房產稅稅率、房產稅收入與房地產稅制度設計

李永剛 劉偉

作者簡介： 李永剛（1978—），男，河北邯鄲人，博士，上海立信會計金融學院教授，研究方向：財稅理論與政策;劉 偉（1970—），男，江蘇東臺人，博士，華東政法大學教授，博士生導師，研究方向：財稅理論與實踐。

摘 要：基于房產稅稅率對房產稅收入影響理論，運用數理模型，依據滬渝兩市自然數據，考量房產稅稅率變化對房產稅收入的影響。結果顯示：房產稅稅率對房產稅收入具有重要影響。若提高上海市房產稅稅率，房產稅增收效果更明顯;若下調重慶市房產稅稅率，房產稅增收效應更顯著。鑒于此，未來房地產稅立法改革思路：一是堅持房地產稅稅負不增加;二是平衡好房地產稅立法與其他收費制度的關系;三是統籌稅制改革的協同推進;四是兼顧房地產稅的地方財政屬性;五是謹慎推進。同時，應遵循稅收法定原則、地方財政原則、公平原則、確實原則、漸進原則和結構性調整原則。此外，在制度設計方面，納稅人的設計要體現財產稅性質，征稅范圍要涵蓋農村，課稅對象要包括存量住房，稅率要體現差異性，計稅依據要由市場價格評估值確定，稅收優惠要兼顧免稅面積和特殊人群。

關鍵詞： 房產稅;稅率;房產稅收入;房地產稅制度

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼： A 文章編號：1003-7217（2022）01-0087-08

一、引 言

滬、渝兩市實行房產稅改革試點已10年有余，中央也已放棄“擴大房產稅改革試點”，改為“加快房地產稅立法改革”。未來房地產稅制度如何設計，這不僅是社會各界十分關注的經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。

對于房產稅稅率與房產稅收入的關系，已有不少文獻開展了相關研究。前期研究主要集中在以下三個方面展開：

一是在房產稅稅率設置方面，相關研究認為應依據公共支出規模、稅制改革或地方實際情況等進行考慮[1-5]。房產稅稅率是稅制設計的核心，將直接影響房產稅的財政收入功能 [1];不僅影響房產稅政策效果，對地方財政收入也具有重要影響[2]。房產稅稅率應依據地方公共支出規模和地方財政收入情況，以效用最大化為原則確定最優稅率水平[3]。房產稅作為地方稅，其稅率應由地方政府依據本地實際情況加以設定[4]。此外，應將房產稅納入到整個稅制改革體系中進行通盤考慮，對其稅率進行科學設計[5]。

二是房產稅稅率模式選擇方面，相關研究發現，稅率適度提高時，財政收入效應會更顯著，且累進稅率優于比例稅率[6-11]。有學者對全國城市樣本進行測算發現，稅率為0.6%、0.9%和1.2%時，分別可以獲得8333.8億元、11710.2億元和15086.6億元的房產稅收入[6]。也有研究模擬測算了滬、渝房產稅方案發現，由于稅率較低，兩市方案對地方財政收入貢獻小，若稅率統一為0.8%，則可以籌集到一定的稅源[7]。此外，以滬、渝兩市試點方案為依據對廣州市財政收入進行模擬測算發現，房產稅財政收入效應顯著[8]。有學者指出，房地產資本稅率提高雖然可以增加政府財政收入，但稅率上升將導致要素相對價格發生變化，進而引起對資本要素需求減少[9]。此外，根據2002-2009年城鎮住戶調查數據估算不同房產稅方案下征收效應發現，采用比例稅不如采用累進稅，采用累進稅率籌集到的財政收入更多[10]。同樣地，從公平角度出發研究房產稅稅率選擇問題發現，超額累進稅率優于比例稅率[11]。

