淺談國有土地租賃管理存在問題及對策

喬娜

摘要：隨著土地市場的完善，租賃用地方式的優勢日趨凸顯，越來越受到供用地雙方的歡迎，同時也對土地市場起到有益的牽帶作用。國有土地租賃是從實踐中發展起來的一種新型的土地有償使用方式，它解決了土地有償使用中的一些實際難題。基于此，本文介紹了國有土地租賃的特征與意義，針對當前國有土地租賃管理存在的問題，提出了相應的對策，僅供參考。

關鍵詞：國有土地;租賃管理;問題;對策

引言

當前，我國國有土地租賃管理工作中存在一些問題，在一定程度上影響了土地市場的健康發展。因此，應在有關方面加強研究投入力度，基于我國國有土地租賃管理現狀，結合相關理論知識，針對性地提出解決方案，以完善國有土地租賃管理體系，營造良好的土地市場交易環境，做到規范化、標準化、法制化。

一、國有土地租賃的含義及特征

（一）出租的主體是國家

國有土地租賃合同應由土地行政主管部門與承租人簽訂。國家授權經營的國家控股公司、授權投資機構的國有獨資公司和集團公司，也可以向其直屬企業、控股企業、參股企業以租賃的方式配置土地。

（二）短期租賃和長期租賃

對“短期使用或用于修建臨時建筑物的土地”，一般采取短期租賃的方式，其出租年限一般不超過5年。而對“需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地”，應采取長期租賃的方式。實行長期租賃的期限具體“由租賃合同約定”，但租賃期限“不得超過法律規定的同類用途土地的出讓最高年期”。

（三）租金一般按年度或季度支付

之所以出現國家租賃土地方式，主要因為高昂的土地成本將直接阻礙企業的成長和發展，是為了解決國有改制企業自有資金不足的困難，在特殊歷史時期所采用的一種土地資產處置方式。

二、國有土地租賃的意義

（一）減輕了企業壓力

新《土地管理法》實施后，《劃撥用地目錄》列舉之外的絕大多數企業不再能享受原劃撥土地使用權，必須實行有償使用。巨額土地出讓金增加了企業經營成本，大大加重了企業負擔，特別是占地多的企業，更是無力承擔。國有土地租賃實現了土地使用權在期限上的零星出讓，不要求一次性支付全額租金（出讓金），將租金化整為零，由承租人逐年繳納，緩解了一次性支付的困難，使土地使用者有更多的資金投入生產經營，增加市場競爭力。

（二）增加財政積累

國有土地租賃為政府進行城鎮建設和土地開發開辟了一條長期的、穩定的資金渠道，保證了國有土地所有者源源不斷地獲得地租收入投入城市建設和土地開發。

（三）優化資源配置

受歷史原因影響，我國許多單位用地都屬于無償劃撥使用，有相當數量的國有土地未得到充分利用。對于這些劃撥土地實行租賃制能促使用地單位節約利用土地，盤活了存量土地，使浪費土地的單位和個人對用地精打細算，從而促進用地由粗放型向集約型轉變，切實做到節約集約用地，最大體現土地價值。

（四）有利于國家整體戰略目標的制定與實現

加強國有土地租賃管理，實現管理的規范性和標準性，有利于土地管理及其他相關部門詳細了解我國土地的數量、性質、使用、交易等情況，合理制定戰略規劃和管理措施，提升土地的價值。

（五）化用地結構

土地使用者以租賃方式使用國有土地，需要向國家繳納租金。因租金標準是基于基準地價而定，不同地段交通便利條件、商業繁華程度等因素帶來了租金高低的因地而異，用地單位不得不考量用地成本，在面積、位置等方面作出適合自身實際需要的用地選擇。因此，通過租賃制調節土地使用，可以優化土地使用結構。

三、當前國有土地租賃管理存在的問題

（一）存在安全隱患

根據實踐研究表明，國有土地租賃管理工作的開展存在一定的安全問題，從而導致相關的管理方在有關方面利益受損。與此同時，還會因安全問題處理不及時而擴大影響，增加損失。例如，一些承租方對土地消防安全管理方面重視不夠，投入較少，導致土地存在火災隱患，如果火災處理不及時，還會對周圍其他建筑產生影響。原因具體如下：一方面，對承租方的職責定位不夠明晰，從而使其對安全管理意識不足，只注重土地使用，而不注重土地管理;另一方面，在租賃土地安全管理方面，相關的法律法規不夠完善，從而降低了對承租方的約束力和威懾力，即使發生安全問題，承租方也會盡量推卸責任。

（二）少數群眾思想認識存在偏差

受過去長期對國有土地使用權無償無限期的使用制度影響，一些群眾認為房產是自己建的，就可以隨意處置，殊不知有權轉讓出租劃撥土地使用權的主體是特定的，即需政府土地管理部門和房產管理部門批準。而對在轉讓租賃土地使用權過程中，對要辦理有償使用手續繳納土地出讓金或土地年租金不認可。一些劃撥使用國有土地的經營者憑過去老觀念，加之管理政策不完善，措施不配套，房、地等部門間不協調等，千方百計規避政府房地產有關部門的管理。

四、國有土地租賃管理的對策

（一）加強安全管理，實現責任化和法治化

為了有效解決國有土地租賃管理方面的安全問題，降低安全隱患，建議采取以下措施，其一，明確安全管理責任。在進行租賃合同簽訂時，必須明確安全管理責任，即承租方也具有安全管理責任，并明確規定其應達到的要求。例如，在防火方面，應設置多少滅火器、如何布置位置及消防栓等。在管理部門后續的檢查中，發現未達到相關要求的，可按規定進行處理，督促其完成，也可以對其進行處罰;對多次警告仍未整改的可以提前解除合同。其二，開展消防演練工作。管理方應定時開展消防演練工作，將此項工作列入重點工作范疇，召集承租戶參加演練工作，以增強承租戶的安全意識，提高承租戶在遇到安全問題時的解決能力。

（二）提高認識，加大宣傳力度

一項新政策的順利實施，群眾認識是關鍵。從各地情況看，當前一些用地者對租賃制有顧慮，主要是認識不到位，認為土地使用權不能抵押并轉讓。其實，在土地處置權設定上，思想可放開一點，雖是年租制，但合同租期可長至幾十年，這是有法律依據的，因此，人們對土地使用權可以有穩定的預期。現實生活中，拿塊空地去抵押的情況極少，要連同地上的建筑物才可抵押。一旦抵押者不能如期還款，銀行可拍賣抵押物，誰購買了抵押物誰就向政府繳地租，且抵押是銀行的業務，應由銀行去評估風險，作出決策。至于轉讓，目前企業登記制度、信用制度和土地登記制度都健全，不會有風險，政府與用地者簽租地合同，辦理土地登記手續后，只要符合規劃，不管他把地轉讓給誰，只要每年繳地租，保證地租的順適即可。

（三）承租土地使用權轉租或提前收回時的評估

對于長期租賃的，若將租約未到期的承租土地使用權提前收回，必須對承租人給予合理的補償。若承租人實際支付的租金比市場租金低，尤其是取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的情況下，隨著時間的推移，市場租金水平上升了，實際支付的租金未進行調整或者租金的調整低于市場租金的上漲幅度時，兩者之間就會存在一定的差值，這個差異程度影響著承租人權益價值。

結束語

總之，在我國目前的市場經濟條件下，要保證國有土地租賃具有活力，各級各部門必須提高認識，開展專項整治。同時加強各部門的協調管理，加強巡查，規范管理，優化服務，全面推行國有土地租賃制度，強化土地資產管理，這對深化土地使用制度改革起著巨大的推動作用。

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