房屋公攤：取消還是規(guī)范？

看不見、摸不著的公攤面積，商住房業(yè)主卻為之承擔(dān)了高額費用。

全國政協(xié)委員、寧夏回族自治區(qū)政協(xié)副主席洪洋建議：“取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。”

近幾年，對取消公攤面積的討論一直未間斷。

支持者認為，取消公攤，保障業(yè)主合法權(quán)益，有利于化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛。反對者認為，取消公攤，只是誤讀，當(dāng)務(wù)之急是要規(guī)范不同所有權(quán)部分的管理界限。

如今，房地產(chǎn)市場已由賣方市場變成買方市場，取消公攤的呼聲不斷，引發(fā)公眾熱議。

過去，筒子樓得房率（套內(nèi)面積占比）很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差。

現(xiàn)在，很多高層住宅的公攤面積一般在20%～30%。“雖然得房率較低，但采光、通風(fēng)條件較好，而且小區(qū)普遍裝有高速電梯，有公共活動場所，還有完善的物業(yè)管理。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

所謂公攤面積，就是分攤的公用建筑面積。公攤面積與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成一套商品房的建筑面積。具體而言，公攤部分包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳等。

事實上，公攤面積并非越小越好。

如果過度擠壓公攤，意味著社區(qū)品質(zhì)下將，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。“業(yè)主購買的不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。”李宇嘉說。

在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。截至2017年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積36.6平方米，但套內(nèi)面積僅25.7平方米。

事實上，物權(quán)法明確區(qū)分了不動產(chǎn)專有和共有部分;1995年建設(shè)部（住建部前身）發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第八條，對公攤面積具體測量的標(biāo)準(zhǔn)也有規(guī)定。

“對廣大業(yè)主來說，這種計算太專業(yè)，人為操作空間太大，既需要實施細則，也需要落地監(jiān)管，稍有空隙，可能就被鉆了。”李宇嘉說。

此外，由于權(quán)屬及收益權(quán)不統(tǒng)一，公攤經(jīng)常成為房地產(chǎn)交易、物業(yè)與業(yè)主交往過程中爭論的焦點。

“沒有哪一個專業(yè)機構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機構(gòu)的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。”洪洋說。

住房套內(nèi)部分，產(chǎn)權(quán)明晰，基本不存在糾紛，但共有部分經(jīng)常上演“公共地悲劇”，權(quán)利邊界相對模糊。

公攤面積緣何備受爭議？究其根源，在于公攤面積的不透明，購房者對自己公攤的錢花在哪里稀里糊涂。不僅如此，公攤面積還衍生出一系列不合理收費。

在洪洋看來，物業(yè)費、取暖費等按公攤后的面積收費，并不合理。

“物業(yè)公司服務(wù)的只是公共面積，而并不入戶服務(wù)，居民室內(nèi)衛(wèi)生和設(shè)施維修都由居民自己承擔(dān)費用，為什么物業(yè)收費要包含室內(nèi)面積？”

“公攤面積并不供暖，卻多數(shù)采暖費按照建筑面積（包含公攤面積）收取，這樣的收費極不合理。”

除此之外，既然屬于業(yè)主，公攤面積所產(chǎn)生的廣告、車位、超市租金等收益理應(yīng)也屬于業(yè)主。

然而，事實并非如此。雖然電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積，但物業(yè)公司一邊收著物業(yè)管理費，一邊將廣告收入據(jù)為己有，游泳池、地上停車場等場所屬于共有部分，卻對外營業(yè)。

開發(fā)商只將公攤面積數(shù)據(jù)和費用攤給了業(yè)主，而公攤面積所產(chǎn)生的收益卻被開發(fā)商據(jù)為己有。幾十年下來，多是一筆糊涂賬。

讓公攤“賬本”清清楚楚，業(yè)主錢花得明白，不僅關(guān)乎購房者自身利益，也關(guān)乎消費公平。

在洪洋看來，將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，有助于讓老百姓明白付費，可化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

雖然長期存在，并不意味著公攤合理。此前，也有媒體刊文建議取消公攤面積，認為取消公攤面積可以從源頭避免大量矛盾與糾紛，應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計價。

近年來，關(guān)于公攤面積取消的討論從未停止過。談及對取消公攤的態(tài)度，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，取消公攤面積成為熱議的話題，體現(xiàn)了業(yè)主對降低成本及小區(qū)規(guī)范運作的訴求。

不過，他認為，羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發(fā)商也還是會轉(zhuǎn)嫁到房價上。若簡單取消掉，公攤面積部分如何管理也還是一個問題。

“現(xiàn)實生活中，開發(fā)商‘偷面積’以及業(yè)主私自占用過道等共有面積的現(xiàn)象十分常見。”李宇嘉分析說，前者以名義上的高得房率，換取高溢價，受損的是多數(shù)業(yè)主，共有面積少了;后者則以侵害其他業(yè)主的利益，換取高得房率，共有面積同樣少了。

無論是按建筑面積還是套內(nèi)面積，只是計算方式不同。與洪洋建議國家取消公攤面積不同，李宇嘉認為，當(dāng)務(wù)之急是明確產(chǎn)權(quán)意識，做到侵權(quán)必究。

房地產(chǎn)市場由賣方市場變成買方市場，取消公攤的呼聲不斷。圖/鄭智維