三是房產稅稅率財政收入效應方面，相關研究認為財政收入效應明顯[12-21];認為對居民擁有的居住性房產征收較高的稅率，地方政府財政收入必然增加[12];若對城市中擁有兩套及以上家庭的空置房征收3.1%的稅率，則地方稅收將增加約23%[13]。雖然高稅率可以增加地方財政收入，但同時也會加重納稅人稅收負擔[14]。此外，稅率過高將造成居民稅負加重，引發社會矛盾，但稅率過低則無法發揮房產稅財政收入功能，因此是兩難選擇[15]。類似地，若僅依靠房產稅稅率調整，政府只能在“低房價+少房產稅收入”與“高房價+多房產稅收入”之間進行兩難選擇，無法通過稅率的調整實現抑制房價并獲取較多房產稅收入的雙重目標[16]。若房產稅稅率為 0.5%且稅入不用于新增公共服務，房產實值可能下降8.3%～12.5%;若稅入用于增加和改善基本公共服務，房產實值降幅為1.7%～2.5%[17]。即使我國房產稅不能成為地方政府主要收入來源，但也是收入來源之一[18]。此外，國外有研究發現，美國的房產稅是州和地方政府的重要稅種，對于低收入年輕人的房產稅有效稅率更高，財政收入效應也更強[19]。也有學者利用阿根廷的房產稅納稅人進行自然實驗，以評估正獎勵對財產稅遵從性的影響[20]。研究發現增加公共物品供給有利于提高稅收遵從度。此外，有研究發現，明尼蘇達州的某些援助計劃在很大程度上刺激了城市財產稅的征收，這表明國有財產稅稅率優惠規定可能存在嚴重問題，某些降低房產稅有效稅率的方案并不完全科學，因此，采用房產稅低稅率政策時需要謹慎[21]。

已有相關文獻大多研究房產稅稅率對房產稅收入的影響，但鮮有在數理模型基礎上利用試點城市前后自然數據針對房產稅稅率對房產稅收入的影響進行模擬分析，并在此基礎上研究房地產稅制度設計的成果。為此，本文嘗試針對以上不足進行補充研究，以期進一步豐富相關研究。

二、基礎模型

本文以John（1993） [22]提出的數理模型為基礎，分析房產稅稅率對房產稅收入的影響。假設在完全競爭的住房市場中，信息對稱、資源充分流動，商品房租金價格和銷售價格不受開發商和商品房需求者的控制。商品房供給數量（M）是資本（K）和土地（L）的函數，且為固定替代率（CES）生產函數。

三、實證分析

利用滬渝兩市有關數據，通過式（5）和式（6）進行計算和分析房產稅稅率變化對房產稅收入的影響。

（一）參數賦值[16]

1.t的賦值。2011年1月28日，滬、渝兩市房產稅改革試點同時開始。上海市試點方案依據交易價格的不同，分別采取0.4%和0.6%兩種稅率進行征收。重慶市試點方案則依據交易價格和人員身份的不同，分別采取0.5%、1.0%、1.2%三種稅率進行征收。因此，對于t的賦值，上海市為0.4%、0.6%兩檔，重慶市為0.5%、1.0%、1.2%三擋②。

2.a的賦值。在基礎模型中，a為房產稅占年租金比例。經營性房產稅按房產租金收入從租計征，公式為：應納稅額=租金收入×12%。因此，a的賦值為12%，取值為0.12。

3.i的賦值。在基礎模型中，i為房產貼現率。由于居住性房產產權使用期限為70年③，因此，i賦值為1/70，取近似值0.0143。

4.ed的賦值。依據西方經濟學中關于“需求彈性”的概念，運用商品房銷售面積和銷售價格計算需求彈性，計算公式為：房產銷售面積同比增長率÷房產銷售價格同比增長率④。

5.es的賦值。與房產需求彈性的計算方法相似，運用商品房新開工面積和銷售價格計算供給彈性，計算公式為：房地產開發企業新開工面積同比增長率÷房產銷售價格同比增長率④。

