鄭州“救市”

張靜

鄭州，一樓盤銷售的沙盤前，購房者在看房

2022年以來，中央及地方多次發出穩定房地產市場運行的信號。

央行、銀保監會近日聯合發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，下一步，央行、銀保監會將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續加大對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支持力度，促進房地產業良性循環和健康發展。

3月1日，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》。《通知》提到五大項19條促進地產行業健康發展的政策，包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《瞭望東方周刊》分析，此次鄭州成為2022年全國第一個在限購限貸方面大范圍放松的城市，具有行業風向標意義。

“新一線城市”鄭州，為什么要扶持樓市？事實上，此前鄭州房價已連跌4年。

鄭州樓市在2016年7月-9月發展勢頭迅猛，但僅持續3個月就開始下行。郊區限購、嚴格限貸、高昂首套利率等連續兩年的高壓調控，使鄭州樓市自2017年下半年至今一直處于疲軟態勢。

2021年，鄭州又遭受水災和疫情的雙重影響，樓市和地產企業遭遇了較大壓力。

根據易居研究院智庫中心提供的數據，2021年1月份鄭州二手住宅成交套數為2228套，環比下跌36%，同比下跌44%。

“鄭州的房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整?！?月15日召開的鄭州市委全會暨市委經濟工作會上，鄭州代市長何雄亮出了他對鄭州房地產業的分析判斷。

鄭州此次發布的《通知》有兩大關注點：第一、放松了限購，規定“子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房”。第二、放松了限貸，規定“對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策”。

近期，多地降首付、降房貸利率的消息頻出。

“針對改善型購房需求明確取消‘認房又認貸’，鄭州成為全國首個放松限貸的城市。這對市場信心恢復有重要的作用?！眹儡S進認為，如果鄭州以后，全國其他類似城市進行政策跟進，房地產交易行情回暖，樓市“小陽春”或將出現。對鼓勵改善型購房需求的支持，符合當前購房市場的主流政策，即保障剛需、支持改善，對房企相應項目的去庫存有積極作用。

自2021年12月開始，全國已有40多個城市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面對房地產市場進行調控。

日前，無房無貸、首套購房，山東菏澤將首付比例由此前最低30%降至20%，二套房首付比例由原來的40%降至30%。2月18日，廣西南寧將二套房公積金貸款的最低首付款比例由40%下調至30%。2月25日，山西省晉中將二套房公積金貸款的首付比例下調為20%;重慶和贛州，首付款比例調整為20%。郴州和惠州甚至提出房貸“零首付”。

多個城市的貸款利率進行了下調，放款速度也進行了提速。

惠州首套房貸利率，從最低6.5%降到了最低5.2%;蘇州的貸款利率，從2021年的最低6.3%下降到最低4.85%。

在降首付比例方面，出臺政策的基本是三四線城市。調整后的首套房首付比例大部分降低至20%，二套房首付比例集中在20%-40%。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，以上一系列購房政策的調整都是市場出現筑底的表現。

早在2018年末，菏澤是當時國內首個宣布取消住宅限售政策的城市，然而效果并不顯著。

首付比例下調，客觀上有助于購房需求的釋放。嚴躍進分析，需要注意的是，后續關鍵還是要注意合規操作，各地要在合規情況下積極放貸，助力房地產市場的長期高質量發展。

“綜合來看，近期二手房市場下行壓力較大，各地相關政策降低了購房門檻，有助于二手房的行情活躍。”嚴躍進說。

與鄭州等地發布針對購房者的鼓勵政策不同，天津等城市在穩定土地市場、減輕地產企業資金壓力方面進行了探索。

2月28日，天津召開2022年度土地招商推介會，針對房企購地提出了不少寬松性條款，包括“優化土地出讓舉措”“對于沒有競得地塊的企業，可當場辦理保證金退還手續，保證企業資金流轉”等等。

南寧等地也在調整保證金制度。南寧在2月25日發布的《關于公開出讓地塊實行用地預申請有關事項的通知（試行）》中明確，購地保證金按不高于出讓地塊出讓起始總價的10%設置。若通過競買資格審核，不需再繳納該期出讓地塊的競買保證金。

“此類做法都是在購地保證金或通俗說的企業‘首付’方面降低了要求，減少了企業的資金壓力?！眹儡S進分析，天津的做法或成為接下來各地激活購地市場的參考。“天津此次還明確，要保持商品房銷售總量規模，帶動房地產投資。類似表述說明，地方政府正從全方位的角度積極創造營商環境，為2022年購地市場的活躍創造條件”。

據易居研究院智庫中心3月2日發布的《2021年31省份房地產報告》顯示，2021年全年，北京、廣西、山西、浙江和黑龍江的房地產新開工面積同比都有所下降，分別為-36.9%、-32.3%、-25.0%、-22.5%和-21.8%。商品房銷售面積同比增速較低的有云南、青海、黑龍江、內蒙古和遼寧，此類省份房地產指標下行壓力較大。

嚴躍進認為，從全國房地產良性循環和健康發展的目標來看，此類省份房地產政策需要主動和積極調整，以實現均衡發展。預計2022年尤其是當年一季度，相關省份都會有進一步激活房企拿地和居民購房需求的政策落地。