基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本管理研究*

李大來 劉源 陳小芳

1. 福州理工學(xué)院 福建 福州 350506；2. 福建筑啟輝煌建筑工程有限公司 福建 廈門 361000

1 研究背景

2008年全球次貸危機至2014年以來，我國建設(shè)領(lǐng)域掀起一波新的熱潮，作為建設(shè)領(lǐng)域最有代表性的房地產(chǎn)市場也在這個時期成為炙手可熱的投資領(lǐng)域，時至今日房地產(chǎn)市場仍然在我國經(jīng)濟整體份額中占有非常重要的地位，據(jù)國家統(tǒng)計局《2021年四季度和全年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）初步核算結(jié)果》數(shù)據(jù)顯示，2021年我國房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)合計增加值約15.8萬億元，占國民經(jīng)濟總量的比重為13.8%，位列各行業(yè)第三位[1]。這個時期我國房地產(chǎn)市場最顯著特點即“重銷售、輕成本”，拿到土地后，快速完成設(shè)計、報建、招標(biāo)、施工、銷售，整個開發(fā)過程不需要過多地考慮成本的精細(xì)化管理，只要造價總體上不出現(xiàn)重大偏差，項目即可獲得較高的利潤，這個時期是我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的時期。

2 行業(yè)現(xiàn)狀

我國政府于2014年開始出手對房地產(chǎn)市場進行重點調(diào)控，調(diào)控力度之大、調(diào)控時間之長在全行業(yè)內(nèi)亦屬罕見，時至今日調(diào)控仍未停止，這在一定程度上降低了我國房地產(chǎn)市場的熱度。除了調(diào)控政策因素外，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)市場自身的兩個因素也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的高利潤模式不能一直持續(xù)下去：一是經(jīng)歷了長時間的市場供應(yīng)，剛需客戶群的購買力已經(jīng)得到很大程度的釋放，剛需客戶群縮??；二是投資客戶群在房地產(chǎn)市場低迷時變得更加謹(jǐn)慎，同時投資渠道的多樣化也在一定程度上分流了原來房地產(chǎn)市場投資客戶群。上述三個原因?qū)е?014年以來我國房地產(chǎn)市場進入低速增長階段，加之受2020年以來疫情的嚴(yán)重影響，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景更加不容樂觀。

3 研究思路

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目采用建設(shè)項目目標(biāo)成本（以下簡稱目標(biāo)成本）作為成本控制手段，起到了一定的效果，但目標(biāo)成本控制作為一種事后糾偏控制措施，在當(dāng)前抗擊疫情、材料價格上漲等新的市場形勢下，無法有效將項目成本控制在預(yù)期內(nèi)，必須借助事前控制、事中控制的手段。由于目標(biāo)成本的成果主要體現(xiàn)為目標(biāo)成本科目及金額，無法直接指導(dǎo)項目成本管理工作，必須通過項目工程合同（以下簡稱合同）才能得以實現(xiàn)，而目標(biāo)成本與合同之間的聯(lián)系又必須借助建設(shè)工程合約規(guī)劃（以下簡稱合約規(guī)劃）這個管理工具，因此，分析和研究合約規(guī)劃與目標(biāo)成本之間的對應(yīng)關(guān)系，對于幫助當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理項目成本、提高項目經(jīng)濟效益是非常有必要的。

4 目標(biāo)成本

4.1 目標(biāo)成本概念

目標(biāo)成本是一個建設(shè)項目在方案確定后，結(jié)合當(dāng)前的社會和經(jīng)濟現(xiàn)狀，在企業(yè)內(nèi)部各個相關(guān)部門配合下，經(jīng)過造價專業(yè)人員嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y算，形成的建設(shè)項目成本總目標(biāo)。從工程造價管理的角度看，目標(biāo)成本是控制項目總費用的一種限額。一般在項目前期方案階段根據(jù)項目初步方案，結(jié)合歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)和市場價格信息，通過一整套標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)成本科目進行測算[2]。

