康養地產項目投資風險管控與管理優化研究

李立平

摘要：進入21世紀，“老齡化”已成為我國面臨的主要社會問題之一，養老金不足以支持未來國人養老。人口老齡化問題給我國經濟發展帶來了新的挑戰，但是機遇與挑戰并存，在“健康中國”正式成為中國發展的核心理念下，健康產業成為新常態下服務產業發展的重要引擎，為康養產業的新業態發展帶來了機遇，康養地產應運而生。本文以康養產業催發的康養地產這一業態為研究主體，通過研究我國康養地產項目的發展現狀、特點和未來發展趨勢，重點分析了康養地產項目投資開發過程中的市場、資金和運營管理等方面投資風險因素識別，并結合實際，從政策研究、市場調研、醫養結合和實現項目運營模式多元化等方面提出相關策略。

一、引言

健康是人民最具普遍意義的美好生活需要，而疾病醫療、食品安全、生態環境污染等則是民生突出的后顧之憂。同時隨著人口老齡化問題的加劇，養老金見底，依賴國家來養老的難度越來越大。上述多種因素的交織作用引發全社會的養生養老需求。如何全面提升全民健康水平、妥善解決未來養老問題，成為我們亟待解決的重點工作之一。伴隨著健康、養老問題應運而生的康養地產成為當下比較熱門的話題。康養地產是建立在旅游產業、休閑產業、文化產業、健康產業及養老產業基礎之上，以中國傳統的養生的理念及方法去解決養老問題的復合型房地產開發模式。國內學者從康養地產項目開發模式、運營模式、康養地產投資環境評價，以及與康養相關的康養小鎮發展路徑和康養旅游型田園綜合體規劃策略研究等方面開展了相關研究，為我國康養地產項目發展提供了不少研究成果。但是需要特別注意的是，康養地產項目屬于新興領域，屬于“高風險、高投入、高技術、低利潤、回報周期長”的“三高一低一長”產業，在投資方面必然存在著很大的風險。本研究基于對國內康養地產發展現狀分析及未來趨勢的研判，深入分析康養地產項目投資風險要素，并從政策研究、市場調研、醫養結合和實現項目運營模式多元化等方面提出相關策略，以期為康養地產健康發展提供參考。

二、國內康養地產發展現狀、特點及未來趨勢

（一）康養地產的提出與國家政策密不可分。康養產業就是為社會提供康養產品與服務的各相關產業部門組成的業態總和，集生態與田園、醫療、養生、康復、保健、旅游、文化、互聯網等產業于一體，將成為帶動經濟增長的新引擎，給傳統產業轉型帶來新機遇。2016年國家正式提出“健康中國2030戰略”，提出“普及健康生活、優化健康服務、完善健康保障、建設健康環境、發展健康產業”五方面的戰略任務。黨的十九大報告中更是將“實施健康中國戰略”作為國家發展基本方略中的重要內容。此后涵蓋養老、養生、醫療、文化、體育、旅游等諸多業態的康養產業開始蓬勃發展，成為備受關注的新興產業。

（二）各大房企涉足康養行業且運營模式多樣。萬科地產、九如城集團、親和源集團、大愛城控股、遠洋地產、恒大地產、綠地集團、中國人壽、泰康人壽、復星集團等是業內涉足康養地產的企業。根據驅動方式不同，康養行業的主要運營模式可分為康療型養生養老、機構型養生養老、社區型養生養老、家居型養生養老、異地型養生養老、農家休閑型養生養老、分時度假型養生養老等。目前國內典型行業案例包括上海親和源老年社區項目、萬科隨園嘉樹項目、中國臺灣長庚養生文化村、北京的東方太陽城和愛晚太陽城等。其中萬科作為業內最早涉足康養地產的企業之一，根據不同層級、不同養護方式開發出了豐富產品線，多種養老業態并存的模式。萬科首個康養地產項目是2009年杭州“隨園嘉樹”項目，目前其養老業務布局已達16個城市，涉及北、上、廣、深、杭州和成都等一線、新一線核心城市，以及符合老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高的“三高”條件的其他城市。

