展望：2022年房地產(chǎn)9大思考

摘要：結合2021年政策及市場環(huán)境，對2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)多角度預測。政策上企業(yè)應避免資本無序擴張和產(chǎn)業(yè)脫實向虛;堅持金融穩(wěn)健的經(jīng)營模式;投資區(qū)域分化將進一步加劇;長效機制建設持續(xù);土地政策的調(diào)整將加速產(chǎn)城結合新模式的發(fā)展;企業(yè)要理性看待毛利潤下降趨勢;房地產(chǎn)行業(yè)格局調(diào)整將依托“雙碳目標”“城市更新”等政策實現(xiàn)。

關鍵詞：脫虛向?qū)?金融穩(wěn)健;產(chǎn)城模式;數(shù)字化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）01-0035-03 收稿日期：2021-12-14

作者簡介：陳晟，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長。

1 房地產(chǎn)大的政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生革新式的變化，避免資本無序擴張和產(chǎn)業(yè)脫實向虛是每家房地產(chǎn)企業(yè)都要做出的正確回應

房地產(chǎn)本身負債率就很高，如果在下游商票和企業(yè)理財產(chǎn)品上再有過度的杠桿化，就是資本無序擴張的體現(xiàn)，需要得到及時地遏制。房地產(chǎn)本身不要成為財富創(chuàng)造的急先鋒，而應該成為各類科創(chuàng)、制造、區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)的承載者和人民幸福產(chǎn)業(yè)、存量生活服務產(chǎn)業(yè)的提供者的角色。

2 房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組繼續(xù)進行中，不僅僅是大對小的，而且是強對弱的，同時也是金融穩(wěn)健對激進型企業(yè)的重組與處置

一些大的企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了違約的情況，我們是有對廣信、安邦、海航、華信的處置經(jīng)驗的，同時我們會貫徹企業(yè)個案不影響全局、海外債不影響行業(yè)評級、企業(yè)問題不影響市場交付交房問題的原則，對出險企業(yè)進行平緩有序、法制化、市場化的處理與處置。

3 房地產(chǎn)投資的區(qū)域在人口流入與城市管控能級體現(xiàn)下分化進一步加劇，粵港澳、長三角開始領先于環(huán)渤海和東北地區(qū)，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟需要有新的承接區(qū)域突顯

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)熱點區(qū)域在人口紅利刺激下表現(xiàn)更加不同，七普比六普人口增長較快區(qū)域如：廣州、佛山、珠海、廈門、合肥、鄭州、杭州、西安、成都、海口以及第三出海口區(qū)域-淮河生態(tài)經(jīng)濟帶上的城市未來都將會有充分發(fā)展的機遇。

4 土地市場的出讓已經(jīng)給地方政府的財政收入帶來了挑戰(zhàn)，土地市場收入的下滑以及更多國有地方城投公司的土地獲取，讓地方政府過度依賴土地財政這一現(xiàn)象得到了遏制，2022年土地預期能否恢復取決于大型穩(wěn)健的民企是否可以入市

曾經(jīng)直接通過招拍掛取得的土地出讓收入將會出現(xiàn)減少和下滑的趨勢，但地方政府將把“價高者得”的招拍掛出讓方式部分的調(diào)整成為基準競投的土地出讓方式。將更多地利用城市更新政策、城市更新基金、產(chǎn)業(yè)附加模式定向，例如中交、招商、保利、萬科等房企以及保險資金直接介入產(chǎn)城聯(lián)動的新土地出讓方式。

5 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略在政策環(huán)境格局變化下將發(fā)生巨大突變，企業(yè)要接受毛利潤30%

“三段論”的思考

具體來講，第一個毛利潤的10%將會來自于金融、險資、準金融的央企、國企的機遇，第二個毛利潤的10%將來自于產(chǎn)品建設、設計、施工等環(huán)節(jié)，第三個毛利潤的10%將來自于房產(chǎn)的社區(qū)、商業(yè)、園區(qū)、辦公的運維、更新、賦能的收益。三項通好性的企業(yè)還可以30%毛利潤通吃，但也有可能部分能力達不到的企業(yè)只能在20%甚至僅10%的利潤份額里進行深耕細作。

6 產(chǎn)城模式進一步升級，“雙碳”目標、城市更新“三邊”理論、房地產(chǎn)稅的資產(chǎn)收益硬約束等因素都將深層次地影響甚至裂變整個行業(yè)的戰(zhàn)略定式

“雙碳”目標對房地產(chǎn)的材料采購、施工方式、更新拆除方式、運維節(jié)能綠色方式都提出了碳效碼的要求，做不到低碳、零碳、負碳的企業(yè)或許未來將得不到開發(fā)的資質(zhì)。21個城市更新試點城市也會在城市更新與房地產(chǎn)發(fā)展“拆改留”與“留改拆”方面形成新的界面，房地產(chǎn)已經(jīng)從絕對供應不足進化到供需基本平衡的新形勢下的格局。

7 房地產(chǎn)新房市場11萬億格局與二手房5萬億的格局會出現(xiàn)相應的變化。下降的梯次在整體市場面下基本保持均衡。上下游市場要密切關注增量市場與存量市場之間的互相替代性機會

新房市場的絕對高位可能就出現(xiàn)在2021年，極值點已經(jīng)出現(xiàn)，未來大概率會緩步下降，但金額在均價微幅上漲的情況下，也有可能出現(xiàn)5%以內(nèi)的上下調(diào)整。隨著我國城鎮(zhèn)化率的變化，4.2億套城鎮(zhèn)住房將在高位予以自我平衡。建筑、裝飾等上下游企業(yè)都要對行業(yè)的整體命運和規(guī)模與結構變化做好充足的準備。

8 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了真正的調(diào)整與系統(tǒng)性震蕩，應該在周期學說、企業(yè)組織模式、人力資源架構、金融穩(wěn)定模式方面做出一個成熟行業(yè)的貢獻

房地產(chǎn)不應該再是粗放型的行業(yè)，計價模式不再是百萬而應該到萬、到元。精細化的財務模型、運維模式、企業(yè)哲學、激勵機制應該貢獻出房地產(chǎn)行業(yè)智慧。經(jīng)過實踐考驗的“跟投模式”“阿米巴組織”“大手筆多元化模式”都應該為管理學科做出案例貢獻。

9 房地產(chǎn)的數(shù)字化、銷售代理、戰(zhàn)略研究、低碳綠色循環(huán)可持續(xù)發(fā)展，本質(zhì)上是元宇宙在房地產(chǎn)方向上的應用

元宇宙并不神秘，房地產(chǎn)與建筑行業(yè)已經(jīng)有所應用。無論是全息構建BIM、數(shù)字雄安的應用場景還是全息信息商場文旅項目的沉浸式體驗，虛擬直播、客服、呼叫中心早已廣泛應用。并且在虛實融合、三維地圖疊加應用、虛擬房產(chǎn)買賣、真人與虛擬成像之間進行互動糅合上都充分融合。最后在虛實聯(lián)動、機器人施工、收集信息反饋，基至眾籌信息等方面都會對未來產(chǎn)生巨大的沖擊。