征收房產稅對房地產市場的影響

□文/徐雨杰

（銅陵學院財稅與公共管理學院 安徽·銅陵）

［提要］房產稅很早就被提出，經過不斷反復推敲，在2011年國家決定將上海市和重慶市作為試點開始實施征收房產稅，至今已有十年。本文以上海市為例，從消費者、開發商和政府三個角度與北京房地產市場進行對比分析，探究該政策對上海房地產市場的影響。研究發現：就消費者來說，稅費增加，負擔加重，抑制他們對房地產的投資，從而控制房價穩定，有利于購買第一套住房的消費者；就開發商來說，消費者減少，房屋供大于求；就政府來說，財政收入隨著稅收種類的增加而增加，財政壓力減小。

征收房產稅與社會各個階層的利益相關，也涉及到眾多的社會矛盾和國家經濟發展的穩定。因此，征收房產稅一直是我國廣泛關注的問題。大多數人覺得房地產業在我國占主導地位，征收房產稅會讓房地產業衰退、國民經濟水平下降，然而現實卻與之相反，其不僅促進了房地產業的發展，還增強了人們對征收房產稅的意識，更利于日后工作的推進。根據房產稅上海市試點的經驗可知，免稅面積較大，僅對增量房征稅，并未對居民家庭造成較大負擔，且房產稅的開征并未造成房價的劇烈波動，在一定程度上促進了收入再分配。隨著征收房產稅工作的推進，將有效地控制我國房價的上漲，解決房地產業存在的突出問題，使社會穩定發展。本文以上海市為研究對象，從征收房產稅現狀、影響以及完善征收措施三方面展開研究，為我國全面征收房產稅奠定理論基礎。

一、上海市征收房產稅現狀

2020年底，國家稅務總局上海市稅務局發布了一則通知，是有關征收房產稅試點出現的一些問題，以及在2021年1月28日開始實施房產稅新政策，這則通知受到了各地的廣泛關注，人們對新政策懷著忐忑不安的心情，房產稅話題再一次被推向高潮。早在2011年，上海市和重慶市最先被授予作為開展征收房產稅的試點城市，當地政府分別制定了相關的房產稅政策，在實施過程中遇到諸多矛盾，致使征收房產稅并未取得突破。

（一）征收房產稅政策具有局限性。房產稅的征收對象是房屋，由于我國沒有較完善的稅收體系，專業的評估機構具有盈利性，所以暫定按房產交易價格為計稅依據，向需要交稅的房產持有者進行征稅。在上海市，全市都在征收房產稅范圍內，人均免交稅面積是60m2，只要超過新政策規定的免征面積都要繳納個人房產稅。但相較于重慶，上海市對投資、投機消費者并沒有針對性政策，而且在稅率上也未將高檔住房和普通住房進行有效區分，不利于調節收入分配。征收房產稅的初衷是控制房價、調節貧富差距，而上海市出臺的政策卻并未突出這一點。

（二）征收房產稅稅率較低。上海市征收房產稅政策主要是為了解決剛需用戶買不起房問題和應對房地產市場“炒房”現象，其征收對象是擁有兩套及以上住房者，對自住住房者沒有太大影響。房產稅作為稅收種類的一部分，可以為政府財政減輕壓力。但房產稅稅率僅在1%以內，其稅收收入不會太高，并不能解決政府的財政問題。2020年新冠病毒席卷而來，各行各業毫無防備，均受到此次疫情的影響，房地產行業也遭受較大沖擊，因此以2019年房產稅稅收收入作為參考，其占總稅收收入的1.29%，這是改革以來比重最高的一年，然而與預期相差甚遠。而在美國，其房產稅稅率由地方政府最終確定，房產稅稅收收入在財政總收入中起主導作用，稅率平均在1%～3%之間，房產稅收入占總稅收收入約70%。由此可見，低稅率并不能夠解決地方政府財政緊缺的燃眉之急，對房價的抑制作用也不明顯。（圖1；數據來源于國家稅務總局上海市稅務局）

圖1 2011～2020年上海市房產稅收入占總稅收比重統計圖

（三）征收房產稅缺少法律依據。對于征收房產稅，國家并沒有相關的法律條文進行約束，而是依靠地方政府規章制度進行統籌規范。沒有法律規定，人們對征收房產稅意識淡薄，遇到問題不能及時維權，稅收工作開展進度緩慢，最終效果也不理想。與此同時，國務院被全國人大及常委會授予制定征收房產稅法律規范的權利，但這與我國稅種立法只能由全國人大及常委會制定（除非有緊急情況出現）規定相悖。由此可知，我國應該盡快制定并頒布相關法律法規，用以規范房產稅和納稅人之間的關系，確保房產稅征收能夠有效展開。

