三四線城市集中式商品住宅開發的科學性與規范性應用研究

蔡如冰

復旦大學附屬華東醫院 上海 200040

引言

伴隨中國最近20年經濟高速持續的發展，中國的城市化進程取得了令人矚目的成就；特別是從20世紀80年代開始的集中式商品房開發，成為中國城市化進程中最核心的主力軍，城市居民的居住條件總體上相比計劃經濟時代的住房條件有了質的飛躍，對城市化做出了巨大的貢獻，特別是在一二線城市的發展中，商品住宅成為城市新面貌的主力軍，新城就是新住宅區的城市比比皆是，城市整體面貌煥然一新；但是在這個矚目成就的背后，在一些三四線城市卻不乏一些令人遺憾的不成功的商品住宅項目開發案例，給城市和社會經濟帶了不小的負面影響。

本文將通過對最近完成的兩個三四線城市的住宅開發案例的反思性思考和總結，整理總結一些提升三四線城市商品住宅開發的科學性和合理性經驗和結論。

1 三四線城市集中式商品式住宅開發的特征分析

1.1 一二線城市與三四線城市所呈現“大同小異”的商品住宅開發模式

最近十年，一二線城市的商品住宅開發和三四線城市的商品住宅開發模式的區別可以概括為四個字“大同小異”，主要是指：一二線大都市的商品住宅開發大部分都是大型房企開發商主導開發，開發經驗和理念都比較成熟，住宅產品系統性和科學性都較強，加上大型開發商高層主管人員相互流動頻繁，各個公司所呈現的產品同質化明顯，即所謂“大同”；而三四線小城市的商品住宅開發，基本都是當地小型開發商主導，開發經驗和理念有一定局限性，各個開發商各自為政，開發產品出現比較明顯的差異化，即所謂的“小異”。

大都市的商品住宅戶型產品雖然同質化明顯，但是其產品的成熟度是很高的，無論是建筑的立面控制還是平面功能的控制均達到極高的標準化程度，能很好地滿足絕大部分使用者的審美和使用需求，并且能較好地控制土建造價，對城市土地資源開發利用達到極致，對城市區域的經濟和社會均帶來積極的影響。三四線城市的住宅產品開發因為開發企業開發經驗和理念的局限性，項目的產品品質往往參差不齊，雖然產品種類豐富，但是產品體系不成熟不健全，住宅區開發所呈現的規劃不合理，住宅產品不合理，甚至部分項目設計不執行國家相關規范，打規范的擦邊球，給區域的經濟社會帶來一些負面影響，為城市的科學可持續發展留下隱患。

1.2 三四線城市集中式住址的規劃目標和產品策略的平衡

眾所周知，住宅開發項目的規劃目標和產品定位是一個開發項目的兩個基本點，成功的項目必然是將這兩點進行了較好的平衡；但是事實上，這兩點本質上是兩種不同空間的思考，前者（規劃目標）主要是開發商和政府站在社會發展和整體利潤的基礎上思考的空間模式，而后者（產品策略）更多還是關注于最終的使用者在“日常生活”中所關注的空間，這兩點本質上是需要協調而達到一個平衡的。

項目的準確定位本質上是解決規劃目標和產品策略沖突的一個必要途徑，因為這種沖突是必然存在的，是必須解決的。法國著名哲學家亨利·列斐伏爾曾提出“抽象空間”和“社會空間”概念；其“抽象空間”（規劃目標）是資本投資者，企業家以及政權按照空間抽象的維度性質——大小、寬度、地點位置和利潤等考慮空間的方式；而“社會空間”（產品策略）是個體將他們的環境空間作為生活的場所，即相互作用地使用的日常生活空間[1]；在實際生活中，抽象空間和社會空間往往會有沖突，這是社會的一種基本沖突，很難避免。所以，在商品住宅開發之初，如何準確的進行項目定位是任何項目開展之前的比要通關事宜，只有項目定位準確，協調規劃目標和長跑策略的沖突，才能保證項目開發的有效性和成功，否則項目將會激發“抽象空間”和“社會空間”的基本矛盾，直接導致項目出現開發失敗。

大型地產開發商在項目開發之初會咨詢專業的商業策劃團隊，由專業團隊提供項目的定位參考。但是在很多三四線城市的住宅開發中，很多當地開發商往往出于自己對周邊環境的過于熟悉的自信而忽視這一重要的定咨詢，最終導致項目開發失敗。因此，三四線城市的商品住宅開發，在借鑒一二線城市大型開發商的項目開發經驗的時候，除了產品線，更應該重視規劃目標的研討，將規劃目標和產品策略進行整體考慮設計，從而得出項目的準確定位，這樣才能真正地提升自己的項目開發成功率和收益率。

1.3 成熟戶型產品線研發助推三四線城市集中式住宅的科學開發

商品住宅區的開發，規劃設計和戶型設計是項目的兩大核心，其中戶型設計更是核心中的核心，如何做一個適合當地人居住，受當地人喜歡的住宅戶型，是每一個商品住宅區開發首先需要解決好的問題。