（二）數理模擬

依據國家統計局的分類方法，商品房有四種類型，分別是住宅商品房、別墅高檔公寓、辦公樓商品房和商業營業用房。2011年1月，滬、渝兩市開始對住宅商品房開征房產稅之后，住宅商品房價格及其供給和需求必然受到影響，其他類型商品房價格及其供給和需求也發生了變化。為了更科學合理地模擬房產稅稅率變化對房產稅收入的影響，本文的房產供給彈性和需求彈性是指滬、渝兩市的包括住宅商品房、別墅高檔公寓、辦公樓商品房和商業營業用房在內的四種類型商品房供給彈性和需求彈性。

依據上海市和重慶市稅率數據，分別模擬房產稅稅率變化對房產稅收入的影響，模擬結果見表1和表2。

從表1可以看出，（1）2011-2020年，上海市房產市值稅率彈性均小于0，但其絕對值均大于1。說明稅率下降，房產市值（即房產稅稅基）將提高，且稅基提高幅度更大。比如，2020年，當稅率為0.60%時，稅率下降1%，將導致房產市值增加1.53%;當稅率為0.40%時，稅率下降1%，將導致房產市值增加2.19%。尤其需要指出的是，當稅率為0.40%時，其房產市值稅率彈性要大于稅率為0.60%的房產市值稅率彈性。表明提高交易價格低的商品房征收稅率，房產稅增收效果更明顯。（2）對于極值稅率，在2011-2020年期間，只有2015年、2019-2020年為正，其余年份極值稅率均為負。說明2011-2020年期間的多數年份里，通過降低稅率可以增加房產稅收入，且效果比較明顯。

從表2可以看出，（1）2011-2020年，重慶市房產市值稅率彈性均小于0，但差異性較大。稅率為1.20%時，除2016年以外的其他多數年份，稅率下降所帶來的房產市值（即房產稅稅基）增長不明顯，只能以更小的比例增長。但是當稅率為1.00%時，稅率下降所帶來的房產市值增長幅度變得更加明顯，因為房產市值稅率彈性絕對值較大，而當稅率為0.50%時，房產市值稅率彈性絕對值更大。表明提高交易價格低的商品房征收稅率，房產稅增收效果更明顯，這與上海市情況相似。說明當原始稅率越低時，稅率下降，房產市值（即房產稅稅基）增加更多，稅基提高幅度也更大，房產稅財政收入效應就越顯著。比如，2020年，當稅率為1.20%時，稅率下降1%，將導致房產市值增加0.81%;當稅率為1.00%時，稅率下降1%，將導致房產市值增加0.97%;當稅率為0.50%時，稅率下降1%，將導致房產市值增加1.88%。（2）對于極值稅率，在2011-2020年期間，只有2014-2016年和2019年這四年為負，其余年份極值稅率均為正。說明在2011-2020年期間，降低2014-2016年和2019年的稅率可以增加房產稅收入;在其余年份，降低稅率會導致房產稅收入減少。

（三）模擬測算結論的政策含義

1.對于中國城鎮居民來說，房產是其家庭最重要的財產，政府應該滿足城鎮居民對已有房產保值增值的需求。在新房產稅推向全國時，要允許地方政府依據本地區房地產市場發展情況制定具有差異性的稅率體系。此外，地方政府通過稅率調整可以實現房產保值增值和房產稅收入增加的良性循環。

2.高稅率不一定獲得高稅收。相反，低稅率則可能促進房價上升，在實行比例稅率的前提下，房產稅收入反而可能會增長。因此，地方政府應該依據本地商品房的供給彈性和需求彈性對房產稅稅率進行調整，實現對房產稅收入的調節。

3.住房房產稅稅率應該從低。房產稅既具有調控房地產市場價格的作用，也具有籌集地方財政收入的作用。通過拓展家庭住房課稅范圍，在降低房產稅稅率的同時，還可以為地方財政籌集到一定的財政收入。

