老舊小區改造居民滿意度研究
——以煙臺市奇中社區為例

山東工商學院 王會杰

在當前的經濟社會轉型發展和新興城市化背景下,國家已不再將謀求經濟數字增長當作首要目標,轉而把市民福祉和社會民生事業發展當作政府的關注重點,以發掘城市存量空間承載力潛能,進一步提升城市空間的公共服務功能。老舊小區改造作為新型城市化的主要內涵,不但事關人民利益,而且是進一步推進城市化社會治理體制構建的關鍵驅動力,為此政府專門制定了棚改攻堅、城區內老舊小區改造等城市更新規劃。

2016年開始,煙臺開始著重對城中村及城市棚戶進行改造,改善居民生活條件,全面提升煙臺的城市形象及城市規模。2020年,煙臺建設棚改安置住房792套,完成了203個老舊居民小區改建,并啟動了城市地下綜合管廊項目3個、全長5.5千米。2021年,煙臺對13個區市的137個老舊小區進行了改造。

一、奇中社區老舊小區改造概況

（一）老舊小區概述

老舊居民小區，主要是指在城市以及老縣城的國有土地上2005年12月31日前建造的，因失養失修失管現象嚴重、城市配套基礎設施不齊全、公共服務和社區基礎設施不完備、市民改善愿望強烈的居民小區。

（二）奇中社區改造前基本情況

奇中社區建于2002年5月,社區范圍北至上山路,南至奇山南街,東至南迎祥路,西至上夼西路,面積1.9平方公里。調查表明,奇中街道在實施老舊小區綜合改造項目之前“三多”“三少”“三缺”的現象明顯,影響了市民生活質量,市民整改意愿普遍增強。

1.施工技術標準不高,多孔預制樓板構件數量多、施工管道老化多、安全隱患多

奇中社區因建設時間較早,原建造標準也較低,且許多建筑物均為多孔性預制型樓板構造,通過近二十年的使用,奇中社區存在著建筑物樓體結構、外立面、電梯破損嚴重和電力線路、水污管線修建老化嚴重的問題,并存在著安全隱患,因此市民反應十分強烈。

2.配套先天不足,電梯數量少、停車場少、公共服務設施少

奇中社區總體上面臨著住宅功能缺失、生活配套及服務設施不足、公共活動空間欠缺等問題。如居民小區內多數均為五負七層高建筑物,且基本不能配備電梯。小區由于在建造之初建設條件較為落后,因此由于停車場缺失而導致的混亂停車現象也非常常見,而近年來盡管有計劃進行對公共停車地段的優化調配,但由于車位數量依然是“僧多粥少”,進出道路甚至消防通道經常被機動車擠占停放等狀況仍然出現。此外,小區的文化娛樂、運動健康、養老托幼、社區服務等公共服務配套也明顯不足。

3.人居環境差亂,人防技防缺位、組織管理工作缺位、物業管理缺位

奇中社區內違規建設、破壞園林綠化、垃圾亂堆、廢棄物亂丟、城市污水濫排、房屋亂租等現象極為普遍。如部分居民把洗衣板徑直放在了車房邊上,洗衣服等生活污水也徑直排出在馬路上,影響了居民小區形象。

（三）奇中社區改造后基本情況

奇中社區老舊小區改造項目于2021年4月啟動，由煙臺市住建局牽頭招標施工方，不同工程由不同的施工隊負責，2021年年底交工。同時，根據“準確、細化、精準”總體目標需求，煙臺市住建局開始制定2022年老舊小區改建科技導則和“美麗街區”創建評價指標體系，將老舊小區改建與城市功能更新、既有建筑節能更新、服務與物業管理全面覆蓋等專項科技管理工作全面整合，煙臺市將進一步提升改造的標準和品質。

奇中社區老舊小區改造項目主要涉及基礎類和完善類兩個方面。基礎類主要以解決市民生命防護與安全需求為核心，包括道路重新鋪設、排水設施更換、管道設施布設、電纜電線規整、生活垃圾分類、建筑物立面修繕、屋頂防水整治、樓道扶梯修復等內容。完善類主要以解決市民的日常生活便利和休閑活動問題為核心，具體涉及拆除私搭亂建，完善照明系統、整治小區綠化、照明設施維修更換等。

二、奇中社區老舊小區改造居民滿意度模型構建及數據來源

（一）居民滿意度

本文中對老舊小區改造后市民最滿意的概念為：市民在對本小區實施改造前后，會通過對老舊小區改造政策的理解與認知而對改造后的質量與成效形成心理期望，但同時在實際改造過程中也會把心理期望和自身實際感受的成效加以比較，因此一旦市民對本小區改造后的實際感受成效達到期望，則市民就會覺得很滿意，反之則會覺得不滿意。