4.2 目標(biāo)成本科目

目標(biāo)成本科目主要由開發(fā)成本、開發(fā)間接費用和稅費等3個一級科目及其下屬的各子級科目構(gòu)成，目標(biāo)成本整體框架體系如圖1所示。開發(fā)成本是指項目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的各項直接成本支出，包括土地成本、開發(fā)前期成本、勘察設(shè)計成本、建安毛坯成本、建安精裝成本、景觀工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套成本、后期成本等8個二級科目；開發(fā)間接費用是指項目建設(shè)過程中發(fā)生的各項間接成本支出，包括管理費用、營銷費用、財務(wù)費用等3個二級科目；稅費是指根據(jù)國家稅法及相關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)項目開發(fā)、建設(shè)、銷售過程中需要向國家和地方繳納的各項稅費支出，包括增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、其他稅費等4個二級科目。目標(biāo)成本的三級及以下科目是否要展開是根據(jù)目標(biāo)成本編制的精確度和可操作性確定的[3]。

圖1 目標(biāo)成本整體框架體系

4.3 目標(biāo)成本可控成本

在目標(biāo)成本各項組成科目中并不是每一項成本科目都屬于企業(yè)能夠控制的，因此有必要區(qū)分哪些成本是可以通過企業(yè)的管理控制的、哪些成本是無法通過企業(yè)管理控制的，把項目成本管理的重點放在可控成本上才是成本管理制勝的關(guān)鍵。通常，項目土地使用權(quán)需要通過“招拍掛”制度與其他對手通過競價獲得，非企業(yè)內(nèi)部能夠控制，而稅費也是由國家統(tǒng)一規(guī)定，因此土地成本和稅費屬于不可控成本，目標(biāo)成本中其余成本屬于可控成本。可控成本的意義在于揭示了企業(yè)實際可以控制的成本內(nèi)容，明確成本管理工作的重點。

4.4 目標(biāo)成本局限性

目標(biāo)成本科目的劃分是從編制目標(biāo)成本的便捷性、準(zhǔn)確性等角度出發(fā)的，并未考慮后續(xù)的招投標(biāo)、合同管理、簽證變更、竣工結(jié)算等項目成本管理工作，如鋼筋工程目標(biāo)成本科目測算時，按“鋼筋含量×建筑面積×鋼筋綜合單價”測算鋼筋工程目標(biāo)成本科目金額，但卻無法將“鋼筋工程”作為一項單獨的合同開展各項成本管理工作，而是將鋼筋工程納入施工總承包工程中去考慮，在施工總承包工程合同中進行管理。換言之，目標(biāo)成本科目與作為項目成本管理活動基本單元的合同并不是一一對應(yīng)的，而發(fā)包人進行項目成本管理活動的最基本單元就是合同，因此必須將目標(biāo)成本與合同聯(lián)系起來，才能進行有效的成本管理工作。

5 合約規(guī)劃

5.1 合約規(guī)劃概念

合約規(guī)劃屬于工程項目合同管理理論中的組成部分。合約規(guī)劃是在項目的實施戰(zhàn)略確定后對于工程相關(guān)的合同進行合理規(guī)劃，在項目前期提前規(guī)劃項目工程、材料、設(shè)備等工程合同，以利于項目采購、成本管理和工程管理工作的開展[4]。合約規(guī)劃要確定根本性和方向性的、對整個工程項目實施有重大影響的問題，對整個項目的計劃、執(zhí)行、控制有著決定性的作用，其目標(biāo)是通過合同保證工程項目目標(biāo)和實施戰(zhàn)略的實現(xiàn)。業(yè)主方合約規(guī)劃是項目策劃的重要內(nèi)容之一，通過合約規(guī)劃形成整個項目合同的基本結(jié)構(gòu)。業(yè)主方合約規(guī)劃的內(nèi)容主要包括：按勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備采購等建設(shè)任務(wù)將整個項目分解成多少個不同種類的合同，每種合同又可分解成多少個獨立的合同，每個合同的工程內(nèi)容和范圍，以及各個合同之間在內(nèi)容上、管理上和技術(shù)上的協(xié)調(diào)等。

5.2 合約規(guī)劃適用范圍

在4.3中介紹了目標(biāo)成本可控成本的概念，對于一個組織健全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其部門職責(zé)分工是清晰明確的。主責(zé)工程造價的項目成本管理部門不可能對全部可控成本的內(nèi)容進行有效的管理，可控成本科目中的管理費、營銷費、財務(wù)費應(yīng)該分別由企業(yè)或項目的運營管理部門、營銷部門、財務(wù)部門來測算并進行管理，因此，主責(zé)工程造價的項目成本管理部門主要對開發(fā)前期成本、勘察設(shè)計成本、建安毛坯成本、建安精裝成本、景觀工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套成本、后期成本等7項可控成本進行管控，本研究中合約規(guī)劃的范圍也是圍繞這7項可控成本展開的。