二、上海市征收房產稅對房地產市場的影響

國民經濟正在快速發展，科學技術日益提升，人們生活質量也有巨大的改善，貧富差距欲見明顯。許多人會將閑置資金進行投資理財，而股票市場危險系數高，金融市場風險大，房地產市場無疑成了最好的投資環境。房價不斷上升，房產從剛需變成了投資產品，投資者為了自身利益不斷“炒房”，無疑增加了中低階層人們的生活壓力。上海市開展房產稅試點改革的過程中，雖然沒有取得突破性成就，但也不是一無所獲。征收房產稅在房地產市場中也取得一些成績，為之后的改革奠定基礎。與北京相比，上海市房價增速較為穩定，有助于自住購房者買到心儀的房屋，促進開發商塑造更好的企業文化，為政府增添財政收入，推動房地產市場的健康發展。

（一）對消費者的影響。對自住購房者而言，上海市征收房產稅的對象是擁有兩套及以上房屋的人，對于購買第一套住房的消費者來說沒有太大影響，而且政府出臺的相關政策更加利于自住房者買房，限制了投資者購房，使其將資金轉投到其他市場，減少了競爭者，房價上漲幅度降低，因此自住購房者是征收房產稅政策的受益者。

對投資和投機購房者而言，征收房產稅政策主要面向高薪階層，其持有的可流動資金多，會將目光放到投資市場，而安全穩定的房地產市場是最好的選擇。但房產稅政策出臺后，稅收種類增加，會提高他們的持有成本，投資利潤空間降低，得不到投資帶來的利益，便會將房屋出租，房產租賃市場供應量陡然間增加，供大于求，競爭力加大，為減少房產閑置時間，租金降低，則房產利潤空間更低，因此投資和投機購房者不會輕易買房，“炒房”現象也會有所降低。面對這一現象，投資者和投機者將會出售或出租所持有的房產，減少房產囤積，二手房市場掀開新的篇章。

北京是我國政治、經濟、文化中心，人口密度大，解決其住房問題迫在眉睫，因此具有代表性。本文將北京市和上海市新建商品住房和二手住房進行對比，如表1所示。（表1）

表1 2019～2020年上海和北京住房價格較上月上漲指數一覽表（單位：%）

2020年較為特殊，新冠肺炎疫情爆發，各行各業受到較為嚴重的影響，中央和地方政府將政策放寬，緩解市場和企業壓力，因此上海市新建商品住房和二手房的房價上漲幅度較大。上海市和北京市均為超一線城市，在2019年，兩者相比較而言，上海市新建商品住房價格上漲指數范圍在-0.1%～0.5%，北京市新建商品住房價格上漲指數范圍在-0.2%～1.7%，雖然上海市房價依舊上漲，但可以看出上海市新建商品住房房價上漲幅度比北京市的上漲幅度小，且上海市新建商品住房價格波動幅度較為穩定；上海市二手房價格波動范圍在-0.2%～0.6%，北京市二手房價格波動范圍在-0.6%～0.6%，上海市二手房價格波動幅度較為穩定，且處于上升狀態，可以看出上海市二手房市場行情較好，有良好的發展前景。

（二）對開發商的影響。對于開發商而言，房地產市場與他們息息相關，任何的變化都會對他們產生影響，征收房產稅政策也不例外。雖然征收房產稅對象是房產持有者，不是開發商，但為了避免房產稅，人們可能會選擇面積較小的房屋或者不買房，則開發商的房子會出現滯銷情況，相比之前更難銷售，因此對難售賣的房子需要進行降價或者其他形式處理，使開發商利潤下降。

除此之外，投資者和投機者也會將手中多余的房屋進行出售，因此房地產行業將面臨供大于求的問題，房地產企業可能就會優化轉型，將注意力集中在房屋結構和設計上，并且為了吸引人們的目光，企業也會根據自身企業文化和社會需求對房屋進行重新定義，尋求新的方向發展。