（二）奇中社區老舊小區改造居民滿意度模型構建

該文從公共基礎設施、市民參與、政府管理監督等三個層面構建了老舊小區改建的市民評價指標,并將其作為二級指標體系,在每個二級指標體系下包括了多種社會影響因素,作為三級指標,共8個可測變量。老舊小區綜合改造滿意度指標體系,如表1所示。

表1 老舊小區改造滿意度指標體系

（三）數據來源

此次調研問卷設計貫徹了“以人為本,居民自愿”的原則,共包含三個部分:第一部分為所有受訪者的個人基礎信息；第二部分是居民對老舊小區改造項目的滿意度情況；第三部分是居民參與老舊小區改造的意愿程度。本文采取李克特五級量表對問卷進行分級打分,“5分”代表滿意度最高,“1分”代表滿意度最低。

此次調查根據社會規模和市民數量,最終發出了100份問卷,并收回100份問卷調查,對問題進行篩選、匯總后獲得了有效答卷98份,通過計算得出問卷的回收率為100%,有效回收率為98%。

三、奇中社區老舊小區改造居民滿意度數據分析和實證分析

（一）數據分析

通過對數據進行描述性統計分析可知,奇中社區居民對老舊小區改造各項目的滿意度,如表2所示。

表2 各指標描述性統計分析

從表2可知,奇中社區居民對老舊小區改造各項目的滿意度在3.3—4.1之間,說明居民對老舊小區改造項目總體感覺一般,實際感受與預期有較大差距,老舊小區改造存在很大改進余地。

（二）實證分析

由于收集回來的問卷數據已經通過了信效度檢驗,可以證明問卷數據的準確性較好,可以利用 spss軟件做出居民對社區立面整修、樓道基礎設施、安防設施、管道設施、道路設施、參與研究會議、后期維護管理、第三方監督的滿意度和居民整體滿意度之間路徑關系圖,較為明顯地觀察出影響大小程度的指標,對于幫助老舊小區改造居民整體滿意度提升有著較為重要的參考價值。路徑方程模型中各變量指標的代碼由前文表1可知,如圖1所示。

圖1 路徑方程模型

四、提升建議

為進一步提高老舊小區改造居民滿意度,本文在上述研究成果的基礎上為老舊小區下一階段更新改造提出以下四點建議。

（一）構建多元共治體系,培育居民自治組織

老舊小區的改造工作中包括了各個部門、多種主體,這就要求社區堅持整體思路和多元化投入、共同治理的理念,在總體目標的統籌下,將自上而下的政府引導與自下而上的社區治理有機結合,由點及面地推動老舊小區改造工作可持續發展。社區可以搭建多方參與平臺,構建多元共治體系,培育由社區居民代表組成的業主委員會等自治組織,提高居民參與度,讓居民切實參與到老舊小區改造的決策議程中,并在改造過程中充分吸納居民的意見。

（二）暢通溝通渠道,充分調動居民

老舊小區改造應當充分調動居民,發揮居民的主體力量來推動老舊小區改造進一步發展和落實。在改造過程中,社區所作的決定應當及時發布在公告欄,自覺建立起與居民溝通的橋梁。老舊小區改造的主導組織或機構應當通過宣講會、意見箱等方式了解居民的需求,并拓寬居民意見向上反映的渠道,實時了解居民對老舊小區改造的看法和意見,有利于避免改造形式化的可能,同時也增強居民的參與感。

（三）強化工程監管,確保改造落實

老舊小區改造工程會對居民帶來較大影響,特別是居民關注度較高的外墻翻新、道路重新鋪設、管道設施改造等,容易引發矛盾糾紛。對此,改造啟動階段,社區需要制定工程實施標準化流程并引入第三方監理公司,進一步壓實項目實施方、管理方的責任,提升監督的廣度和深度。改造進行階段,社區和第三方監理公司需要強化協作模式,通過召開專項監督會議、工程現場實地督查、居民群眾參與等嵌入式監督方式,著力發現和解決改造過程中居民關切的重點、難點和熱點問題,把監督貫穿于工程建設全過程。整改工作完成階段,政府應當及時推進物業管理服務,由有關政府部門牽線引導物業公司,社會市民代表對物業等單位進行選擇,讓社會市民直接監督物業公司的經營管理與服務水平,以便實現政府保障社會市民的合法權利的目的。

（四）形成多樣化的投資籌集體制

2021年11月4日,煙臺成功入選城市更新試點城市,在130多個參與申報城市中脫穎而出。作為首批城市更新試點城市,煙臺市芝罘區區域功能的升級,將以老舊小區改造為重點。符合老舊小區改造項目條件的社區可以積極爭取中央、省補助財政資金,還可以建立老舊小區改造基金會向企業和居民發起公共籌款,這樣既可以讓企業和居民明白自己在社區基礎設施建設中也起到極其重要的作用,還可以解決一部分資金問題。