開發(fā)區(qū)土地集約利用評價分析～～以阜陽工業(yè)園監(jiān)測點為例

■劉巖雷雄偉

（1安徽省物化探院安徽合肥230022；2合肥市測繪設計研究院安徽合肥230001）

開發(fā)區(qū)土地集約利用評價分析～～以阜陽工業(yè)園監(jiān)測點為例

■劉巖1雷雄偉2

（1安徽省物化探院安徽合肥230022；2合肥市測繪設計研究院安徽合肥230001）

本文以阜陽工業(yè)園區(qū)為實例，進行了土地集約利用評價，并對提高該區(qū)土地集約利用水平提出了合理的對策和建議，為工業(yè)園區(qū)土地利用動態(tài)監(jiān)測和有關政策的實施提供參考，促進工業(yè)區(qū)土地的節(jié)約集約利用。

土地集約利用 評價

1　前言

安徽國土資源監(jiān)測阜陽工業(yè)園區(qū)監(jiān)測是根據《安徽省國土資源監(jiān)測技術規(guī)程（2013年版）》及《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價技術規(guī)程(試行)》開展的。國土資源監(jiān)測是指采取適當的技術手段，定期監(jiān)測土地和礦產資源的基本情況，并對監(jiān)測獲取的數據信息進行分析研究，及時掌握國土資源變化趨勢，為國家合理開發(fā)利用國土資源提供決策依據。通過開發(fā)區(qū)監(jiān)測，能夠掌握開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度、用地結構、土地利用強度、用地效益等情況，促進開發(fā)區(qū)建設用地管理及增長模式的轉變。

2　工業(yè)園概況

阜陽工業(yè)園始建于2003年3月，2006被批準為省級工業(yè)園區(qū)。經安徽省人民政府批準，自2014年1月12日起，更名為“安徽潁泉經濟開發(fā)區(qū)”，并以“一區(qū)兩園”方式擴區(qū)，即潁泉經濟開發(fā)區(qū)主區(qū)、阜陽循環(huán)經濟園區(qū)、行流園區(qū)，總體規(guī)劃面積由1.2Km2擴大至12.6Km2，其中主區(qū)1.2Km2、阜陽循環(huán)經濟園區(qū)9.76Km2、行流園區(qū)1.64Km2。該工業(yè)園區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，配套完善。產業(yè)類型方面，園區(qū)現有服裝紡織類、食品、印刷包裝類、電子電器等主要產業(yè)類型企業(yè)，初步形成了以紡織服裝、印刷包裝、電子電器為主的發(fā)展格局。鑒于阜陽循環(huán)經濟園區(qū)、行流園區(qū)處于規(guī)劃審批階段，暫不予調查，開發(fā)區(qū)名稱仍采用原名稱。

3　開發(fā)區(qū)國土資源監(jiān)測流程

4　開發(fā)區(qū)土地利用狀況調查

開發(fā)區(qū)監(jiān)測，一方面以開發(fā)區(qū)為單位，對開發(fā)區(qū)整體土地利用、管理、效益狀況進行監(jiān)測；另一方面將開發(fā)區(qū)內的企業(yè)作為監(jiān)測單元，組成抽樣框并抽取監(jiān)測樣本，對監(jiān)測樣本企業(yè)的基本情況、投入產出情況及企業(yè)用地情況進行監(jiān)測。掌握整個開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度、用地結構、土地利用強度、用地效益、存在的主要問題以及產生的原因等方面的信息，為該工業(yè)園區(qū)建設用地管理和擴區(qū)升級審核提供參考依據。我院承接的該工業(yè)區(qū)國土監(jiān)測，以季度進行，下季度初提供上季度監(jiān)測結果，2014年度共進行4次監(jiān)測。

實際監(jiān)測過程中，根據阜陽市國土局、潁泉區(qū)國土局以及阜陽工業(yè)園區(qū)管委會提供的資料以及野外實際核查，確定抽樣框，開發(fā)區(qū)企業(yè)抽樣框以實際生產的工礦倉儲用地企業(yè)為監(jiān)測單元，每個監(jiān)測周期對新增和滅失的企業(yè)進行更新。樣本抽取數量由調查基數和抽取比例兩部分組成，即監(jiān)測樣本個數=調查基數+企業(yè)數量*抽取比例。

5　開發(fā)區(qū)土地利用評價指標確立

為確定評價指標的合理性，結合阜陽工業(yè)園區(qū)實際情況，參照國家及地方相關土地管理法規(guī)與政策，選取土地利用狀況目標、用地效益目標2類共4個子目標（土地開發(fā)程度、用地結構狀況、土地利用強度、用地效益）、11個評價指標（土地開發(fā)率、土地供應率、土地閑置率、土地建成率、工業(yè)用地率、綜合容積率、建筑密度、工業(yè)用地綜合容積率、工業(yè)用地綜合建筑密度、工業(yè)用地固定資產投入強度、工業(yè)用地產出強度）作為該工業(yè)園土地集約評價指標體系并確定理想指標值。

