大數據在房地產金融管理中的應用研究

盧華娟　

大數據在房地產金融管理中的應用研究

盧華娟

（南寧職業技術學院，廣西 南寧 530008）

信息時代，數據已成為重要生產要素和經濟戰略資源，發展大數據，應用大數據，是抓住新時代產業發展新機遇的戰略選擇，也是必然選擇。文章基于大數據技術的特點，闡述如何在房地產金融管理中從大量的、良莠不齊的信息數據中深度挖掘信息數據價值，以及從房地產金融市場信息數據的獲取、存儲、共享、安全管理等方面提高房地產金融管理的效率和質量，為促進房地產金融高效發展提供參考。

大數據；房地產；金融管理

引言

房地產是國民經濟重要支柱產業，其包含有實體經濟和金融經濟兩大特性。隨著信息化進程的深入推進，后疫情時代，網絡電商蓬勃發展，網絡交易趨于常態化，房地產經紀網簽興起，房屋交易逐漸網絡化，信息化管理在房地產金融管理中的作用也逐漸凸顯。研究大數據在房地產金融管理中的應用，對房地產金融高效管理具有重要意義。

1 房地產金融的內涵和外延

房地產金融，是在房地產開發、經營、管理、交易過程中，通過金融手段實現資金融通、完成房地產交易目標的一系列金融活動的總稱。

房地產交易往往伴隨著金融市場的資金籌集融通，與普通商品相比，房地產價值較高，交易金額較大，周期較長，房地產供需雙方往往需要通過金融手段籌集交易資金，實現交易目標。隨著網絡和信息化的發展，萬物互聯逐漸深入，金融介入房地產越來越深入，已成為房地產發展必須的關鍵支撐要素，因此，對房地產金融的管理，是對房地產市場管理的必然要求。

房地產是資金密集型產業，過去高杠桿、高負債、高周轉是房地產的重要金融特征，在市場中信用度較高的行業重頭企業、個人，憑借信用即可獲取金融支持，而隨之而來的違約風險，暗藏行業信用危機。2020年7月，政府提出“三線四檔”管理政策和銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，房地產金融在資金供需兩端同時收緊，房地產高杠桿、高周轉的金融特性和發展模式發生了改變。房地產金融政策調控對房地產金融管理起到了一定的規范作用。

2 大數據的內涵和外延

維基百科對大數據的定義是：巨量數據，指的是所涉及的數據量規模巨大到無法通過當前的技術軟件和工具在一定的時間內進行截取、管理、處理，并整理成為需求者所需要的信息進行決策。

市場上，普遍將大數據定義為：信息爆炸時代所產生的海量數據，并由此引發的一系列技術及認知觀念的變革，它是一種數據收集、處理、分析方式，在事物數量化方面具有很大應用研究價值。

大數據具有Volume（大量）、Variety（多樣）、Velocity（高速）、Veracity（真實性）、Value（低價值密度）五大特性[1]。

在大數據背景下，萬物皆可量化。大數據的獲取，不僅是通過傳統的基礎信息獲取，還包括網絡信息數據的獲取，隨著互聯網、物聯網、社交平臺的快速發展，數據規模呈現出爆炸性增長，數據類型多樣。

云計算、云存儲技術的發展為不斷噴薄的大數據提供強大的存儲空間，新數據更迭，舊數據永久保留，新舊數據實時匹配計算分析功能可將大數據進行分層、分類，深度挖掘。這是大數據與傳統數理處理的關鍵差別。

大數據的強大功能對產業融合發展、智慧管理建設、創新商業模式具有重大推進作用，其所帶來信息技術的重大變革，對社會經濟的方方面面帶來了重大影響。

3 現階段房地產金融管理存在的問題

3.1 依賴面面交易，信息數據提取存儲困難

現階段房地產金融業務往來主要在線下進行，具體交易內容面面對接中實現溝通交流，交易信息不具有連續性和系統性。

現階段房地產金融管理信息的獲取主要來源于基礎信息采集，而基礎信息數據存在采集難度大、投入成本高、采集周期長、信息時效性差、信息質量良莠不齊、差異化信息提取難度大、基礎信息加工空間有限、信息準確提取和分類難度大、數據準確性難以把握等問題。

3.2 管理模式單一，具有局限性

在“房住不炒”的基調下，國家和地方政府不斷加大房地產調控和監管力度，在房地產金融管理方面，提出了“三線四檔”融資管理規則，對商業銀行房地產貸款集中度管理制度的實施和中小型銀行的監督管理提出了嚴格要求，加大對經營貸、信用貸、消費貸等資金違規用于購房的查處力度。這些基于行政部門的強制性管理，具有普適性，但缺乏靈活性，在網絡自主交易蓬勃發展的今天，難以滿足個性化管理需要。

同時，因管理模式單一，管理覆蓋面及深度有限，在缺少大數據技術應用的情況下，難以檢測到一些隱蔽性問題，無法避免金融管理漏洞。

3.3 金融管理信息不對稱，信息共享難

隨著市場經濟的快速發展和信息化技術的不斷進步，市場競爭日益激烈，信息數據特別是房地產競品信息數據和客戶信息數據成為競爭的核心，房地產市場各方參與者即希望可以獲取更多的市場信息，又想保有信息的唯一性，市場信息不透明、不對稱，共享難，金融信息數據的運用制約著房地產金融管理的有效開展[2]。

