行業(yè)：穩(wěn)中前行，拾級(jí)而上

摘要：2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷集中供地、房企暴雷、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)、城市更新加速等標(biāo)志性事件。房地產(chǎn)行業(yè)唯有平穩(wěn)發(fā)展才能繼續(xù)生存。在“房住不炒”主基調(diào)的基礎(chǔ)上，房企的前期研判能力、產(chǎn)品研發(fā)能力、融資能力將成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的有力武器。企業(yè)只有加強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，待利好政策等機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)，才能夠牢牢抓住。

關(guān)鍵詞：集中供地;政策調(diào)控;穩(wěn)健發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）01-0008-05 收稿日期：2021-12-25

作者簡(jiǎn)介：劉月，易沃商學(xué)院。

關(guān)鍵詞一：集中供地

2021年2月，自然資源部發(fā)布了一份住宅用地分類調(diào)控的文件，文件要求重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次;集中組織出讓活動(dòng)。其中，重點(diǎn)城市包括4個(gè)一線城市，18個(gè)二線城市。

這意味著土儲(chǔ)豐富的房企，未來(lái)會(huì)有更大的緩沖空間。因?yàn)橐荒戤?dāng)中三次土拍時(shí)間相同，拿到地的房企開(kāi)工、售賣的時(shí)間也較為接近，市場(chǎng)上相同時(shí)間段出現(xiàn)大量新房，房企的競(jìng)爭(zhēng)壓力就會(huì)比較大。而那些土儲(chǔ)較少的房企就會(huì)變得艱難。

競(jìng)爭(zhēng)壓力變大，房企若想有更好的銷售業(yè)績(jī)，只能將產(chǎn)品打磨得更加精細(xì)，才會(huì)在市場(chǎng)上占有一席之地。這也是集中供地的目的之一，倒逼房企打造高品質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)也利好購(gòu)房者。

事物具有兩面性，住房品質(zhì)提升的同時(shí)，許多小房企在這個(gè)游戲中也逐漸退出。中小房企資金少，集中土拍一般價(jià)高者得，他們失去了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

土拍抬高了土地溢價(jià)，整體溢價(jià)率約43%，最高溢價(jià)率達(dá)到130%。第一輪土拍結(jié)束后，很多房企空手而歸，而高價(jià)拍得土地的房企，利潤(rùn)也在被擠壓。

2021年8月，在第二輪土拍之前，各地政府紛紛發(fā)布公告，針對(duì)首輪競(jìng)拍暴露的問(wèn)題，作出了更精細(xì)完善的調(diào)整，出臺(tái)了提高保障金門(mén)檻、競(jìng)配建調(diào)整、溢價(jià)率上限下調(diào)等“打補(bǔ)丁”的新規(guī)。

剛過(guò)去的2021年12月，部分城市迎來(lái)了第三輪土拍，此次土拍，多個(gè)城市土拍門(mén)檻有所放松，但在市場(chǎng)下行的背景下，房企拿地積極性有所下降。

整體來(lái)看，集中供地改變了房企原有的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，加之當(dāng)下房企現(xiàn)金流緊張，為了降低自身風(fēng)險(xiǎn)，2022年的土拍熱度也不會(huì)太高。而在“房住不炒”的基礎(chǔ)上，房企的前期研判能力、產(chǎn)品研發(fā)能力、融資能力將成為未來(lái)土拍競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的有力武器。

關(guān)鍵詞二：暴雷

恒大的突然暴雷就像多米諾骨牌一樣，眾多房企接連暴雷，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一次大洗牌。

曾經(jīng)依靠行業(yè)東風(fēng)帶來(lái)的紅利，在市場(chǎng)中生存了10年、20年甚至更久的房企，為什么在政策調(diào)控后一蹶不振呢？究其根本是因?yàn)榉科笞陨砜癸L(fēng)險(xiǎn)能力不足。