（三）對政府的影響。自改革開放以來，我國的經濟制度全面轉型，財政制度轉向稅收型。土地出讓金、契稅、土地增值稅等均歸為地方政府，而地方政府為了解決經濟發展、地方財政壓力等問題，會刺激地方房地產業發展，因此地方政府對土地財政的依賴性逐漸增強。如今人們對衛生環境愈發重視，對公共設施、醫療設備、教育等方面提出了更高的要求，城市建設也需要花費大量的時間、精力和金錢，大量的財政支出增加了政府的財政壓力。房產稅政策出臺后，地方政府也是受益者，其財政收入來源增加，財政壓力得到緩解，公共服務質量得到改善，城市居民的幸福感上升。

三、完善上海市征收房產稅的措施

如今，上海市各地房價上漲幅度依舊較大，并沒有下降趨勢，并且超出了普通工薪階層所能負擔的經濟范圍，需要進一步穩定房價。根據試點改革的經驗，結合外國較完善的稅收政策，制定符合我國國情的房產稅政策，為此本文提出以下幾點措施作為參考：

（一）制定合理稅率，完善稅收體系。1989年，我國針對房產稅頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，并在同年開始實行，由于各種原因，在2009年廢除。上海市在實施征收房產稅政策過程中，出現了很多問題，各方面的效果并不明顯，低稅率、低收入、低回報。由此發現，可以適當提高稅率，針對不同收入人群或者不同類型房屋制定合理稅率，縮短貧富差距。房地產行業在我國具有至關重要的作用，不僅拉動國民經濟增長，還會推動相關產業鏈的發展，所以房產稅問題不容忽視。不同于國外已有的較為完善稅收體系，我國需要結合我國國情進行探索，制定出適合我國發展的稅收體系。為了公平公正地評估房產值，權威性評估機構必不可少。我國現在評估機構較少，人才資源稀缺，因此需要積極引導人才向房產評估方向發展，創建獨立性的房產評估機構，組建專業的團隊，確保評估工作的公平公正。同時，也需要建立相應的申訴機構，便于人們對評估方面的問題進行上訴，創造良好的征稅氛圍。

（二）擴大征稅范圍，減少免稅面積。在上海市，房產稅的征收范圍是針對新建商品房和新購二手房，這有很大的局限性，應將存量房也納入到范圍內。在房產稅政策改革出臺之前投資者和投機者購買的房屋，在政策出臺后不需要交付額外的房產稅，也不會損失成本，因此對新增購房者并不公平。如果將房產稅稅基范圍擴大到存量房，多套房持有者會因成本增加而出售，則會增加房屋供應量，從而使房價下降。此外，由于免稅面積過大，人們在買房時只要將面積控制在免稅范圍內，就可免交房產稅，因此使地方政府征收的房產稅范圍縮小了。根據社會中低收入人群和市場情況，適當縮小免稅面積，使房產稅稅收增加，有效控制房價趨于平穩。

（三）明確法律規定，加大監督管理。依法治國是我黨領導全國各族人民治理國家的基本方略，在此大背景下，為了征收房產稅能夠繼續有條不紊地實施，國家應該盡快頒布相關法律法規，增強人們的納稅意識，做到有法可依。法律具有權威性，能夠加強人們對房產稅的重視程度，人們在交稅過程中，遇到任何有損自己利益的情況，均可用法律保護自己的權益。同時，建立健全監管機制，加強監督管理，防止出現偷稅漏稅等現象。政府也要做好相關工作，納稅人的信息要及時更新，積極宣傳征收房產稅的意義，開展相關活動，推動房產稅稅收工作的進程，讓人們真正了解并認可納稅，學會用法律規范自己的行為和保護自己的利益。

綜上所述，我國房產稅政策出臺后，由于稅率低、免稅面積大等問題，導致與預期效果相差甚遠。房地產業是我國主導產業，對金融穩定發展有著至關重要的影響，征收房產稅不可以急于求成，借鑒西方國家的稅收文化，結合我國國情和改革試點積累的經驗，慢慢完善房產稅體系。中國文化中講究安居樂業，父母會幫助自己孩子買房，還有部分人看重房地產行業發展前景，為了投資賺錢，從而出現了“炒房”現象，使房價增長幅度過猛，導致低收入人群望塵莫及、高收入人群一本萬利，貧富差距進一步加大。隨著房產稅體系慢慢完善、具有權威性的法律條文頒布、監管力度加大，人們對房產稅的認可度會逐漸增強，抑制房產投機行為，我國房價上漲幅度也會變得穩定，使房地產市場向健康發展的道路前進。（指導老師：沈葉）