3.4 信息安全保護有待提高

房地產金融信息幾乎涵蓋房地產企業供需雙方的關鍵核心信息數據，特別是經濟數據，即使在信息共享難度大的大環境下，信息在供需雙方、企業內部、供需雙方與金融機構之間的溝通流通中，也存在安全風險。現階段，房地金融信息保護主要表現為電腦終端密碼或文件密碼的使用，信息加密保護功能簡單機械，信息保護安全等級低，還會影響信息重新讀取的流通流暢度[3]。

4 大數據在房地產金融管理中的應用

34.1 全面集成房地產金融管理信息數據

信息時代，數據正在成為一種生產資料。任何一個行業和領域都會產生有價值的數據，而對這些數據的統計、分析、挖掘則會創造意想不到的價值和財富。

傳統房地產金融信息數據的獲取主要來源于線下：第一，房產供應方線下項目申報信息記錄、日常經營管理活動記錄、房產交易記錄、信貸記錄、企業財務報表等；第二，房產需求方線下銀行賬戶信息、個人金融資產登記情況、金融交易記錄、線下訪問記錄等；第三，房地產金融管理方下達的政策、制度、規范、要求等及與之相對應的管理處置記錄。

基于信息技術的進步和網絡平臺的豐富化發展，房地產金融信息數據的獲取，不再依靠基礎信息數據收集，還可以通過網絡獲取大量信息。

現階段，特別是新冠疫情發生以來，人們的經濟活動主要通過網絡來完成，企業、客戶在網絡上留下的查詢、搜索、交易、地圖定位等信息記錄，都可以通過大數據技術，轉化為結構性信息，通過分層分類分析。

（1）房產供應方在企業官網或其他交易平臺發布的企業基本信息、企業宣傳資料、項目進度、財務公告、樓盤信息、項目產品報價和成交信息等，及對應信息瀏覽痕跡、網絡咨詢記錄、關鍵詞云等可反映企業定位、企業項目規劃、企業產品交易情況、企業財務狀況、企業風險偏好。

（2）個人消費者的支付寶交易記錄、網銀交易記錄、微信交易記錄、征信情況、不動產信息等可以反應人員收入、經濟結構、資產負債情況、交易行為偏好和規律等信息。

（3）工商、稅務、公積金管理部門掌握的企業、個人稅收等信息數據；監管部門的政策文件、監管系統公示信息、瀏覽記錄等可以反映政策關注度、宣傳面等情況的信息數據。

（4）公共區域內監控系統、紅外系統、車輛傳感器等可以反應出的人流、車流等信息數據。

（5）社交平臺各方交互信息：比較微博、知乎、豆瓣、Twitter、Facebook等平臺上房產金融活動各方參與者留下的交互信息數據，各方電話通訊記錄、微信、QQ溝通記錄等等可反映群體年齡、性別、偏好、矛盾等的信息數據，還可反映市場信息的流通效率、信息對稱性等。

這些信息數據龐大、雜亂，而且沒有直接反映房地產金融信息，但從側面反映出市場各方的行為、偏好、判斷、趨勢等信息。運用大數據平臺，可將這些網絡信息數據用描述、結構化、可視化的方式，通俗易懂地展示房地產金融信息結構屬性和特征，便于分類分層提取信息數據，為房地產金融管理提供宏觀分析決策和個性化針對性管理提供依據。

4.2 實現房地產金融信息數據的存儲

信息技術時代，房地產金融基礎信息和網絡信息每一秒都在呈幾何級數增加，其對存儲空間的要求催生了大數據云存儲平臺和云計算技術，適用于大數據的技術，包括大規模并行處理（MPP）數據庫、數據挖掘、分布式文件系統、分布式數據庫、云計算平臺、互聯網和可擴展的存儲系統等，他們可以將龐雜的前述房地產供需雙方和金融機構及金融管理部門的交易記錄、通信記錄、瀏覽記錄、圖片、語音、視頻等等非結構化信息數據以MapReduce式的框架向成百上千的電腦進行分配處理計算，大提高了信息數據計算處理的速度和準確度，有效降低原始人力計算分析誤差。

比如NoSQL，可以在大規模數據中，自定義字段，以自定義表的形式，靈活進取各方所需個性化信息數據并進行對應計算。Hadoop大數據分析工具的HDFS系統，可以存儲大量數據并快速形成決策。現階段，大數據云計算功能除了基礎存儲計算功能外，兼具預測和危險預警功能，這為房地產金融的超前管理提供了便利。