4.未來對房地產稅立法改革，既要體現房地產稅“總體稅負持平或略有下降”，還要平衡好房地產稅立法與其他收費制度的此消彼長關系;既要統籌考慮與其他稅制改革的協同推進，還要充分兼顧房地產稅的主要歸屬地方的財政屬性，更要把握謹慎推進。

可見，房產稅稅率的調整對于房產稅收入具有重要影響，而稅率只是稅制的基本構成要素。其他的稅制構成要素對房產稅的收入影響也較大，如征稅范圍（農村自建住房、小產權房、同一產權人不同城市所擁有的住房征稅與否）顯然對房產稅收入具有重要影響;課稅對象（首套房是否免征，如美國就不免征;首套房免征的話，二套房是否免征以及如何免征）也將對房產稅收入產生重要影響;計稅依據（按照交易價還是市場評估價？1998年商品房改革以來，商品房價格增速很快）對房產稅收入的影響不容小覷;稅收優惠（優惠方式、優惠程度）顯然會影響房產稅收入。綜上所述，為了更好地發揮房產稅的財政收入功能，對于未來房產稅制度設計在納稅人、征稅范圍、課稅對象、稅率制定、計稅依據和稅收優惠等方面均要做到統籌兼顧、科學設計。由此可見，正在進行的房地產稅立法改革不僅涉及廣大納稅人的經濟利益，而且還涉及房地產稅諸多稅制構成要素的建立，具有復雜性、系統性、專業性特征，這需要國家層面統籌考慮、謹慎推進。因此，應堅持正確的房地產稅立法改革思路、堅持房地產稅稅制設計的基本原則，科學制定房地產稅制度框架，順利推進房地產稅立法改革，促進房地產稅制度順利、平穩出臺。

四、房地產稅立法改革主要思路、基本原則及制度設計構想

2011年1月28日，上海和重慶兩市試點征收個人住房房產稅，試點只是探索，只是為全面開征房地產稅總結經驗、提供改革參考。由全國人大常委會牽頭的房地產稅立法改革正在進行調研，穩步推進。由于房地產稅立法改革涉及土地財政，涉及房地產開發、交易和持有環節的稅費改革，涉及居民家庭稅收負擔，具有復雜性、系統性和敏感性的特點，因此，必須統籌兼顧、謹慎推進、科學設計。

（一）房地產稅立法改革主要思路

黨的十八屆三中全會決定明確指出：要加快房地產稅立法并適時推進改革。這是黨中央、國務院做出的一項重要決策，是一項面向和立足長遠的稅收制度建設。后續深化推進房地產稅立法改革，應堅持以下思路：

一是要堅持房地產稅“總體稅負持平或略有下降”。房地產稅立法改革的政策設計中，要體現“寬稅基、簡稅制、低稅率”的政策取向，按照房地產稅“總體稅負持平或略有下降”的原則，在增加房地產持有環節稅收的同時，“有增有減”地合并簡化房地產建設和交易環節稅收，改變目前房地產業稅收種類繁多且主要集中在流轉交易環節的弊病。當前可綜合考慮合并房產稅和城鎮土地使用稅，適當降低契稅等住房交易環節稅負等。同時，考慮到個人納稅人認知和理解能力的差異性，房地產稅制的設計宜盡量簡化，稅率的確定也不宜過高，可以逐步到位，著重考慮個人納稅人的理解接受度與經濟承受能力，提高其對稅制改革的遵從度。

二是要平衡好房地產稅立法與其他收費制度的此消彼長關系。房地產稅立法不僅要關注房地產業涉及的相關稅收問題，還要兼顧平衡房地產業的各項收費。按照“清費立稅”的原則，將具有經營性的房地產收費項目從行政事業性收費中予以剝離，清理兼并有關房地產業收費和政府性基金，該取消的取消、該調整的調整，實現房地產業各項收費制度的統一和規范。

