地產兄弟渡劫

鐘黛

閩系地產商歐氏兄弟，面前都有一道大坎。

2月18日，哥哥歐宗榮的公司正榮地產發出公告，因資金不足，預計不能按時償債。

弟弟歐宗洪的公司融信，也面臨償債難題。3月和10月，融信中國將分別有4.88億美元和6.9億美元的優先票據到期，是其存續美元債中最大的兩筆。

和哥哥的態度不同，弟弟多方籌措資金，積極還錢。公開信息顯示，融信接連退出項目公司的股權，回籠資金。

一名基金固收研究員告訴《21CBR》記者，傳言融信通過“馬甲”，在低位大筆買入了自家3月1日到期的美元債——與全額兌付相比，此舉節省了不少資金。

2月11日午后，由于一則無法按時償債的傳聞，正榮地產和正榮服務的股價在40分鐘內閃崩80%。

2月18日，傳聞坐實，正榮地產公告，無法按原計劃的3月5日贖回2億美元永續債。正榮地產提出，將該筆永續債的票息重置日改到2023年3月6日，相當于展期一年。

2月21日晚，正榮地產公告，2022年3月、4月、6月、8月、9月到期的境外債券提出交換要約，以等額新債券交換原有債券，新債券到期日為2023年3月6日。

上述展期債券未兌付本金分別為5000萬美元、2.18億美元、16億元人民幣、2.93億美元及2.36億美元，合計約66億元人民幣。

當晚，正榮通知投資人，境內債“PR正榮01”欲展期。投資人措手不及。數位房企人士也表示，完全沒有預料到，之前覺得正榮現金流充裕。

“春節前，正榮大量支付工程款，我們都是壓著付的。”一名TOP3房企區域公司財務對《21CBR》記者表示。

“行業下行，困難突生，公司措手不及。從2021年下半年開始，銷售額逐月下跌。今年1月，銷售金額較去年同期下降30%。”2月23日，正榮管理層在電話會議上回應道。

與普通債券不同，永續債原本無明確贖回日期。1月初，正榮地產公告，將于3月5日悉數贖回該筆永續債。

正榮為何在一個月后變卦？現金流為何有這么大的變化？

正榮管理層在2月23日的會議上解釋稱：“今年1月公布贖回永續債，是基于公司當時的資金鋪排計劃。”其將現金流變化的原因總結為：

1）銷售不如預期，1月，全口徑銷售金額同比下降30%。

2）融資放款收緊，公司1月份還款55億元，但融資放款僅14億元。部分國有股份銀行，合同未到期，就提前抽貸。

3）年前的工程款到期，1月份現金流流出81億元，比預期超了50多億元。

4）項目層面能用于償還債務的資金，非常有限。資金受限比例達到了95%，可動用資金才5%。

正榮管理層稱：“目前公司在境外有息負債40億美元，今年本息15億美元。除美元債以外，公司也會跟2022年要到期的境外ABS和銀行債權人協商展期”。

“2月份的銷售額比1月份更差。從項目公司回流到總部的資金，大概2億元。”正榮管理層表示，將2022年到期的美元債延期到2023年3月，希望投資者支持，“1年后，公司更有信心償還新票據”。

近期，房地產政策在銷售端出現了一些積極信號：廣州、佛山等地銀行下調房貸利率;菏澤、重慶、贛州等地部分銀行下調首套房房貸首付比例，從30%降低至20%。

銷售何時全面回暖？政策的傳導仍需時間，西部證券預計，房地產銷售增速在今年第三季度由負轉正。正榮管理層表示，希望今年下半年，一二線城市的銷售情況有所改善。

正榮希望從以下途徑回籠資金：1）預售資金監管放松，受限資金釋放;2）加快銷售：剩余權益貨值1300億元以上，大部分在省會和強二線城市;3）出售持有物業：凈值40億-50億元。

就資產出售計劃，正榮解釋，已梳理了一批合作項目，主要對手方是項目本來的合作方和大型國企，預計上半年可以盤活30-億40億元資產。正榮稱，持有物業有100億元，扣除20億元融資和未來再投入的30億元資金，凈值約40億-50億元。

與哥哥不同，弟弟歐宗洪現階段正在積極償付債務。

2022年第一個月，融信中國提前匯款2.03億美元，償付了2月1日到期美元債的本息，還提前償付了一筆1857萬美元的美元債利息。2021年內，融信中國已累計回購1.24億美元票據。

然而，未來12-18個月，融信還有大量債務到期，引發了評級機構的擔憂。

1月，穆迪將融信中國的公司家族評級（CFR）從“B2”下調至“B3”。穆迪認為，融信中國業務疲軟，再融資風險增加，公司的融資渠道惡化。

2021年11月，惠譽將融信中國長期外幣發行人信用評級下調至“B”。

同月，標普將融信中國的評級展望從“穩定”下調至“負面”，維持其長期發行人信用評級“B”。標普認為，如果融信中國無法切實執行銷售和現金回款計劃，其償債能力或將受到削弱。

評級機構的擔憂不無道理，融信的銷售回款展現出頹勢。

2022年，房地產開局黯淡。克而瑞數據顯示，1月，TOP30房企全口徑銷售額同比下降34%，其中，融信銷售額同比下降47%，降幅僅次于世茂和陽光城。

壓力之下，融信啟動人員優化，內部節流，并接連退出項目開發公司，回籠資金。記者查詢到，1月24日，融信及其合聯營伙伴退出杭州“雅望居”住宅項目，全部股權轉給星創置業。

2月18日，融信中國公告，以4.21億元出售寧波海亮55%股權，用于歸還銀行借款。

哥哥躺平，弟弟自救，收獲了不同的市場反應：正榮股價暴跌，融信股價翻紅。