4.3 實現房地產金融管理信息數據的聯通、共享

“信息數據是企業的生命線”的觀念在大數據背景下，逐漸被摒棄，信息的共享和協同合作才是信息大爆炸時代房地產市場各方共贏的發展之路。

擁有前述信息數據的通信公司、網站公司、通訊公司、通訊平臺、社會服務設施或公共事務運營總部、銀保監會及其他相關政府管理部門、支付寶、淘寶、京東、商業銀行、房地產企業、商務公司、信貸機構、消費者個人等，各方均需要在實時、充分、有效交互信息的前提下，實現公平公正交易，實現有效金融管理。大數據平臺共享技術，可以在信息結構化分類分層的基礎上，實現信息共享，互通有無，避免產能過剩，充分發揮信息數據效用，房地產市場各方協同參與金融管理工作，擴大房地產金融管理的廣度和深度，大數據計算分析技術對信息數據的精準計算，大降低人力計算評估誤差，這樣才能提高房地產金融管理效用。

隨著大數據的進一步發展，信息數據聯盟要必然趨勢，催生出跨區域、跨平臺的信息數據共享平臺，并逐漸拓展到政府、企業、個人等層面，成為未來社會經濟發展的核心力量。

工信部于2021年11月發布的《“十四五”大數據產業發展規劃》提到，“大數據是數據的集合，以容量大、類型多、速度快、精度準、價值高為主要特征，是推動經濟轉型發展的新動力，是提升政府治理能力的新途徑，是重塑國家競爭優勢的新機遇”“大數據產業是以數據生成、采集、存儲、加工、分析、服務為主的戰略性新興產業，是激活數據要素潛能的關鍵支撐，是加快經濟社會發展質量變革、效率變革、動力變革的重要引擎”“至2025年，我國大數據產業測算規模突破3萬億元，年均復合增長率保持在25%，創新力強、附加值高、自主可控的現代化大數據產業體系基本形成”。大數據產業的迅速崛起和迅猛載展，也將為房地產金融管理更加強有力的支撐。

4.4 提高房地產金融信息數據的安全性

在信息存儲安全方面：大數據發展到今，發展較為成熟的控制策略是KERBEROS，其自動化收集、處理大量實時信息數據并進行安全性分析；DCGAN深度差分隱私保護方法在深度計算網絡中對每一層隱私預算中添加高斯噪聲，在選取最優計算結果的同時將隱私預算保持在最低值，這些方法，都能夠實現對房地產金融信息數據的隱私保護。

在信息數據訪問和使用的安全方面：大數據時代，信息安全不再是傳統意義上的信息數據絕對保密，而是高效合理安全運用。房地產金融管理中基于其保障經濟正常有效運行的重要社會功能，房地產金融管理參與各方需要生視定義“信息安全”。

大數據從房地產金融信息數據安全訪問和有效運用出發，對云存儲空間信息數據進行分類分層加密管理，房地產金融信息數據所用者和訪問者憑借訪問權限利用判定集合詞進行身份認證和仿真證明，并以加密通道實現房地產金融信息數據的提取和流通交互，安全有保障。

5 大數據在房地產金融管理中應用的基本原則

5.1 信息數據廣、大、全

大數據應有的前提是基礎信息數據和網絡信息數據的廣泛和全面。房地產金融管理的信息數據，應涵蓋線上、線下，來源于企業、金融機構、政府部門及個人。

5.2 信息數據獲取合法合規

房地產金融信息數據涉及企業個人身份、資產等隱私信息，要求信息的獲取合法合規。房地產交易過程中產生的身份信息、交易密碼、電子簽章需要水印或打碼處理。為房地產金融管理所用的個人、企業信息右進行分組、分類，去掉個人化信息。

5.3 信息流通交互滿足隱私保護需要

大數據信息數據的存取便利并不代表是不加限制的任意存取，應在合法合規和尊重隱私前提下進行。

6 結束語

房地產金融管理以數字化的觀念和技術，在大數據技術充分發展的基礎上，大數據云存儲、云計算、安全授信等技術的迅速發展，針對當前房地產金融管理過程中存在的信息獲取難、管理模式單一、信息不對稱、信息共享難、信息安全危機等問題，為信息數據的收集、存儲、讀取、計算、共享、保密等方面提供了高效便捷的路徑，精準畫像，精確管理，提高效能。

[1] 王達. 美國互聯網金融與大數據監管研究[M]. 北京: 中國金融出版社，2016.

[2] 鄧郁松. 防范化解房地產金融風險促進行業平穩健康發展[N]. 中國建設報，2020-09-15(6).

[3] 朱紅，臧曉偉. 房地產金融宏觀審慎管理: 工具，效果及啟示[J]. 新金融，2020(1): 61-66.

Research on the Application of Big Data in Real Estate Financial Management

In the information age, data has become an important factor of production and economic strategic resources, and the development of big data and the application of big data are strategic choices and inevitable choices for seizing new opportunities for industrial development in the new era. Using big data technology, we will dig deep into the value of information and data from a large number of good and uneven information data in real estate financial management, improve the efficiency and quality of real estate financial management from the aspects of obtaining, storing, sharing and security management of information and data in the real estate financial market, and promote the efficient development of real estate finance.

big data; real estate; financial management

F82

A

1008-1151(2022)03-0167-03

2021-12-22

盧華娟（1987－），女，南寧職業技術學院教師，研究方向為房地產經濟。