多年的商品住宅建筑實踐發現，商品住宅設計本身是一種工業化的“產品”設計—一種具備居住功能性質，且能大量標準化量產的產品，其實它和電視冰箱沒有太本質區別。商品住宅的兩點屬性特別重要：①它作為在市場上流通的商品，它必須有非常清晰的產權界限，也就是能很好地量化而來確定其市場售價，這也是其作為產品的重要特征；②在城市化的進程中，這種住宅產品需要能快速的復制生產，滿足工業化生產的需求。正是因為這兩點，商品住宅的戶型可以不受具體項目的影響，戶型設計也慢慢由以前的根究具體項目整體設計向（提前）產品化設計轉變，不僅僅是建筑設計師；近年來，很多大型的地產開發公司成立了專門的住宅產品研發部門，和建筑設計公司合作，將住宅戶型作為一個單項進行深入的研究分析，形成各個開發商自己的所謂產品線，用不同的產品線對應不同的具體項目，對應不同的消費人群，極大地提高了項目的推進效率，保障了設計的竣工品質，獲得較好的經濟效益；特別在最近幾年，各個大型商品住宅開發商均以自己產品線系列進行項目開發和宣傳，這一做法在市場上取得了巨大的成功，很多產品系列獲得極高評價，產生了極高的產品附加值。

因此，商品住宅設計的產品化設計趨勢是商品住宅開發必然的趨勢；商品住宅的產品化設計方式也必然會形成快速的復制“生產”，給三四線城市的住宅開發帶來了新鮮的血液但同時也帶來了挑戰。

2 三四線城市集中式住宅項目實踐—湖南衡陽博達新桂城三期規劃建筑設計

衡陽博達新桂城三期商業住宅地塊位于湖南省衡陽市雁峰區蒸湘南路南二環以南二百米。地塊北面為雁峰區眾多職能部門，南面為待建規劃路，西面緊鄰新桂城住宅，東面為蒸湘南路，與新建衡陽中心醫院隔路相望。規劃用地面積22011m2，約33畝，計容建筑面積93685m2，容積率約4.2，限高100m。（詳見圖1）

圖1 項目基地區位

2.1 項目規劃定位結合產品設計整體進行概念方案設計

建設地塊屬于博達新桂城整個住宅商業綜合項目的最后一期開發項目，其前兩期主要為住宅開發，開發較為成功，在當地形成較好的品牌口碑。作為本項目的最后一期，即三期項目，在設計之初意識到一個重要問題，就是本項目作為商業住宅地塊該如何定位，只有確定了定位，具體說就是確定了商業的具體業態，項目才能有明確的設計方向。經過對整個項目的內在和外在條件的分析以及周邊區塊的遠景規劃，確定為城市商住綜合體項目，具體業態為：倉儲式超市+酒店+兒童主題型盒子商業+中高端住宅小區。（詳見圖2）

圖2 項目業態定位

2.2 數字化精確輔助設計解決項目難題，提供項目最佳解決方案

本地塊屬于三期的開發，因一二期開發時并未充分考慮三期未來對其日照的影響，因此，在三期的規劃建設中，如何處理三期建筑形體對一二期住宅的日照影響并做滿高容積率，成為項目是否成功的關鍵。項目在設計之初，強調科學分析，以數據為先導來引導規劃設計。經過嚴密的日照分析計算，首先確定了高層住宅能建設的范圍（詳見圖3），在通過進一步的日照影響分析，確定高層住宅的高度分布（詳見圖4、圖5），最終得出住宅的最終分布與高度，最后確定其他業態的排布，在不影響一二期住宅的基礎上求得一個唯一的建筑布局。最終也是因為本項目周密的日照分析成為本項目中標的一個關鍵因素。

圖3 高層住宅可建設范圍

圖4 高層住宅可建設高度

圖5 日照分析包絡圖

2.3 積極引進一二線城市新的規劃理念：垂直城市新居住理念的導入

項目的定位中將倉儲式超市作為項目商業業態的核心，直接左右了項目的整體布局。在設計中我們采取了一二線城市流行的垂直城市的空間開發理念：將住宅塔樓集中抬高，其底部設置10m層高的倉儲超市，超市以下利用5m左右的地形高差設置盒子商業和商業停車場，形成了垂直功能分區。在倉儲式超市頂部設置純步行的住宅屋頂花園，屋頂花園與地面的住宅高速電梯廳直接聯系，形成了獨立的住宅動線；商業的后勤動線集中在地塊北側，商業的人類動線集中在場地東側和南側的主干道和次干道上，即展示形象，亦有較好的可達性，整個項目的交通動線問題得到較好解決。垂直城市理念成為城市核心區，高強度開發項目中很重要的一種設計方向。（詳見圖6）

本項目依據相關住宅規范[2]，在不影響一二期住宅的日照情況下將容積率做足，超出業主的最初預判。實踐證明在城市住宅用地日益稀缺的情況下，借助數字化軟件對項目進行模擬分析與設計，是至關重要的；項目借助一二線城市商品住宅的開發經驗，將規劃定位，戶型產品線和商業業態整體結合考慮進行總體設計，最終形成業主比較滿意的方案[3]。

圖6 垂直城市規劃概念效果圖

3 結束語

綜上所述，本文論述比較了中國大小城市商品住宅的開發的現狀，總結了一些商品住宅開發的理論觀念并闡述了其對商品住宅設計的重要性；通過湖南衡陽商住項目的概念方案設計實踐應用了相關理論觀念，較好的克服了國內三四線城市商品住宅開發中的一些通病：項目規劃定位不專業不重視、戶型產品陳舊或生搬硬套大型開發商戶型而導致“水土不服”而不受市場接受、項目管理和決策不科學不規范等問題，保障了商品住宅項目開發的成功。

實踐表明，將大型住宅開發商的一二線城市成功開發管理經驗成功“下沉”至三四線城市的商品住宅開發具有積極的現實意義和社會意義，極為高效地提升三四線城市商品住宅開發的科學性和規范性，從而極大提升三四線城市商品住宅這一重大民生商品的品質，促進了我國城市化進程的更優質化推進。