三是要統籌考慮與其他稅制改革的協同推進。房地產稅立法改革中，除了應當優化完善與房地產有關的稅收制度外，還應結合我國當前的稅制改革工作統籌考慮。例如，同樣是以個人納稅人為主的個人所得稅改革，其改革路徑是由現行的分類稅制向綜合與分類結合的稅制推進。為此，可借鑒國際經驗，為適當平衡個人納稅人的稅收負擔，政策設計中可以考慮將個人已繳納的房地產稅收納入其個人所得稅扣除項目，減少改革的阻力，也能為推進個人所得稅改革積累經驗。

四是要充分兼顧房地產稅的主要歸屬地方的財政屬性。營改增后，地方稅征收體系中主體稅種優勢不明顯，而房地產稅征稅對象為不動產，地方政府具有房產信息優勢，更適合由地方政府征收。另外，我國住房制度改革實施至今，公有住房、售后公房、私有住房、不完全產權住房等各種住房類型并存，且各地住房類型和結構的差異性也很大。因此，房地產稅立法的制度安排中要按照房地產稅收主要歸屬地方的屬性，允許地方政府根據提供公共產品和公共服務的需要和實際征管能力，充分考慮各地的經濟發展水平和房地產市場發展情況，并合理兼顧當地人口發展規劃目標，在征稅對象的選擇、稅率適用、人均免稅面積扣除上要適度給予地方政府合理的管理權和決策權。

五是要謹慎推進。對個人家庭住房征收房地產稅是房地產稅改革的一個主要內容，也是人們關注的焦點。目前，在我國經濟下行壓力較大、制造業等實體經濟尚無明顯起色的背景下，房地產業對于整體經濟的支撐作用比以往任何時候都更加重要，房地產去庫存化也將是未來幾年的重要改革攻堅難題。房地產稅制度設計對房地產業會起到較大的影響，必須選擇合理的方案、選擇合適的時機，慎之又慎。

（二）房地產稅立法改革基本原則

房地產稅立法改革涉及土地財政、房地產開發、交易和持有環節的稅費改革以及居民家庭稅收負擔，具有復雜性、系統性和敏感性，因此，未來的房地產稅制度設計應遵循以下基本的原則：

一是稅收法定原則。房地產稅制度宜實行頂層設計，并賦予地方政府適當自主權。由于地方政府層級較多，地區之間經濟發展水平差距也較大，這就要求在堅持房地產稅制度實行頂層設計的前提下，允許地方政府經過中央同意，在不違反稅制大原則的基礎上，可以依據本地區具體情況制定相應的地方實施細則，對房地產稅的稅基、稅率和減免稅等進行有限度的調整。

二是地方財政原則。房地產稅屬于地方稅，且地方政府具有房產信息優勢，更適合由地方政府征收。房地產稅不僅具有良好的地區特征，而且地方政府更為熟悉當地財產分布情況，也有積極性和主動性通過征收房地產稅來滿足公共支出的需要。

三是公平原則。對所有房產都要征稅，包括城鎮居民首套住房。城鎮居民首套住房也屬于課稅范圍，但不一定真正對其征稅。在稅收優惠或稅收減免中可以考慮按照人均居住面積予以減免，但為實現公平原則應把其列入課稅范圍。對于農村居民自建住房，由于不屬于商品，也不宜征稅。

四是確實原則。房地產稅制度的設計一定要保證房產稅能夠收得上來，能夠作為地方財政收入重要補充。具體征收時可以采取由物業代收，也可以由納稅人自行申報，可以通過電子申報或到納稅服務大廳現場申報。房地產稅改革的目的就是優化稅制結構，構建地方政府主體稅種。

五是漸進原則。現在地方財政對土地出讓金的依賴仍非常強。隨著城市土地可供使用數量的減少，房地產稅的收入應該逐漸增加，逐漸彌補或填補土地出讓金減少帶來的財政收入缺口，進而保證地方政府公共支出需要。

六是結構性調整原則。降低房地產交易環節稅負，提高房地產保有環節稅負。應重新設計合理的保有環節稅收。房產稅和城鎮土地使用稅合并是一種思路，把房產稅、城鎮土地使用稅和建設環節的耕地占用稅合并征收，增加持有環節稅收收入，并適當降低交易環節稅收負擔也是一種思路。