（三）康養地產與普通地產項目區別較大。康養地產顧名思義即健康養老地產，此類項目和普通地產項目在政策管理、聚焦人群或市場、環境、配套、功能、價值和商業模式等7個方面存在著較為明顯的區別。普通地產項目是在國家大力發展房地產政策下發展起來的，以人們對基本生活需求為出發點，以房產升值為盈利點的建設項目。該類地產項目以“住”為基本功能，為客戶提供棲息的場所，多分布在大中城市，除了滿足“住”的基礎物業外，很少有其他配套。其目標客戶面非常廣，廣大民眾均可成為它的目標客戶。相較而言，康養地產項目是適應國人對新生活的追求，是大健康國策下的產物。由于其聚焦銀發養老、康復醫療、保健養生、美容康體四大人群市場，其選址一般背靠獨特的自然資源，選擇擁有較好的空氣、水質、氣候等養生元素的區域，如高山，大海，森林，湖泊，溫泉，古鎮等。康養地產項目多配套有酒店、康養中心、健康管理中心和娛樂中心等，配備有各種健身運動設施，甚至有自己的農場、公園和森林等，提供的是“養身，養心，養性”的全方位服務，提供有助于健康和長壽的生活方式，可以讓亞健康改觀，慢性病有所康復。該類項目建成后不是一賣了之，而是要運營并長期持續經營，實現房租、餐飲、購物以及和健康相關的各種產品和服務的多點盈利，兼具資產升值。

（四）實現醫養康養結合，充分利用高科技精細化管理工具。目前國內康養地產的外在環境利好，尤其是習總書記2021年在河北承德考察期間指出“要推動養老事業和養老產業協同發展”，“構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系”，為我國未來養老產業發展指明了方向和路徑。提供優質服務是康養地產項目的核心，醫養結合是大勢所趨，增強健康養老與康復醫療業務之間的合作聯動，有效提升養老品牌價值，探索康復醫療領域，增加健康產業收入來源。另外，隨著全球科學技術不斷地發展和進步，智慧、大數據、人工智能等精細化管理工具將是康養服務企業必備的能力。例如引進先進的科學技術既為客戶人群提供更加優質的服務，又可以使得項目管理工作變得更加簡單，進而降低運營成本，增加收益。

三、康養地產項目投資風險因素識別

（一）市場風險。雖然康養地產行業是朝陽行業，逐漸呈現火爆發展趨勢，但其面臨的市場風險依然嚴峻，主要包括市場供求風險、養老文化風險和老年客戶認知風險。市場供求風險指的是供給和需求能否達到平衡。康養地產的主流消費群體目前主要是高凈值老年群體及其家庭，即“高干、高知、高管”等領域的老年群體。整體分析來看，雖然我國老年群體龐大，但能滿足高凈值或“高干、高知、高管”要求的老年人口數量較為有限，如果不能夠做到科學預測合理投放，很容易形成處于供大于求的市場狀態。養老文化風險和老年客戶認知風險主要體現在受傳統孝道思想的影響，居家養老模式的主流地位難以撼動，當下老年人的價值觀以提倡節儉為榮，接受高消費型的康養地產模式需要一定的時間。

（二）資金風險。康養產業的發展離不開資本市場與金融政策的支持，金融是支持康養產業發展的重要一環。康養地產屬于重資產投資，集合了房產、醫療、保健、物業等服務，康養地產項目由于其特殊定位，投資數額大，周期長，具有一定的金融屬性，其資金風險更大。分析來看，康養地產項目的資金風險主要是融資風險和成本費用控制風險。融資風險主要體現在康養產業產業的特殊性對資本市場、融資方式也提出了特殊性要求，目前支持康養產業的融資方式自身有待完善，融資系統性建設亟需加強。成本費用控制風險主要是超長的建設期階段如何做好成本費用管控的問題，涉及項目運作的全生命周期。

（三）運營管理風險。主要指的是康養地產項目建成后運營管理階段存在的一系列風險，包括運營盈利風險、運營模式風險和管理者經驗風險。運營盈利風險體現在康養地產類項目投資回報周期較長，投資回報率較低。一般成熟的養老社區做到收支平衡需要6～8年，真正實現盈利要8～10年，國際高端康養地產的平均投資回報都不超過10%，國內第一家養老社區公司親和源運營13年后實現首次盈利，萬科推出的養老項目至今仍未實現盈利。運營模式風險表現在所確定的運營模式實際運行狀況不佳，不能達到之前的市場預期，進而造成實現可持續發展的終極目標。管理者經驗風險是投資項目的共同風險，但在康養地產行業顯得尤為突出。康養產業風口之下暗藏陷阱，管理者如果重視程度不夠，不能避開“資金投入巨大、開發時間長、運營經驗匱乏、專業人才匱乏”的陷阱，照搬照抄以往投資邏輯和運作思維，終將面臨失敗厄運。

