房價上漲，賣方可以通過支付違約金的方式來解除合同嗎?

文/吳磊

■導讀之聲

近幾年來，各地全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，房地產市場總體運行平穩。但在有的地方，受多種因素影響，個別城市出現房地產市場升溫現象，在房價大幅上漲時，賣方毀約的情形時有發生。有時，因房價上漲幅度遠超違約金數額，部分賣方為達到毀約的目的，直接向買方支付違約金。賣方違約，難道買方只能咽下這口氣收下違約金？對于該問題，我們可以從民法典中找尋答案。

■故事聚焦

2020 年12 月，張女士通過房產中介購買了李先生名下的一處房產，雙方簽訂了《存量房買賣合同》，合同約定存量房轉讓價款為人民幣175萬元，買方需在2021年2月1日前將全部房款支付給賣方。合同簽訂當日，張女士向李先生支付了5萬元定金。一個多月后，因涉案房屋為學區房，房價大幅上漲，李先生明確表示房屋不再賣給張女士，愿意以支付違約金為代價來解除合同。但張女士不愿意解除合同，想要繼續履行合同，雙方為此爭執不下。張女士想知道，李先生可以通過支付違約金的方式來解除合同嗎？她可以要求李先生繼續履行合同嗎？

■律師有話說

民法典第五百七十七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！钡谖灏侔耸畻l規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。”據此，除非存在上面所列三種情形。違約方可以請求解除合同，否則守約方均可以要求對方繼續履行。

本案中，張女士和李先生簽訂了《存量房買賣合同》，該合同系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方應當遵循誠信原則，按照約定全面履行自己的義務。李先生因房價上漲請求解除合同并不符合民法典第五百八十條規定的可以不履行合同的三種情形。另外，一方違約，守約方可以向違約方主張違約責任，但不能以此反推違約方可以通過支付違約金的方式來享有單方解除合同的權利。因此，在張女士不存在違約行為、李先生不享有法定解除權和約定解除權的情況下，李先生無權通過支付違約金的方式來解除合同，應當繼續履行房屋買賣合同?！?/p>