關于國有企業人才保障性住房的運營發展對策

葉鋮 金建雪 溫州交運集團置業發展有限公司

自《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》出臺后，《浙江省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的指導意見》和《溫州市人民政府辦公室關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》等相關政策陸續推出，重點強調政府層面應加大政策引導力度，加快保障性租賃住房的建設，解決人才的住房問題。以上政策推出后，“人才保障性住房”掀起一輪新的浪潮，許多國有企業已經著手落實了相應工作，希望借此滿足職工的生活與工作需求，感受到企業的關懷與溫暖，進而以更良好的態度投入到崗位工作中，為企業的長遠發展作出貢獻。本文將對國有企業“人才保障性住房”的運營發展進行深入剖析。

一、人才保障性住房的內涵概述

“人才保障性住房”是為企業關鍵職工和基礎職工所準備的保障性住房，是解決企業職工生活與工作需求的有效途徑，比如交通運輸企業的駕駛員就屬于基層職工，屬于“人才保障性住房”的扶持對象。“人才保障性住房”政策的推出，可以作為企業“吸引人才、留住人才”的一種策略手段，可以有效緩解人才的住房壓力，解決他們的后顧之憂。筆者結合國內多地區的“人才保障性住房政策”后總結出兩點特征：

（一）基本屬性特征

“人才保障性住房”是許多國有企業普遍執行的一項人才政策，隸屬于廣義住房保障領域內。從本質上來看，“人才保障性住房”與普通低收入人群為扶持對象的“住房保障”存在明顯差別。住房保障主要以保證社會公平為目標，而人才保障性住房更傾向于社會發展效率方面，屬于特殊性的人才激勵手段，因此被劃分至廣義住房保障范疇內。

（二）存在目的

在《人才保障住房建設和管理實施意見》政策中對“人才保障性住房”進行了清晰劃分，主要以“人才”為供給對象，其存在目的就是為人才提供住房人權保障，對供給對象具有一定要求，是普通公民不可及的。可以說，人才保障性住房是人權的重要保障，可以吸引更多發展人才，積極參與并安心留在企業內工作與生活，充分發揮自身的優勢與價值，對社會發展與經濟提升起到重要的促進作用[1]。

二、國有企業人才保障性住房發展機遇

（一）加速資金運轉，獲取更多收益

人才保障性住房的建設與運營是當下時代發展的潮流趨勢，可以說，只要運營得當，企業會從中獲取一定利潤和社會效應。與市場商品房相比，雖然人才保障性住房的利潤薄弱，加之管理難度大，但從客觀角度看，所供應對象明確，且需求量大，不會因為市場波動而帶來過多影響。現階段，國家與政府機構對房產市場進行了嚴厲調控，使得人才保障性住房的優勢逐漸顯露出來，不但能夠實現資金快速回籠，還可以起到良好的杠桿效應，切實提高資金利用率，這對企業的經濟效益和長遠發展都帶來一定幫助。

（二）優惠政策帶來的機遇

一直以來，人才保障性住房備受國家與政府部門的關注，相繼推出優惠政策，為國有企業人才保障性住房的建設與運營發展帶來一定幫助，具體可分為以下幾個方面：

第一，土地優惠。參建企業可通過低成本獲取土地權限，且土地出讓金繳納年限調整，只需要每年繳納一定租金，無須一次性支付70年，降低土地成本，減輕企業的經濟負擔。同時，房屋面積出現變動，例如：某地區規定，企業在拿地時，為建設住宅所使用的土地，可優先完成公租房配件，比例控制在20%以上，根據限地價、競公共租賃住房配建面積等出讓方式確定房屋面積。與一般商品住房相比，人才保障性住房的價格具有一定差距，在土地成本和建設成本方面都會得到節省，許多城市明確規定，可通過捆綁建設的方式完成房屋建設，具體包括普通商品住宅、商辦等六類經營性項目，且經營性項目比例最高可達50%。這對企業來說，無疑是將閑置用地轉變為經營性項目，其好處不言而喻。