2021年政策的密集調(diào)控，促使房企的底層邏輯發(fā)生改變，行業(yè)正在構(gòu)建新格局。“高速度、高發(fā)展、高利潤(rùn)”時(shí)代已不再適用當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，那些不斷加高杠桿、沿用傳統(tǒng)發(fā)展模式的房企，自然會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

此外，地產(chǎn)人的盲目自信也是導(dǎo)致企業(yè)暴雷的原因之一。許多房企存在僥幸心理，認(rèn)為2021年的政策調(diào)控和過(guò)去一樣，一段時(shí)間后就會(huì)有所松動(dòng)，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，這種經(jīng)驗(yàn)主義，使企業(yè)錯(cuò)過(guò)了戰(zhàn)略調(diào)整的最佳時(shí)機(jī)。

適者生存，優(yōu)勝劣汰。

暴雷，對(duì)于那些已經(jīng)倒下或者踩在紅線邊緣的房企來(lái)說(shuō)是悲劇。大浪淘沙過(guò)后，房地產(chǎn)將進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展階段，市場(chǎng)形成良性競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)將朝著利潤(rùn)合理化和管理精細(xì)化方向升級(jí)迭代。

如今的全方位、立體式的房地產(chǎn)調(diào)控，就是在明明白白地警示房企，未來(lái)若想繼續(xù)在這個(gè)賽道生存發(fā)展，就必須適應(yīng)新的游戲規(guī)則，創(chuàng)造新生態(tài)。

企業(yè)必須轉(zhuǎn)型升級(jí)，從粗放式管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理。憑借風(fēng)口一夜暴富的日子一去不復(fù)返，大浪淘沙后留下來(lái)的都是筋骨強(qiáng)健的房企。

關(guān)鍵詞三：商業(yè)地產(chǎn)與“雙減”政策

2021年7月23日，國(guó)家出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見(jiàn)》，規(guī)定學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一律不得上市融資，嚴(yán)禁資本化運(yùn)作;校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不得占用國(guó)家法定節(jié)假日、休息日及寒暑假期組織學(xué)科類培訓(xùn)。

“雙減”政策成為了有史以來(lái)最嚴(yán)厲的教育整頓文件，教培行業(yè)的股票一路下飄，許多機(jī)構(gòu)瞬間倒閉。政策的出臺(tái)不僅顛覆了教培行業(yè)，更是輻射到了已經(jīng)進(jìn)入寒冬的房地產(chǎn)行業(yè)。

“雙減”之前，校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在全國(guó)范圍內(nèi)興起，一些位于安靜偏僻位置且租金便宜的商鋪、寫(xiě)字樓是教培機(jī)構(gòu)的首選。疫情之前，教育機(jī)構(gòu)數(shù)量在各地不斷增多，寫(xiě)字樓需求呈上漲趨勢(shì)。大街上，每走一段路，都能看到商鋪外掛著各家教培機(jī)構(gòu)的廣告牌。

然而，“雙減”之后，商鋪、寫(xiě)字樓迎來(lái)了一大波退租、換租潮，大面積的實(shí)體店處于閑置狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)受到嚴(yán)重沖擊。

同時(shí)，教培的倒下對(duì)周邊的餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)也有間接影響，社區(qū)商業(yè)等相關(guān)門(mén)店也面臨利潤(rùn)減少。

當(dāng)行業(yè)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)時(shí)，房企應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，洞察用戶需求變化，做好基礎(chǔ)調(diào)查，引入多元化的新興業(yè)態(tài)，才能在將損失降到最小。以社區(qū)商業(yè)為例，藝術(shù)類、體育類等教培類型受到政策影響較小，可以成為招商的主要目標(biāo)。

我們無(wú)法預(yù)料2022年的商業(yè)地產(chǎn)是怎樣的，但若想繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)深耕，必須學(xué)會(huì)審時(shí)度勢(shì)，具備靈活應(yīng)變的能力，才能在未知的浪潮中一次次前進(jìn)。