6　開發(fā)區(qū)土地集約利用評價

根據科學性、整體性、層次性、可操作性、動態(tài)性、前瞻性原則，根據工業(yè)園區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律，結合阜陽工業(yè)園區(qū)的實際情況，以獲得的基礎調查資料為基礎，參照《安徽省國土資源監(jiān)測技術規(guī)程（2013年版）》及《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價技術規(guī)程(試行)》予以評價分析。

6.1園區(qū)總體土地集約利用評價

各監(jiān)測周期需要對工業(yè)園區(qū)總體土地開發(fā)率、土地供應率、土地建成率、工業(yè)用地率、綜合容積率、建筑密度、工業(yè)用地綜合容積率、工業(yè)用地建筑密度、土地閑置率、工業(yè)用地固定資產投入強度、工業(yè)用地產出強度等指標進行分析。

截止2014年底，園區(qū)總體土地開發(fā)率為100%，土地供應率為85.5%，土地閑置率為1.8%，土地建成率為97%，工業(yè)用地率為61.1%，綜合容積率為1.57，建筑密度為47.8%，工業(yè)用地綜合容積率為1.57，工業(yè)用地建筑密度為46.6%，工業(yè)用地固定資產投入強度為3927萬元/公頃，工業(yè)用地產出強度為428萬元/公頃。園區(qū)總體土地集約利用情況較好，只是仍有部分閑置土地，且工業(yè)用地產出強度較差，且投入與產出不成比例。

第二監(jiān)測周期與第一監(jiān)測周期相比，開發(fā)區(qū)總體土地開發(fā)程度、用地結構狀況、土地利用強度不變，工業(yè)用地投入強度環(huán)比增長83萬元/公頃，產出強度環(huán)比增長6萬元/公頃，投入與產出增長不成正比。

第三監(jiān)測周期與第二監(jiān)測周期相比，開發(fā)區(qū)總體土地開發(fā)程度、用地結構狀況不變；土地利用強度方面，綜合容積率上升0.03，建筑密度上升0.9%，工業(yè)用地綜合容積率上升0.05，工業(yè)用地建筑密度上升1.29%，土地閑置率不變；工業(yè)用地投入強度環(huán)比增長89萬元/公頃，產出強度環(huán)比增長5萬元/公頃，投入與產出增長不成正比。

第四監(jiān)測周期與第三監(jiān)測周期相比，開發(fā)區(qū)總體土地開發(fā)率、供應率不變，土地建成率上升1.2%；工業(yè)用地率降低0.8%；土地利用強度方面，綜合容積率降低0.01，建筑密度降低0.5%，工業(yè)用地綜合容積率上升0.02，工業(yè)用地建筑密度上升0.1%，土地閑置率降低1.2%；工業(yè)用地投入強度環(huán)比增長75萬元/公頃，產出強度環(huán)比增長62萬元/公頃，投入與產出增長不成正比。

6.2園區(qū)企業(yè)土地集約利用評價

各監(jiān)測周期需要對監(jiān)測樣本進行固定資產投入強度、產出強度、容積率、監(jiān)測樣本建筑密度等分析；同時需要按不同產業(yè)類型用地面積比例、不同產業(yè)類型固定資產投入強度、不同產業(yè)類型產出強度、不同產業(yè)類型容積率、不同產業(yè)類型建筑密度等進行分析。截止2014年底，監(jiān)測樣本固定資產投入強度1347.09萬元/公頃，監(jiān)測樣本產出強度691.08萬元/公頃，監(jiān)測樣本容積率0.79，監(jiān)測樣本建筑密度44.57%。

第二監(jiān)測周期與第一監(jiān)測周期相比，開發(fā)區(qū)監(jiān)測企業(yè)土地集約利用總體水平有所提高，其中固定資產投入強度環(huán)比增長39.67萬元/公頃，產出強度環(huán)比增長15.02萬元/公頃，容積率增長0.02，建筑密度增長0.6%。不同產業(yè)類型企業(yè)，用地面積不變；投資強度、產出強度整體有所上升；各行業(yè)容積率、建筑密度基本不變。

第三監(jiān)測周期與第二監(jiān)測周期相比，開發(fā)區(qū)監(jiān)測企業(yè)土地集約利用水平整體有所降低，其中固定資產投入強度環(huán)比增長62.58萬元/公頃，產出強度環(huán)比減少168.29萬元/公頃，容積率增長0.04，建筑密度增長0.97%。不同產業(yè)類型企業(yè)，用地結構不變；固定資產投入強度整體有所上升；產出強度總體有所下降；各行業(yè)容積率基本不變；各行業(yè)建筑密度變化不大。

第四監(jiān)測周期與第三監(jiān)測周期相比，相比上一監(jiān)測周期，開發(fā)區(qū)監(jiān)測企業(yè)土地集約利用水平整體有所提升，其中固定資產投入強度環(huán)比增長65萬元/公頃，產出強度環(huán)比增長92萬元/公頃，容積率上升0.07，建筑密度上升0.02%。不同產業(yè)類型企業(yè)，用地結構不變；固定資產投入強度整體有所上升；產出強度總體有所增長；各行業(yè)建筑密度、容積率基本不變。

