集中式長租公寓使用后評價(jià)及優(yōu)化策略研究
——以合肥市紅璞公寓為例

文／蘇劍鳴 合肥工業(yè)大學(xué)建筑與藝術(shù)學(xué)院 教 授

王 琦 合肥工業(yè)大學(xué)建筑與藝術(shù)學(xué)院 碩士研究生（通訊作者）

引言

住房問題一直是社會關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著商品房價(jià)格一路高漲以及城市人口的快速增長，青年群體住房問題日趨嚴(yán)峻，住房租賃市場開始受到國家及地方政府的政策支持。長租公寓因其品質(zhì)和服務(wù)優(yōu)于傳統(tǒng)租賃住房而廣受青年租客的歡迎，具有十分廣闊的市場前景。按照物業(yè)分布的差異，長租公寓有集中式和分散式兩種類型。本文研究對象為集中式長租公寓[1]，指房源在整棟樓或局部樓層中集中布局，由專業(yè)品牌管理和運(yùn)營，有共享廚房、影音室、健身房等公共活動空間供租客進(jìn)行交流、娛樂，主要以畢業(yè)生們或都市白領(lǐng)等青年群體為目標(biāo)客戶，且平均租期大多超過半年的租賃型公寓。

使用后評價(jià)[2]（簡稱POE）英文全稱為Post Occupancy Evaluation,是指對已建成并投入使用的建筑物或人為環(huán)境進(jìn)行有效性檢驗(yàn)的研究方法。POE最開始是針對學(xué)生公寓居住環(huán)境的研究，在居住區(qū)、住宅以及其他類型的居住建筑乃至于城市重要公共建筑或廣場公園等也應(yīng)用廣泛。目前針對國內(nèi)二線城市乃至一線城市的集中式青年長租公寓的POE評價(jià)方法的研究十分有限，可供參考和查閱的文獻(xiàn)也相對較少。因此無論從理論研究或是社會學(xué)意義，長租公寓的使用后評價(jià)研究皆具有一定的必要性和可行性。

本文以合肥市紅璞公寓北一環(huán)店為例，通過案例分析和調(diào)研問卷，收集租客的滿意度評價(jià)，運(yùn)用模糊層次分析法對評價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，總結(jié)集中式長租公寓存在的主要問題并提出相應(yīng)的優(yōu)化策略。

1 公寓概況與客群信息

紅璞公寓北一環(huán)店（以下稱紅璞公寓）位于合肥市瑤海區(qū)夏園路海龍公寓東區(qū)。該公寓于2016年6月開業(yè)，建筑面積約2800m2，房源數(shù)為81套，出租率達(dá)70%以上。紅璞公寓的套型均為開間一居室，種類較為統(tǒng)一。紅璞公寓為租客配有公共廚房、公共餐廳以及健身房、臺球桌、影音區(qū)等娛樂休閑設(shè)施用于滿足租客的功能需求和交流互動的需求。

通過問卷發(fā)放對39位租客的信息進(jìn)行收集后發(fā)現(xiàn)：紅璞公寓中女性租客占61%，男性租客占39%，女性占比大于男性。約50%的租客的年齡集中在20～25歲之間，其次是25～30歲，占受訪者的38%，20歲以下的人群和30歲以上的人群相對較少，反映了集中式長租公寓對青年群體的目標(biāo)定位。46%的租客收入與房租占比在20%～30%之間，31%和13%的受訪者的收入與房租占比為分別為10%～20%之間和大于30%，收入與房租占比低于10%的租客占比最少，為10%，租客對租金的承受能力尚好。租客中已婚以及和朋友合租的很少，大多為戀人和單身，且半數(shù)的租客和伴侶合租，42%的租客選擇獨(dú)自居住。46%的租客在紅璞公寓入住了3～6個(gè)月，入住時(shí)長在半年到一年以及入住還不到3個(gè)月的租客分別占比26%和20%，入住時(shí)間在一年及一年以上的租客占比最少，占8%。

2 構(gòu)建評價(jià)體系

Preiser[3]認(rèn)為POE的內(nèi)容包含了技術(shù)、功能、行為三個(gè)層面。從投資者和管理者的層面上，可以增加對配套與服務(wù)管理方面的評價(jià)。通過對相關(guān)文獻(xiàn)的研究以及問卷統(tǒng)計(jì)，總結(jié)出對公寓的居住環(huán)境滿意度評價(jià)具有一定影響力的因子，包括4個(gè)一級指標(biāo)，24個(gè)二級指標(biāo)（表1）。