關(guān)鍵詞四：房地產(chǎn)稅

2021年10月15日，習(xí)近平總書(shū)記在《求是》雜志發(fā)表重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》，文中指出要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。繼2011年推行之后，房地產(chǎn)稅再次被提及。此次試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。試點(diǎn)時(shí)間將為5年。

房地產(chǎn)稅制改革更加明確了房地產(chǎn)告別高增長(zhǎng)的黃金時(shí)代，回歸行業(yè)屬性勢(shì)在必行。房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作不僅可以有效解決居民住房的供給問(wèn)題，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，也可以進(jìn)一步健全房地產(chǎn)稅的制度建設(shè)。

另外，房地產(chǎn)行業(yè)是地方的主要收入來(lái)源之一，但隨著存量時(shí)代的到來(lái)，地方財(cái)政吃緊，房地產(chǎn)稅改革也可以增加地方財(cái)政收入，均衡中央財(cái)政與地方財(cái)政的關(guān)系。改革有眾多目的，其根源是為了縮小貧富差距，改善財(cái)富分配格局，扎實(shí)推進(jìn)共同富裕。

雖然房地產(chǎn)稅制度的訂立與推行是一個(gè)艱難、緩慢的過(guò)程，但一定會(huì)朝著“房住不炒”的定位平穩(wěn)發(fā)展，避免樓市起伏過(guò)大，從而獲得更好的宏觀調(diào)控效果。

關(guān)鍵詞五：保障性租賃住房

2021年，國(guó)家出臺(tái)了多個(gè)鼓勵(lì)發(fā)展保障性租賃住房的政策，各省也出臺(tái)了關(guān)于保障性租賃住房的文件，住房租賃行業(yè)得到了前所未有的關(guān)注。

保障性租賃住房主要面向新就業(yè)大學(xué)生、青年人等人群，目的是為剛到大城市打拼的就業(yè)人員解決階段性的住房困難問(wèn)題，緩解住房壓力。

保障性租賃住房的頻繁推進(jìn)彰顯了國(guó)家“房住不炒”的決心，是保障“住有所居”的重要力量。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬(wàn)套。不同城市的保障性租賃住房規(guī)劃供應(yīng)量與需求也有所差異。第七次人口普查顯示，2020年我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)3.76億，其中深圳、廣州、成都、杭州等一二線城市的常駐人口的增加數(shù)量排在前列，這些城市也是未來(lái)建設(shè)保障性租賃住房的重點(diǎn)發(fā)力區(qū)域。

目前我國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模約2萬(wàn)億。這意味著住房租賃及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈將出現(xiàn)巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，如租賃住房一般都會(huì)配備必要的生活設(shè)施，強(qiáng)調(diào)“拎包入住”，這將給家具、軟裝等企業(yè)帶來(lái)一個(gè)開(kāi)闊的市場(chǎng)。同時(shí)。這也可以成為房企探索新發(fā)展模式的領(lǐng)域。

未來(lái)，保障性租賃住房市場(chǎng)大有可為，多少房企能夠抓住時(shí)代機(jī)遇，我們拭目以待。

關(guān)鍵詞六：降準(zhǔn)

2021年12月6日，中國(guó)人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次降準(zhǔn)共計(jì)釋放資金約1.2萬(wàn)億元。

追溯過(guò)去，以往的全面降準(zhǔn)均普遍利好樓市，如2020年為了應(yīng)對(duì)新冠疫情的沖擊，央行一共降準(zhǔn)3次。貨幣放水后，各地房?jī)r(jià)開(kāi)始輪動(dòng)上漲，從一線城市到沿海區(qū)域的三線城市房?jī)r(jià)都在增漲。

那么此次全面降準(zhǔn)過(guò)后，歷史會(huì)不會(huì)重新上演？房?jī)r(jià)能否迎來(lái)新一輪的上漲？筆者認(rèn)為答案是否定的。因?yàn)榇舜吾尫诺馁Y金一部分用來(lái)置換即將到期的9500億MLF（中期信貸便利），另一部分是為了補(bǔ)充流動(dòng)性缺口。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，降準(zhǔn)目的是為了促進(jìn)改善房企融資環(huán)境，穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期，降低市場(chǎng)波動(dòng)，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

