我就聽說好多房地產商開始去做別的行業了，比如去做鋼鐵、水、電動汽車等等。那些大房地產企業做這些事的時候，就是你退出這個行業的時候，因為房地產應該是一個相對來說能賺錢的行業，那些老大們都去做別的事了，去賣水了，去種菜了，去搞電動汽車了，去煉鋼了，這就證明他們心里非常清楚，他們從事的住房房地產行業不再是一個好賺錢的行業，要是仍然好賺錢，為什么要搞別的東西？那些行業跟房地產行業完全沒關系。

所以聽到有些老大們去搞這個事的時候，就是你退出江湖的時候，最少是要小心行事的時候。

這個行業早年實在是賺了不少錢，所以那些參與者、老板們，他們有些自我膨脹，而且是自我膨脹到很嚴重的地步，很容易做出不理性的決定。

要是一個行業里過多這樣不理性的人，過多這樣不穩健的企業，整個行業就會變得不理性、不穩健，這正是房地產行業以往二三十年來的一個寫照。

房地產企業的三個選擇：

第一，仍然留在本行，房地產行業不會消失，不過利潤會變得非常低、非常薄，跟營建商差不多，但風險比他們還要大，因為你要去買地。所以留在本行還可以賺錢，但是賺的不是大錢，而且要比從前小心很多，因為盈利率會下降，一不小心就會虧本。

第二，轉去做商業房地產。這一塊也是要非常小心的事情，商業房地產跟住宅房地產就像我們打乒乓球和打網球的分別，有相當類似之處，但是也有相當不同之處。乒乓球和網球，你能打一個并不表示你就能打另外一個，兩者都可以玩，但是所需要的能力是不一樣的。

去做寫字樓，寫字樓更離譜，內地一二線大城市寫字樓市場的空置率30%、40%甚至更多，你憑什么本事能在那樣的市場里賺錢？

還有一些是做酒店，我從來不喜歡酒店，酒店是個很不好的行業，所謂不好是不好賺錢的意思。

第三，退出房地產。