企業：回歸初心，未來可期

摘要：房地產行業政策密集出臺，“三線四檔兩觀察”“五級分類兩道紅杠”政策效應凸顯，“兩集中”加快土地供應市場2.0改革，加快發展保障性租賃住房、城市更新防止大拆大建、城鄉建設加強歷史文化保護傳承等政策紛紛出臺。行業變化的信號從來沒有如此強烈，上下半年冰火兩重天，大房企現金流趨緊信號頻頻，中小房企或茫然或竊喜或焦慮。通過對短期節奏及長期趨勢數據分析，總結房地產企業2021年發展情況。

關鍵詞：存量;財務狀況;戰略前瞻

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）01-0013-04 收稿日期：2021-12-01

作者簡介：王靜，博志成創新研究院。

2021年，一個不平凡的年份。這一年，房地產行業政策密集出臺，“三線四檔兩觀察”“五級分類兩道紅杠”政策效應凸顯，“兩集中”加快土地供應市場2.0改革，加快發展保障性租賃住房、城市更新防止大拆大建、城鄉建設加強歷史文化保護傳承等政策紛紛出臺……行業變化的信號從來沒有如此強烈，上下半年冰火兩重天，大房企現金流趨緊信號頻頻，中小房企或茫然或竊喜或焦慮。

雖然2021年9月底以來，央行及監管端利好信息頻頻，然而隨后10月份的行業數據依然持續下探，透過政策行業未來如何發展？長、短周期下行業特點和機會發生了什么樣的變化？中小型房企該如何應對？

1 知政策懂未來

2021年1月至今，房地產行業出臺了400多項調控政策。在政策研究過程中我們應該注意到：頂層政策同地方政策的結構差異、政策傳導時行業的整體反應、供需兩端的反應，這樣既可以看到政策變化也可以看到行業自我調整、還可以看到政策的閉環糾偏。因此，從政策端、資本端、土地端4個維度出發，對政策調控的理解會更立體。

宏觀政策端：既要看到“房住不炒”、穩定健康、“三道紅線”“兩道紅線”的主政策基調，同時也要堅守兩條底線：一是防范系統性金融風險，二是強化反壟斷和防止資本無序擴張。從國家政策設計層面，這是一以貫之的。這也決定了地方政策的制定和執行，也是洞悉行業變化的底層肌理。

地方政策：結合國家頂層政策的導向，各地相繼發布了一些政策，包括21城的“限跌令”、沈陽房產局避謠限購、限售等政策、2021年10月份90城中的20城房貸利率下調、廣東省21個地級以上市——東莞、珠海、惠州等17城下調二手房交易個稅（2%下降為1%）等。地方政策結合國家的總體政策方針去制定，這是從頂層政策設計向地方傳導的表現。

資本端和土地端：政策傳導更為明顯。資本端，既有三大國際評級機構年內頻繁下調房企評級逾90次，也有高盛逆勢抄底中國房企債券、多地銀行個人住房按揭貸款放款提速。土地端的一次、二次、三次供地差異化明顯：一批次熱、二批次冷、三批次微松。

總結400+政策背后，無論政策如何變化，房地產行業“趨穩”趨勢不會變，政策底線不會變：十九大報告明確“房住不炒”、租購并舉、守住不發生系統性金融風險的底線。在守住政策底線的同時，我們會發現整個行業趨穩、去風險特征顯著。

《新華社：十問中國經濟》中也明確表達：“在調控工具充沛的情況下，經濟增速再快一點非不能也”，實際上在說，對于中國房地產的深度調控，從經濟層面是允許的、留有調整空間的;同時也對“減少對房地產和債務依賴”“當前地方債務風險隱患仍未消除”“原因在于企業經營管理不善，未能根據市場形勢變化審慎經營，反而盲目多元化擴張，造成經營和財務指標嚴重惡化”等進行重申。

同時結合第三季度《中國貨幣政策執行報告》、人民銀行黨委會議、銀保監會黨委會議，我們發現房地產金融風險和金融政策基調的傳達都十分統一：“三穩”、防止泡沫化傾向、堅守房地產調控機制。因此，只有看懂了國家政策“穩”的基調，就不難理解政策背后不允許大跌也不允許大漲的本質，房地產行業必須理性調整，從而進入良幣驅逐劣幣的中下半場。