四、加強康養地產項目投資風險管理的相關策略

（一）加強政策研究，把控產業發展方向。近年來，國家制定了一系列關于康養產業發展的法律法規和發展政策，完成了產業頂層政策的設計，并出臺了相關的指導意見和實施辦法。從2013年以來，國家每年都會出臺關于康養產業的扶持性的政策，對康養地產項目投資企業來說，需要加強對有關政策的收集整理和分析，清晰了解國家政策，梳理分析政策要點，正確把控產業發展方向。同時加強與有關部門的對接與溝通，全面了解相關政策在當地的執行實施情況，增強企業決策的科學性和合理性。

（二）加強市場調研力度，完善項目配套服務體系。康養地產投資企業決策前需要對市場進行充分的調研，全面把握市場的需求及變動。同時提高自身的綜合能力和專業能力，完善養老服務體系，加強對服務人員的培訓，提高運營管理服務水平，提高老年客戶對養老地產項目的認知。另外在投資項目在建設過程中，要嚴格執行項目管理計劃，加強監督檢查，注重對相關配套設施進行完善，增強自身的競爭實力。此外，廣泛學習國內外先進的管理模式和管理經驗也尤為重要。

（三）緊盯“醫養結合”這一突破口，構建現代管理體系。當前，醫養結合模式已在多個城市進行試點，取得一定成效。十九大報告提出“推進醫養結合，加快老齡事業和產業發展”，鼓勵和扶持“醫養結合”的護理型養老機構建設，醫養結合模式已成為未來養老服務產業的方向。康養地產投資企業更是要緊跟國家政策導向，加強與醫療機構和養老機構的合作，提高對失能失智老年人的服務能力，提供多樣化醫療、慢性病管理和健康管理服務，有力推動建立“醫養結合”養老管理體系。除此之外，投資企業需充分全面認識“醫養結合”模式，把握其更加注重養老服務與醫療服務的融合這一本質特性，提供多元豐富的服務模式，滿足老年人群等客戶群體的特殊需求，提高了客戶生活質量，并嘗試著力構建現代養老管理體系。

（四）打造獨特內容依托，實現項目運營模式多元化。康養地產投資企業應認識到，項目的成功終究離不開獨特的內容依托和多元化的可持續運營模式。康養地產投資企業打造成功康養地產項目的關鍵是充分借助周邊資源優勢，形成多元化內容依托，包括景區依托、位置依托、特產依托、品類依托、復興依托、抱團依托、稀缺依托、自我依托、跨界依托等，以解決項目運營模式同質化現象嚴重問題。另外，隨著康養地產業務的發展，其市場競爭必將日益激烈，為保持企業自身的核心競爭力，豐富康養服務產品功能設計將成為企業一項強有力的競爭手段。

五、結論與不足

康養產業是在科技、資本以及政策的支持下催生的“銀色產業”“銀色經濟”，具有巨大的發展潛力與空間，有利于成為新常態下服務產業發展和推動經濟增長的重要引擎。康養產業重要的業態形式康養地產同樣具有極大的發展空間。但由于康養地產項目投資規模較大、周期長、資金需求量大、營運難度較高，在管理方面需要以投資風險為核心，優化管理模式，創建完善的康養地產項目運營平臺。在這一過程中，既需要國家政策的大力扶持，又需要社會資本的積極介入。對于康養地產投資企業而言，需要通過加強政策研究，把控產業發展方向，加強市場調研力度，完善項目配套服務體系。同時需與國家政策導向緊密契合，抓牢“醫養結合”這一突破口，牢記康養就是要令消費者從中得到“健康”，需要在“養”的基礎上加上“醫”，真正做到“康”。此外，構建現代健康管理體系，打造獨特內容依托，實現項目運營模式多元化是實現康養地產可持續發展的重要保障。本論文研究尚具有一定的局限性，未來可對國內康養地產成功案例進行分析，深入研究醫養結合在對康養產業布局的影響，抓住康養項目“全齡化”道路，探討如何增加健康產業收入來源。

【參考文獻】

[1] 林峰.“康養+地產”項目開發模式分析[J].中國房地產，2021，（11）：49～52

[2] 程臻宇.區域康養產業內涵、形成要素及發展模式[J].山東社會科學，2018（12）：141～145.

[3] 孫慧娟.濟南都市圈康養地產投資環境評價研究[D].山東師范大學，2020

[4] 劉銳.康養地產開發運營模式研究[D].長安大學，2019

[5] 黃挺.中國康養地產項目投資支持對策研究[D].廈門大學，2019

[6] 趙桐，李冰等.鄉村振興背景下金融支持康養產業發展的模式研究[J].企業改革與管理，2020，15：214～215