7　主要結論

通過監(jiān)測及分析，主要總結性結論如下：

（1）園區(qū)規(guī)劃布局基本合理。建成區(qū)規(guī)劃布局基本合理，但也存在一些不足。如園區(qū)內部分區(qū)域布局分散、功能分區(qū)不明顯，各類建設用地交織混雜，工業(yè)、行政、商業(yè)、居住、倉儲等各類用地相互影響干擾，特別是化工企業(yè)混雜在農副食品加工企業(yè)間，影響食品安全。

（2）工業(yè)用地緊缺與閑置現象并存。隨著地區(qū)經濟的快速發(fā)展，工業(yè)項目對用地需求量日益增大，工業(yè)用地指標仍很緊缺。通過本年度監(jiān)測，之前判定為閑置的地塊中，部分企業(yè)動工建設，閑置率有所下降，但仍有個別地塊處于閑置狀態(tài)，地方政府應加大對閑置土地的處置力度，確保土地建成率達100%。

（3）工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平總體較好。工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平總體較好，但仍存在不足。調查發(fā)現有部分工業(yè)用地空間組織形式與結構不盡合理，標準廠房及多層廠房等所占的比例不太合理，內部行政辦公和生活服務設施用地等非生產性用地所占比例過大。

（4）工業(yè)投資項目質量總體較好，產業(yè)結構基本合理。園區(qū)工業(yè)投資項目質量總體較好，產業(yè)結構基本合理。但也存在一些不足，主要表現園區(qū)行業(yè)門類過多，監(jiān)督管理難度較大，甚至有部分企業(yè)用地四項控制指標失控，用地效益大幅降低。

8 　對策、建議

根據主要結論，依據國土資源管理政策、法規(guī)，結合阜陽市產業(yè)發(fā)展特點和實際情況，提出如下對策建議。

8.1科學編制規(guī)劃，嚴格組織實施

該工業(yè)園在后續(xù)擴區(qū)規(guī)劃中，應科學編制規(guī)劃，嚴格組織實施。科學合理的土地利用規(guī)劃是促進園區(qū)經濟可持續(xù)發(fā)展的基石，在充分考慮區(qū)域產業(yè)結構、區(qū)位特點、生態(tài)環(huán)境保護要求的基礎上，合理確定工業(yè)園功能分區(qū)、產業(yè)定位和發(fā)展目標，必要時應經專家予以充分論證。通過規(guī)劃的有效實施，促進產業(yè)集聚，提高節(jié)約集約用地水平。〔2〕

8.2鼓勵建設標準廠房，促進用地集約節(jié)約

建設標準化廠房，是優(yōu)化資源配置、促進園區(qū)集約節(jié)約用地的有效手段，是培育優(yōu)勢產業(yè)、推進工業(yè)集聚發(fā)展的有效途徑。在園區(qū)建設過程中，強化“立體型”用地意識，通過向空中發(fā)展，集約節(jié)約用地，鼓勵企業(yè)對現有單層廠區(qū)進行改擴建，通過增加容積率提高土地利用效益。

8.3盤活存量土地資源，緩解園區(qū)用地矛盾

一是深化挖潛，盤活存量。在土地供應日益緊張的情況下，地方職能管理部門應將工作著力點放在存量土地的盤活利用上，最大限度地提高現有建設用地的土地使用效益。二是依法回購閑置土地，加強對閑置土地處置力度。對不按合同約定時間開工建設的項目，依法收回其土地，進行二次招商。

8.4設立投資強度門檻，提高土地利用效益

地方政府職能管理部門應逐步扭轉園區(qū)土地粗放型經營模式，設立投資強度門檻，在招商引資過程中堅持以投資強度為門檻，合理核定項目用地規(guī)模，有效防止了企業(yè)盲目“圈地”和隨意供地現象發(fā)生。

8.5完善開發(fā)區(qū)土地利用效益評價機制

土地是不可再生資源，園區(qū)應將土地資源作為資產來經營，按照市場規(guī)律和原則，對園區(qū)土地資產價值進行量化，提高土地資本運營和生產經營的效率，并適時進行土地利用效益評價，杜絕對土地資源的閑置浪費和低效占用。〔2〕

[1]曹蕾，梁啟學，李陶等.工業(yè)園區(qū)土地集約利用評價探討～以重慶經濟技術開發(fā)區(qū)為例〔J〕.資源開發(fā)與市場，2009,25（1）：31.

[2]張美華.工業(yè)園區(qū)土地集約利用評價技術與方法～以廣東韶關為例〔J〕.資源與人居環(huán)境，2010,10：35.

P62[文獻碼]B

1000～405X（2016）～4～450～2

劉巖（1988～），女，本科，畢業(yè)于安徽理工大學，助理工程師，研究方向為測繪。