預售資金監管中如何加強與銀行協作

摘要：銀行是在預售資金監管體系中不可或缺的一個主體。資金監管活動是保障項目順利建設的核心環節，無論是行政主管部門、銀保監部門、商業銀行都應該各司其職，配合協作，以保交房為目的，以問題為導向，共同做好資金監管工作。

關鍵詞：資金監管;銀行;預售制度

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0012-03 收稿日期：2021-12-03

近期全國各地房地產開發企業頻頻爆雷，除了其自身經營風險控制問題和國家政策調整因素以外，也和各地商品房資金監管工作息息相關。

房地產開發企業為了利益最大化，必然會追求資金利用的最大化，這也導致其想方設法將本該監管的資金逃避監管，以便投入新的投資項目。而房地產開發企業為了達到此目的，無法繞過的一個主體就是銀行，而監管部門要達到資金監管目的，無法繞過的也是銀行。因此，銀行是在預售資金監管體系中不可或缺的一個主體。

1 銀行身份的特殊性

銀行在房地產開發流程和預售資金監管體系中具備著多種身份，歸納起來主要為以下幾種：

（1）房地產項目開發貸款的提供者;（2）購房款支付服務的提供者;（3）購房貸款資金的提供者;（4）依資金監管協議提供監管資金撥付服務的實際撥款人。

從以上幾種身份可知，銀行作為提供金融服務的中間人，與房地產開發企業的利益糾葛是比較深的，其所作所為在一定程度上影響了銀行在實際監管過程中的獨立性和公正性。

2 銀行資金監管中常見風險類型

由于銀行作為資金監管的中間服務提供商，風險類型主要可分成自身和非自身兩大類型。

銀行自身原因導致的風險主要有以下幾種類型：

（1）銀行未按約定將監管資金打入監管賬戶;

（2）未按監管協議進行總體資金監控;

（3）違規將監管資金撥付到房地產企業股東和關聯企業賬戶;

（4）銀行違規將監管資金用于歸還本行貸款;

（5）違規將監管賬戶開通非柜臺業務和網銀業務，為房地產企業違規轉款提供了便利;

（6）沒有采取必要的技術手段，如提供專用POS機以便購房人的購房款直接刷入監管戶;

（7）對不符合首付款比例的購房人發放貸款;

（8）為完成自身存款任務，人為干擾開發商正常用款的撥付時間。

房地產開發企業花式解凍監管賬戶資金和逃避監管的手法屢見不鮮，其類型主要有：

（1）在其他銀行設立賬戶，并要求購房人將購房款打入非監管戶、甚至是股東個人賬戶、關聯企業賬戶等;

（2）打通政府和銀行的關系，降低監管比例等要求;

（3）本區域內所有項目打包監管，盤活資金周轉效率;

（4）與總包單位和監理單位串通提供虛假工程進度和稅票套取監管資金;

（5）房地產開發企業收取銷售款項后推遲進入監管賬戶的時間等，更有甚者不對銷售合同進行網簽，而是提供草簽協議或者是虛假的網簽備案合同。

3 加強監管協作，改進監管模式

從法律的角度上來看，做好資金監管工作的責任主體是地方行政主管部門，而預售許可又是以政府信用來背書的一種行政行為，監管缺失的主要責任自然應當由政府來承擔，而行政主管部門一家是無法獨立完成監管工作的，并且隨著社會經濟和信息技術的發展以及經濟環境的不斷變化。如何加強協作、改進監管模式也是對政府的重要考驗。

（1）應當建立聯合監管模式，地方預售資金監管部門和地方銀保監部門應當建立監管信息共享平臺。各商業銀行應當將房地產開發企業開設的銀行賬戶報送至銀保監部門，地方銀保監部門如有發現房地產企業非監管戶經常性的不明入賬，除了依照自身法規進行監管以外，還應當將相關信息通報給建設行政主管部門，建設行政主管部門在日常監管中發現監管銀行違規行為的，也應當及時通報給銀保監部門，以達到聯合監管的效果。

（2）各商業銀行以及貸款銀行應當將相關的流水賬戶信息與行政主管部門實時共享，以便主管部門能夠及時與網簽備案信息相比對，能夠及時核對監管銀行的數據和款項，進而判斷開發企業是否按照約定進入監管賬戶。對未按規定及時轉入的，應當暫停新的網簽備案和預售資金支取。

（3）多手段規范銀行經營。由于對監管銀行的責任并無明確法律規定，除了人民銀行、銀保監會等金融主管部門按照《銀行業監管法》以外，行政主管部門基本上都是依靠地方政府或者主管部門出臺的規范性文件以及監管協議約束監管銀行，而規范性文件對銀行的約束力和在法院訴訟的時候效力存疑。因此，目前來看最好的辦法就是利用和完善監管協議，監管協議中應當明確銀行的職責和違約的后果。如應當明確違規操作應當與房地產開發企業承擔連帶的賠償責任。行政主管部門應當對違規的監管銀行在一定期間內限制其辦理新監管業務。

（4）行政主管部門除了要盡量建立完善的監管系統和制定監管協議以外，還應當建立日常檢查制度和工程節點的核驗制度，不能盲目信任總包施工企業、監理機構。

在撥款時應當加強對施工企業、材料供應商等提供的發票真偽性進行核驗。對有區分重點監管資金和非重點監管資金的地方還應當加強對重點監管額度的核定，以避免重點監管額度不夠覆蓋工程建設和交付的資金需要。

（5）行政主管部門在加大對開發企業監管力度的同時，要加大對監管資金的宣傳力度，讓購房人明白備案的意義。備案之后的資金要打入監管賬戶，購房人如果知曉監管資金能夠有效防止爛尾項目的產生，將會加大社會力量對開發商的監督。行政部門也應該根據監管中發現的問題加大對監管資金信息系統的升級改造，既達到監管的根本目標，也能有效解決目前監管要求的不斷提高和監管人員不足之間的矛盾。

綜上所述，資金監管活動是保障項目順利建設、不爛尾的核心環節。無論是行政主管部門、銀保監部門、商業銀行都應該各司其職，配合協作，以保交房為目的，以問題為導向，共同做好資金監管工作。

作者簡介：李煒，武夷山市住房和城鄉建設局。