新鄉市商鋪租金的空間結構特征及其影響因素

楊建波， 李 瑋， 宋富強

（河南省科學院地理研究所，鄭州 450052）

研究商鋪出租中租金的空間結構及其影響因素，對加強土地市場的宏觀調控、提高土地利用的效率以及優化土地資源配置都具有重要意義.

國外學者于20世紀末開始對商鋪租金進行研究，以中心地理論、零售集聚理論、零售需求外部性理論等三種理論為研究基礎，主要集中于商鋪租金的構成［1］、商鋪租金的估算和預測［2-3］、商鋪租金的決定因素等方面. 其中，城市之間以研究商鋪租金的GDP、商業稅率、居民收入［4-5］等宏觀經濟因素為重點，而城市內部則以區位條件、交通條件、商圈購買力、人流量、經濟潛力等微觀因素為重點［6-11］. 商鋪的租金和地價由于涉及商業機密，因此數據獲取難度較大，難以運用相關的數學模型分析方法進行預測，產生的結果也難以有公信力，中西方在發展背景、經濟水平、消費習慣等方面存在較大差異，在國外研究中比較常見的影響因素（停車位、建筑年代、主力租戶等）對中國商鋪租金影響并不一定顯著［12］.

目前為止，國內對于商鋪租金的研究僅限于北、上、廣、深等一線城市，二三線城市的研究較少. 黎林等［13］從地鐵和商家需求兩個角度入手，運用德爾菲法、層次分析法及市場比較法構建地鐵商鋪租金定價模型，有效解決地鐵商鋪租金的定價問題；楊琦峰等［14］建立了影響城市地鐵商鋪租金的微觀特征因素指標體系，運用聚類分析法對有效客流量等因素進行估算，提出城市地鐵商鋪租金定價優化的定價方法；……