（三）房地產稅稅制要素設計

房地產稅改革涉及面廣，這是稅制改革中難度最大的系統工程之一，需要不同環節、不同稅種、不同側重點的專項改革相配套。其中，目前由全國人大牽頭、正在積極推進的、圍繞房地產保有環節稅制改革的立法工作，則是其中首要的專項改革任務之一。

1.在納稅人設計上，為體現房地產稅的財產稅性質，建議納稅人定為“在中國境內擁有房產所有權、建筑物和構筑物所有權和土地使用權的單位和個人”。考慮到中國土地所有權與使用權分離的現狀，以及征管水平不高的事實，可將房地產所有人和使用人均設定為納稅主體，并明確納稅主體順序：在中國境內擁有屬于征收范圍的房屋產權和土地使用權的單位和個人為納稅人;產權屬于全民或集體所有的，以經營管理單位為納稅人;產權出典的，以承典人為納稅人;產權共有的，以共有人為納稅人，由共有人推定一人繳納，沒有推定人選的，由現住人或使用人代繳;產權關系不明確，或者產權所有人、承典人不居住在產權所在地的，由產權代管人或使用人繳納。

2.在征稅范圍上，為體現課稅的廣度并兼顧稅制公平，建議將征稅范圍涵蓋城市、農村等全部區域。同時，在住房類型的選擇上，也應將全部商品住房、保障性住房和農村自建住房等全部納入，但對保障性住房和農村自建住房可作為稅收豁免的類型。主要方案包括：一是以增量起步征收，二是以增量和存量同時起步征收。

3.在課稅對象上，為體現“寬稅基、簡稅制”的原則思路，建議將課稅對象包括存量住房和增量住房，以提高和發揮房地產稅的公平功能和財政收入功能。當然，為減少改革初期的征稅阻力及預留對存量住房價值評估的合理準備時間，可以參考上海、重慶兩市的試點做法，按照漸進原則，先對個人新購增量住房和存量住房中的獨棟商品住房征稅;對于其他存量住房是否征稅、何時征稅，可由省級政府依據當地經濟發展水平和房地產市場情況自行確定。

4.在適用稅率上，為體現課稅的深度與差異，建議視不同地區、不同類型住房實行差別化的稅率。中國地區之間、城鄉之間經濟發展水平差異很大，住房的類型、價值也有所不同，實行有差別的比例稅率不僅可以引導居民合理住房消費、調控房地產市場，還可以實現稅制設計公平。具體稅率的幅度可由中央政府統一規定，范圍大致為0.4%～3%之間，地方政府在中央政府規定的范圍內自行確定當地稅率水平。

5.在計稅依據上，為體現課稅的科學性與客觀性，建議計稅依據參照住房的市場價格的評估值確定。根據國際經驗，大多數國家以房產評估值為計稅依據。中國房地產稅計稅依據應遵循國際通行做法，按照房地產評估值征稅。如，取得房地產權后，先以取得時點評估價格計稅，之后定期評估。對于房產價值的評估可以考慮由稅務、住房建設等部門制定標準，包括評估因子、評估周期、從業機構和人員資格等，而具體評估可以由社會第三方的中介機構實施。房價評估可以采取多種方案：一是存量房交易，即二手房交易以評估價格為計稅依據;二是增量房，即一手房以交易價格為計稅依據，一定年限后再按照存量房評估價進行征收。