再有，公告中特別提出“將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭，不搞大水漫灌。”這意味著“三道紅線”下，降準(zhǔn)對(duì)房企做不到全面覆蓋，對(duì)于那些已經(jīng)暴雷或債務(wù)累累的房企來(lái)說(shuō)，基本失去了借款融資的機(jī)會(huì)。房企沒(méi)有還清債務(wù)而再次借錢(qián)幾乎沒(méi)有可能。

但對(duì)于大多數(shù)能夠或者有機(jī)會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)而言，此次降準(zhǔn)是利好的，融資方面會(huì)有所好轉(zhuǎn)，緩解一定的資金壓力。

此外，同一天召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，第一次提出了要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基調(diào)，而房?jī)r(jià)的大跌大漲都不能稱之為良性。對(duì)此房企應(yīng)該有正確認(rèn)識(shí)。

期待樓市暴漲的夢(mèng)不要再有，唯有平穩(wěn)發(fā)展才能繼續(xù)生存。企業(yè)只有加強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，待利好政策等機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)，才能夠牢牢抓住。

關(guān)鍵詞七：元宇宙

忽然之間，“元宇宙”的消息鋪天蓋地，雖然沒(méi)有明確的定義，但卻無(wú)法阻擋它成為資本和輿論的焦點(diǎn)。

元宇宙爆火的原因有很多，如互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域技術(shù)發(fā)展進(jìn)入平緩期，突破緩慢;用戶對(duì)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)生了審美疲勞，期待新鮮事物的出現(xiàn);資本缺少創(chuàng)新，需要新的發(fā)展方向等諸多因素。

然而，出乎意料的是在元宇宙領(lǐng)域最先被關(guān)注的竟是房地產(chǎn)，多個(gè)虛擬平臺(tái)中的土地和房產(chǎn)價(jià)格都在瘋漲。虛擬平臺(tái)Decentraland上，一塊約565.8平方米的數(shù)字土地賣到了約1552萬(wàn)元;還有部分買家獲得了公司發(fā)放的元宇宙房產(chǎn)證。

元宇宙的房產(chǎn)雖然是虛擬的，但它沉浸式的體驗(yàn)獲得了玩家的認(rèn)可。在這個(gè)虛擬游戲世界中，玩家擁有五感，可以工作、娛樂(lè)、社交，也可以做現(xiàn)實(shí)中做不到的事情。

人們可以在這個(gè)虛擬空間中買賣土地、房屋，在土地上建造屬于自己的房子，打造理想空間，并且無(wú)論多么特別的建筑結(jié)構(gòu)與外在表現(xiàn)都不會(huì)有人管。

買房邏輯幾乎與現(xiàn)實(shí)生活無(wú)差別，地理位置較好或者交通便利、環(huán)境優(yōu)美等有利條件越多，房?jī)r(jià)就越貴。此外，元宇宙房產(chǎn)不僅可以滿足人們的新鮮感，更可以賺錢(qián)。

虛擬世界有自己的經(jīng)濟(jì)體系，地皮和房產(chǎn)的交易是通過(guò)特定的方式進(jìn)行，虛擬貨幣可以按照一定的比例與現(xiàn)實(shí)里的貨幣進(jìn)行兌換。

當(dāng)前出售土地和房產(chǎn)的虛擬平臺(tái)有多個(gè)，但他們之間不具有互通性，即A平臺(tái)的房產(chǎn)在B平臺(tái)得不到認(rèn)可。換言之，元宇宙剛剛興起，還沒(méi)有規(guī)范化，未來(lái)還有很長(zhǎng)的一段路要走，需要更大的平臺(tái)、得到更多人的認(rèn)可，那時(shí)的虛擬房產(chǎn)或許會(huì)變得更加有價(jià)值。

元宇宙中的房地產(chǎn)能否成為下一個(gè)風(fēng)口？我們不知道，但可以肯定的是，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，一定是科技至上。