當前房地產并非“市場底”

摘要：盡管政策出現邊際性的利好，但是遠非政策的底部更非市場底部，目前的政策還不能完全解決房企資金鏈斷裂的風險問題，預計新的一年還會有相關政策出臺來幫助盤活市場，并實現中央經濟工作會議提出的房地產實現“良性循環”的目標，也就是說2022年才會是“政策底”。根據市場周期趨勢來看，預計市場底部會在2023年7月份左右實現。

關鍵詞：良性循環;一城一策;邊際利好

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）01-0042-03 收稿日期：2021-12-16

作者簡介：宋紅衛，同策研究院研究員。

近期房地產市場政策出現一系列的點狀（非全面）利好，不論居民購房按揭貸款方面還是房企融資方面，均有邊際的改善。最近中央經濟工作會議再次強調：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。中央經濟工作會議首次提出房地產行業“良性循環”的導向目標。隨后國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆2021-2022中國經濟年會上明確提出：房地產業是支柱產業，住房更是居民的消費。一系列政策信號表明房地產行業開始進入“政策筑底期”，此時也并非政策的底部，更非“市場底”。

盡管政策開始進入“筑底期”，但是此時也并非政策的底部。政策盡管出現邊際利好，但這些政策還不能力挽狂瀾及時止住房企陸續出現資金鏈斷裂的情況，也不能扭轉當前的市場下行的趨勢。并且從頂層政策提出到具體政策落地實施，尤其是落實到“一城一策”還需要一段時間，且政策本身具有時滯性，即政策出臺到傳導到市場，且起到效果，還需要一段時間。

日前統計局公布的相關數據也表明目前市場也有一些邊際（非趨勢）改善。2021年11月份房地產開發投資額為12380億元，同比增長-4.3%，但是降幅比10月份收窄了1.1個百分點（見圖1）。數據表明，房地產投資仍然處于下行，但是投資負面的影響沒有繼續擴大，有邊際改善的跡象。

房地產開發投資核心主要由兩個主要部分（占比94%以上）：拿地投資和施工投資。投資的邊際改善主要是施工投資的影響，2021年11月份新增施工面積1.68億平方米，新增量比10月份增加了2000萬平方米。當前政策要求房企保交付，保交房，政策會向這個方向傾向。但是拿地方面，市場仍然沒有改善，2021年1-11月全國土地購置面積增速為-11.2%，降幅比10月份擴大0.2個百分點（見圖2）。當前第三次土拍市場的表現也印證了這一趨勢，成交規模收縮，大量的流拍、低價成交出現。

最重要的是目前市場的信心還沒有恢復，去年11月份全國商品住宅成交面積12737萬平方米，同比下降16.29%。且2021年11月份的銷售規模在近5年中是最低的（見圖3）。從目前的形勢來看，大部分城市出現案場來人情況不理想的狀況，部分城市還出現降價打折“以價換量”的情況。2021年上半年市場的矛盾還集中在信貸額度不足，購房按揭排隊的情況，當前已經轉化為購房人群不足。從銷售規律來看，四季度是房企重要的“跑量窗口期”，尤其是12月份，該月成交量會占到全年的13%左右，因此恐怕很難達到這個水平。

目前房企的情況仍然不樂觀，通過對幾十家樣本企業進行測算，信用債市場的問題只是當前債務市場的冰山一角，供應量融資的規模差不多是信用債市場規模的10倍左右，目前資金鏈問題還比較嚴峻。更為嚴峻的是今年還會有大量的債務到期。通過樣本房企估算，60%的房企2022年到期的信用債規模要超過2021年，約20%左右的房企今年到期信用債規模是2021年的2～5倍，這個數字有點可怕，2022年的償債壓力更大（見圖4）。

從房地產市場周期的規律來看，2018年是我國房地產市場周期變化的分水嶺，之前市場呈現明顯的周期波動特征，但是此后，市場進入到弱周期輪動階段，確切的講是由原來顯像化的周期波動轉化為潛在性周期上漲/下跌壓力。未來整個房地產周期會扁平化，同時也意味著周期會被拉長。也就是房地產市場調整期較以往年份會更久。

我國房地產政策對市場的影響還有明顯的非對稱性規律特征，基本上漲期和下跌期的周期比例為3：1左右。這也意味著即使市場觸底，整個上升期也會比較平緩（相比下降期），尤其是啟動期，在新的周期特征下可能會更長。

經過上述的分析可以看出，盡管政策出現邊際性的利好，但是遠非政策的底部更非市場底部，目前的政策還不能完全解決房企資金鏈斷裂的風險問題，預計新的一年還會有相關政策出臺來幫助盤活市場，并實現中央經濟工作會議提出的房地產實現“良性循環”的目標，也就是說2022年才會是“政策底”。根據市場周期趨勢來看，預計市場底部會在2023年7月份左右實現。