6.在稅收優惠上，為體現稅收的收入分配調節功能，建議稅收優惠重點從免稅面積和特殊人群兩方面考慮。若稅收優惠按照套數征稅，可能會造成人們多購大戶型房產;如果按照家庭人口征稅，可能面臨老人過世、子女成人等諸多變動因素。因此，為保障居民合理的住房需求，可以給予每個人一定的免稅面積扣除，而對多占房產資源的人多征稅。免征面積要與實際擁有的房產數量和房產面積相適應，免稅面積由中央給出指導意見，具體則由各省、自治區、直轄市在中央指導意見內自行確定。參與面積扣除的住房選擇、參與人數的確定等，宜由納稅人按其最佳繳稅路徑自行確定。對于低保家庭、軍烈屬、退伍軍人等，可適當扣減稅額;對經濟適用房等保障性住房宜暫免征收房地產稅。另外，對于存量住房可在對其征稅的當年減按其應納稅額的50%計算繳納，第二年減按60%計算繳納，以此類推，五年后不再與增量房實行差別政策。

（四）房地產稅出臺后的風險防范

1.地方財政失衡風險的防范。土地財政短期不可替代，長期不可持續。地方財政對土地財政的嚴重依賴，使得房地產稅出臺后，短期內獲取的稅收收入無法替代土地出讓金。地方政府擁有的土地數量有限，而在社會經濟發展的過程中所需的土地數量將不斷增加，土地存量將逐步減少。由于財政支出的剛性，待到無地可賣之時，財政收支缺口會更大，財政收支矛盾必然激化。此時，若財政收入無法為公共支出提供可持續財源，地方財政將面臨失衡風險。財政失衡的出現將導致地方政府長期累積的債務違約顯現，引起地方政府信任危機，甚至影響到社會穩定和經濟發展。

2.城鎮居民稅負加重風險的防范。房地產稅是針對居民個人財富存量征收的唯一一種直接稅。由于稅負難以轉嫁，居民對稅負的感受更直接，也更容易引起納稅人的不滿和反感。現實情況是，居民在購房時已經一次性支付了70年的土地出讓金，且城市中部分地區住房價值大幅提升時，擁有這些升值住房家庭的收入未必得到相同幅度的提高。因此，應避免房地產稅出臺帶來的居民稅負加重問題，否則，將在很大程度上影響納稅人對房產征稅的認可度。民惟邦本，本固邦寧。

3.房地產市場波動風險的防范。房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，并且樓市也具有一定的周期性。房地產稅應首先保障居民的剛性需求，但同時要抑制投資性需求和投機性需求。房地產稅全面出臺后可能會引起房價的大幅波動，若房價大幅上升，將加深房地產業對經濟的綁架程度;若房價快速下跌，則可能造成購房貸款違約甚至引發房地產市場的“明斯基時刻”，進而給房地產市場帶來巨大風險。

4.房地產稅稅收征管風險的防范。如何提高居民對課稅范圍確定和房產價值評估的認可度、如何避免房地產稅出臺后的重復征稅風險、怎樣處理地價升值與房價貶值并存矛盾、如何處理70年產權到期后的房產依附之上的土地使用權，以及如何實現滬、渝兩市房產稅改革試點與國家房地產稅立法的順利銜接，這些問題有的涉及到納稅人的主觀感受，有的可能超越了稅制本身問題的研究范疇，但對這些問題開展研究和分析，有利于防范房地產稅出臺后的稅收征管風險。

注釋：

① 標題中的“房產稅”是指2011年1月28日上海和重慶兩市同時試點征收的“個人家庭住房房產稅”。

② 上海試點方案規定，應納稅住房每平方米市場交易價格低于上年新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率為0.4%;高于2倍的為0.6%。 重慶試點方案規定，獨棟商品住宅和高檔住房，交易價格與上兩年主城區新建商品住房平均售價相比，3倍以下的稅率為0.5%，3～4倍的為1%，4倍以上的為1.2%;“三無”人員新購第2套及以上普通住房的為0.5%。

③ 建在工業用地和商業用地上的經營性房產也要交房產稅，并且對這類房產征收的房產稅制度早已出臺，因此，不屬于本文研究的范圍。

④ 公式中的“房產”是指全部商品房，而“銷售價格”是指全部商品房平均銷售價格。

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（責任編輯：寧曉青）

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