表1 集中式青年長租公寓使用后評價(jià)指標(biāo)（表格來源：作者自繪）

3 確定指標(biāo)權(quán)重

采用李克特量表法收集公寓內(nèi)租客對24個(gè)評價(jià)因子的重要度評價(jià)。李克特的五等選項(xiàng)分別為“非常重要”“重要”“一般”“不太重要”“不重要”，并分別賦予每個(gè)選項(xiàng)“2”“1”“0”“-1”“-2”的分值，并依據(jù)問卷結(jié)果進(jìn)行計(jì)算。通過對重要度得分的差值作為指標(biāo)之間比較的依據(jù)可得到判斷矩陣，并在yaahp中計(jì)算指標(biāo)權(quán)重（表2）。一級指標(biāo)中，技術(shù)所占權(quán)重最大，為36.45%；其次是功能27.77%以及行為23.36%；最后是配套與服務(wù)管理占12.42%，這表明人們對于最基本需求的重視高于高層次的需求，這同需求層次理論符合。技術(shù)維度下A1采光照明最為重要，其次是A4室內(nèi)空氣質(zhì)量。功能維度下B2居住空間設(shè)計(jì)合理和B5工作學(xué)習(xí)區(qū)舒適性最為重要，B6廚房使用便捷和B9外部活動空間設(shè)計(jì)的重要度較低。行為維度下，C1私密性和C3歸屬感最受重視，對C5建筑外形美感則關(guān)注不高。配套與服務(wù)管理維度下，租客對D1通勤便捷最為關(guān)注。

表2 指標(biāo)權(quán)重表（表格來源：作者自繪）

4 模糊綜合評價(jià)

根據(jù)上述24個(gè)評價(jià)指標(biāo)，將評價(jià)因子集表示為U={u1,u2,……u24}，={采光照明，通風(fēng)供暖，……“管家式”物業(yè)服務(wù)}，評價(jià)指標(biāo)集表示為：v={v1,v2,v3,v4,v5}={十分滿意，比較滿意，一般，不太滿意，很不滿意}。由此構(gòu)建模糊關(guān)系矩陣R[4]。計(jì)算權(quán)重向量A和數(shù)據(jù)矩陣得到評價(jià)向量B，對24個(gè)指標(biāo)以及5個(gè)評語集采用模糊評價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，并且使用M(.,+)算子進(jìn)行研究，并將隸屬度歸一化處理，B=A*R=[0.187,0.326,0.388,0.091,0.008]。5個(gè)評語集中一般的權(quán)重值最高，結(jié)合最大隸屬度法則可知（評價(jià)向量B中最大的數(shù)值為0.388，對應(yīng)評價(jià)指標(biāo)集中的v3，故以v3所代表的評級為最后評價(jià)結(jié)果），紅璞公寓最終評價(jià)結(jié)果為一般。

5 四分圖模型分析

四分圖模型（圖1）的橫軸表示紅璞公寓各評價(jià)指標(biāo)滿意度的得分，縱軸表示指標(biāo)項(xiàng)權(quán)重，位于四分圖中心的原點(diǎn)表示所有指標(biāo)滿意度與重要度平均值的交點(diǎn)。

圖1 紅璞公寓四分圖模型（圖片來源：作者自繪）

位于第一象限優(yōu)勢區(qū)的指標(biāo)代表其重要度和滿意度評分都較高，共有5個(gè)指標(biāo)位于該區(qū)域，分別為A4 室內(nèi)空氣質(zhì)量、B2 居住空間設(shè)計(jì)、A6 入戶與外窗安全、C1 私密性、C3 歸屬感，這些要素在公寓的設(shè)計(jì)和運(yùn)營階段都有涉及，作為本項(xiàng)目的優(yōu)勢可繼續(xù)發(fā)揮。

第二象限的修補(bǔ)區(qū)是指標(biāo)重要性較高而滿意度較低的區(qū)域，處在這個(gè)區(qū)域的指標(biāo)包括A1采光照明、A3 隔音、B3 儲物空間設(shè)計(jì)、B5 工作學(xué)習(xí)區(qū)舒適性、D1通勤便捷。這些要素同公寓的項(xiàng)目獲取與設(shè)計(jì)階段相關(guān)，應(yīng)該首先考慮進(jìn)行改進(jìn)。