2 長周期看趨勢

從1998年到2018年，行業是投資拉動、杠桿驅動、劣幣驅逐良幣、比大比快的相對粗放的行業。從2018-2028年，筆者界定為改善拉動、內功驅動、良幣驅逐劣幣、比強比穩、風險與機遇并存、優勝劣汰的階段。筆者認為，隨著不同城市間的結構分化，房地產行業還有5～8年甚至10年的時間，有機會繼續適度做大傳統地產業務。接下來才會進入存量拉動、生態驅動、新幣置換舊幣的（下半場）時代。

未來8～10年行業大約會在10～15萬億平方米規模高位盤整。行業集中度一定在不斷提高。但是，結合近期“三道紅線”“兩道紅線”等政策，頭部房企在資金上受到了一些影響，集中度會在短期內略有放緩，這對中小房企就是機會，中小房企一定要抓住這個機會在短期內去適度做大規模。

當下整個行業進入到低利潤、低增長、低容錯、高風險的“三低一高”時代，經營模式發生了重大的變化。

中小型房企要堅守“信心”、抓住“短期內集中度放緩的機會”、努力做“良幣”，拒絕“躺平”，可在項目層面提前籌備“地產+”轉型升級。必須去調內功，對于中小型房企而言團隊是非常重要的，HRD需要注意，既要為傳統地產業務適度做大規模調整團隊數量、質量、結構，還要為未來的轉型升級做好知識、能力、關鍵人才的前置準備。

總之，房地產行業剛剛進入中下半場，還沒有進入存量時代，企業一定要看清這一趨勢，結合當下結構性機會，倒逼企業提升相關內功。

3 短周期看節奏

從2021年10月份的投資和銷售數據來看，相比6月份，房地產開發投資增速為-7.8%、新開工面積增速為-11.5%，土地購置面積增速為0.8%，土地成交價款增速為5.9%，銷售面積增速為-20.4%，銷售額增速-27.10%。新開工面積5個月來呈下滑態勢，土地購置面積增速接近零，相比2021年9月略有上揚、轉負為正，土地購置價格增速小幅回升、但銷售量價增幅下滑態勢明顯。2021年整個行業處于高開低走的狀態。可以看出整個行業的信心相對低迷。

從2021年10月份的資金來源數據來看，相比6月份統一下滑，開發資金到位增速為-14.7%、國內貸款增速為-7.6%，利用外資增速為-26.3%，自籌資金增速為-6.8%，定金及預收款增速為-28.7%，個人按揭款增速-14.2%。自籌資金和定金及預收款的下滑，表現了整個行業的信心處于下滑的狀態。從中可以看出購房者的理性和觀望心態比較嚴重，對房地產來說，行業反彈還需要一些時間。

從整個行業的銷額跟銷面的情況來看，2021年6～10月，全國商品房成交量價絕對值小幅增長，量價增速持續下滑約20.4%、27.13%。

2021年6～10月，東部和中部商品房成交量價絕對值小幅增長，增速持續下滑22.32%、21.87%;30.27%、27.22%。商品房成交量價絕對值，西部小幅增長，東北部小幅下跌;增速持續下滑15.95%、22.7%;19.53%、24.31%。

2021年6～10月，東部、中部、西部、東北部房地產開發投資絕對值小幅增長，東北部幾乎持平;增速持續下滑6.78%、10.59%、7.23%、10.99%。

基于以上四個地區的指標比較，我們發現這一輪的行業調整下，整體抗跌能力較強的東部城市也面臨了前所未有的增速下滑，行業調整是全面的，絕對值整體持續走高，但增速普遍下跌，且東部、中部、西部、東北部又呈現不一樣的結構分化。以上數據只是全國的大區域數據，對于具體企業、具體城市還遠遠不夠。

建議房企要在不同的城市的結構分化中尋找機會，不能因為一城一池的悲觀去否定整個行業;也不能因為某個階段性的調整政策就不看好這個行業。但一定要在目標城市、目標板塊做足做細城市、板塊、地塊的研判，這才是根本。

4 堅定信心，未來可期

房地產行業依舊是支柱行業，我們要堅定信心。中小房企要持續關注整個行業的節奏跟機會，調整模式、投資結構，持續鍛煉內功，應對新的變化。

雖然央行持續釋放積極的信號，地方政策也不斷松動，但是未來行業不會迅速反彈，房地產行業各項指標仍在下探，絕對值增長分化、增速整體下行，房企要清楚行業調整的主基調。

中小房企一定要抓住這個機會在新的周期中布局新一輪的發展，從節奏中找投資機會，但城市研究、土地研判更應精細化，嚴防投資風險。