5.3 目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、合同之間的關(guān)系

如4.4所述，目標(biāo)成本科目與合同并不是一一對應(yīng)的，不能直接指導(dǎo)項目成本管理工作，必須借助合約規(guī)劃管理工具，因此目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、合同三者之間如何在項目成本管理工作中發(fā)揮各自的作用以及彼此間的關(guān)系，是研究合約規(guī)劃與目標(biāo)成本對應(yīng)關(guān)系的核心問題。筆者通過分析研究得出上述三者在項目成本管理工作的關(guān)系（如圖2所示）。

圖2 目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、合同在項目成本管理工作中的關(guān)系

5.4 合約規(guī)劃與目標(biāo)成本科目的對應(yīng)模板

通常一份具體合同對應(yīng)著一項或者多項目標(biāo)成本科目，如土方工程合同只對應(yīng)土方工程一項目標(biāo)成本科目；施工總承包工程合同對應(yīng)地上/地下普通土建工程、地上/地下普通安裝工程、地下室民防工程、鋼結(jié)構(gòu)工程等多項目標(biāo)成本科目，因此，必須建立起目標(biāo)成本科目與合約規(guī)劃對應(yīng)關(guān)系模板，將目標(biāo)成本科目與合約規(guī)劃科目通過一對一或一對多的對應(yīng)關(guān)系確定下來，以便在目標(biāo)成本測算完成的同時，自動生成帶有規(guī)劃金額的合約規(guī)劃，用于指導(dǎo)項目成本管理工作。筆者通過大量項目案例研究總結(jié)出目標(biāo)成本科目與合約規(guī)劃對應(yīng)關(guān)系模板（建安毛坯部分）見表1。這里需要注意以下幾點。

表1 目標(biāo)成本科目與合約規(guī)劃對應(yīng)關(guān)系模板（建安毛坯部分）

5.4.1 目標(biāo)成本科目的劃分是依據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB 50500-2013）、各省市的預(yù)算定額、測算的準(zhǔn)確性及便捷性、企業(yè)自身的需要綜合考慮確定的，不同的企業(yè)的目標(biāo)成本科目不完全相同。

5.4.2 合約規(guī)劃的劃分是依據(jù)各類合同的內(nèi)容和類型，由于合同的內(nèi)容和類型比較容易明確，因此，不同企業(yè)間合約規(guī)劃的劃分相對較為統(tǒng)一。

5.4.3 目標(biāo)成本科目與合約規(guī)劃的對應(yīng)關(guān)系原則：目標(biāo)成本科目所包含的工作內(nèi)容必須屬于對應(yīng)的合約規(guī)劃中具體的合同范圍內(nèi)的工作，即測算的工作內(nèi)容與對應(yīng)合同的工作內(nèi)容相一致，如防水工程目標(biāo)成本科目的測算必須對應(yīng)合約規(guī)劃中的施工總承包工程合同，因為通常情況下，防水工程這項工作是屬于施工總承包工程合同范圍的工作內(nèi)容。

5.4.4 目標(biāo)成本科目與合約規(guī)劃均需進行分級設(shè)置，這樣做的目的是為了歸納總結(jié)歷史數(shù)據(jù)和項目間橫向?qū)Ρ确治龅男枰瑫r也便于使用。

（續(xù)表）

6 結(jié)束語

基于合約規(guī)劃的目標(biāo)成本管理模式主要以事前控制為核心思想，強調(diào)以合約規(guī)劃為紐帶，通過合同進行項目成本管理。由于合約規(guī)劃是以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，因此并不否定目標(biāo)成本的在項目成本管理方面的作用，對目標(biāo)成本做到了很好的承前銜接；同時合約規(guī)劃是高度集成的標(biāo)準(zhǔn)合同體系，對后續(xù)招投標(biāo)、合同管理、簽證變更、竣工結(jié)算等項目成本管理工作提供了良好的支撐，這又體現(xiàn)了合約規(guī)劃的啟后作用。因此，基于合約規(guī)劃的目標(biāo)成本管理模式對于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利與持續(xù)健康發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實意義。