位于第三象限的機(jī)會區(qū)是指標(biāo)重要性和滿意度都較低的區(qū)域，處于該區(qū)域的指標(biāo)分別為B4 洗衣晾曬便利性、B6 廚房使用便捷、B7 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)適用性、B9 外部活動空間設(shè)計(jì)、C4室內(nèi)空間美感、C5 建筑外形美感、D2 附近有商業(yè)娛樂配套。這些要素同公寓的項(xiàng)目獲取與設(shè)計(jì)階段有關(guān)，它們重要度相對不高，可以有針對性地對這7個(gè)指標(biāo)進(jìn)行循序漸進(jìn)改善。

處于維持區(qū)的7個(gè)指標(biāo)，它們的滿意度較高但是重要性不大，因此維持現(xiàn)狀即可。該區(qū)域指標(biāo)主要包括A2 通風(fēng)供暖、A5 環(huán)境衛(wèi)生、B1 活動公區(qū)配套種類、數(shù)量、智能，B8 交通空間設(shè)計(jì)、C2 社交與互動性、D3租金、水電費(fèi)等費(fèi)用管理，D4“管家式”物業(yè)服務(wù)。

6 優(yōu)化策略

6.1 項(xiàng)目策劃階段

青年租客群體對公共交通的使用度和依賴度都很高，對于通勤便捷的訴求十分強(qiáng)烈。在區(qū)域選擇時(shí)要注重交通便捷。公寓的選址可以考慮以公共交通導(dǎo)向?yàn)橹鳎m度考慮商業(yè)服務(wù)配套的因素。如果物業(yè)周邊的配套暫不成熟，也可以考慮在內(nèi)部增加商業(yè)或提供班車服務(wù)。

6.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

根據(jù)對各級指標(biāo)的重要度問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)，租客對公寓的配套與服務(wù)管理以及功能、技術(shù)層面的物質(zhì)需求往往優(yōu)先于行為方面的需求，因此應(yīng)該首先保障租客最基本的生理和安全需求。

（1）技術(shù)層面首先應(yīng)該做好隔音措施，可采用性能更優(yōu)越的ALC輕質(zhì)板墻板[5]作為內(nèi)隔墻。并從管理上加強(qiáng)對噪音的控制；其次要考慮照明對租客居住體驗(yàn)的影響，當(dāng)室內(nèi)自然采光較差時(shí)，可采用中庭同內(nèi)走道結(jié)合的設(shè)計(jì)方法，也可強(qiáng)化人工光源的設(shè)計(jì)，不同的功能空間的照明設(shè)計(jì)應(yīng)有區(qū)分，采用具有藝術(shù)性的夜間照明方式可使空間更具吸引力。

（2）功能層面應(yīng)該對產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，提高室內(nèi)居住空間的舒適性，首先要確保足夠的儲物空間，如采用具有收納功能的床具、將衣柜設(shè)計(jì)同平面相結(jié)合以增加空間的使用率等，并考慮到不同物品的擺放需求。大多租客都很注重工作學(xué)習(xí)區(qū)的舒適性，因此公寓需考慮提供更為舒適的學(xué)習(xí)辦公設(shè)施。其次要充分考慮租客洗衣晾曬需求，在有條件的情況下提供屋面晾曬或其它區(qū)域作為集中晾曬，并激發(fā)屋頂空間的活力，使租客在有限的空間內(nèi)活動范圍增加，為其創(chuàng)造更多交往的條件與機(jī)會。廚衛(wèi)空間也較為重要，尤其是衛(wèi)生間要充分考慮裝修品質(zhì)及衛(wèi)生間尺寸控制、潔具的選擇等。青年群體對廚房的依賴性不大，但也需要滿足部分群體的使用。

（3）在行為層面，通過對公寓外觀進(jìn)行改造以遮擋原有建筑破舊的立面，進(jìn)一步提升標(biāo)識性，使其符合當(dāng)代青年群體的審美需求。如植入新的建筑表皮、靈活運(yùn)用建筑構(gòu)件等方式對建筑形象進(jìn)行重塑。在室內(nèi)的裝飾裝修上，選用青年群體所青睞的設(shè)計(jì)元素或風(fēng)格，增強(qiáng)租客的認(rèn)同感以及尊嚴(yán)感，

結(jié)語

青年群體是社會發(fā)展與進(jìn)步的希望。城市青年長租公寓的居住環(huán)境對青年群體乃至整個(gè)城市都具有深遠(yuǎn)影響。作為新興的租賃行業(yè)，長租公寓未來也將成為合肥市租賃行業(yè)中的中堅(jiān)力量。公寓的改善以及設(shè)計(jì)內(nèi)容需要了解青年群體的租住需求，優(yōu)良的居住環(huán)境品質(zhì)可以為城市吸引人才、留住人才提供良好的社會保障，使城市更好地發(fā)展。