第二，稅費優惠[2]。在當前房地產市場調控的背景下，為國有企業人才保障性住房建設運營帶來更多發展空間，在城鎮土地使用稅、印花稅、營業稅、房產稅等方面均獲得了一定程度的減免優惠。許多城市的政府機關在基礎設施方面作出了調整，逐步減免了行政事業性收費、基礎設施配套費用、政府性基金等，使參建企業的稅費壓力得到降低，解決了企業人才保障性住房的建設與運營負擔。

第三，審批優惠。現階段，人才保障性住房項目審批備受重視，政府部門會優先辦理該項目業務審批，為企業節省了更多審批與開發建設空間，所配件的商品房屋也會得到更多利潤空間。

（三）社會發展機遇

社會發展機遇主要分為社會責任、政府、人才三個方面。首先，社會責任。通過人才保障性住房的運營，國有企業可以更好履行社會職責，進一步提升自身美譽度，盡管經濟效益較為薄弱，但獲取的社會效益極為重要，為維護企業形象、提升美譽度提供有效保障。其次，政府方面。通過參建人才保障性住房，企業在履行社會責任的同時，幫助政府解決多種住房問題，進一步拉近了企業與政府之間的距離，其好處不言自明。最后，人才方面。人才住宿難題得到處理，感受到企業的關懷與溫暖，增強企業團結凝聚力，為企業參與保障性住房建設運營提供源源不斷的動力。

三、國有企業人才保障性住房運營發展中需要注意的風險

（一）資金風險

其一，資金充足性風險。資金是開展投資項目的前提條件，特別是在人才保障性住房方面，資金的充足性至關重要，不但關系到前期建設能否順利進行，同時決定著后期運營管理效率。例如：人才保障性住房建設規模大、結構復雜，需要大量的資金提供幫助，在建設與運營管理時需要具有專業的管理水平，因此對國有企業的要求也相對較高，需要合理分配資源，保證資金的合理利用，才能有效避免出現資金缺失、運轉困難等現象。其二，資金回報率風險，人才保障性住房具有“資金投入數額大、利潤薄弱”等特點，需要企業具備較強的成本管控能力，將房屋建設與運營成本控制在合理范圍內，否則將會出現盈利困難或虧損現象。其三，資金三角債。資金三角債是人們對企業之間超過托收承付期或約定付款期應當付而未付的拖欠貨款的俗稱，是國有企業參建人才保障性住房應著重注意的環節，一旦出現拖欠、壞賬的現象，極易造成三角債的出現，使企業陷入債務旋渦，面臨不必要的麻煩與嚴重的經濟損失。

（二）市場與違約風險

市場風險主要來源于市場環境的變動，人才保障性住房無法在市場實現，不能更好滿足人才實際住房需求，出現棄租或棄購現象，企業資金不能快速回籠，增加資金壓力，出現財務危機[3]。導致此類現象的主要原因包括：房屋地址選擇不當、價格過高、設計不合理等，其中包括可控與不可控因素，需要國有企業認真對待。此外，國有企業會通過代建，參與到人才保障性住房項目中，雖然這種方式的資金壓力較小，但需要面臨政府回購風險。一旦政府不能如約完成回購款支付，那么將會使企業面臨最終后果，承受違約風險。

（三）政策風險

政策風險主要由政策不明朗或執行力不強所造成。人才保障性住房具有一定保障職能，本身盈利水平較低，不免出現虧損現象，離不開政府部門的政策扶持。不僅如此，人才保障性住房是一項較為繁雜的項目，涉及土地開發、資金投入、稅收、建設與后期運營管理，需要清晰明朗的條款政策給予有力支撐，但各地區的政策規定尚未統一，許多深層次內容無法在短期內實現，加之現有政策執行力不足，逐步趨于形式化，盡管審批手續辦理快速，但落到實處的政策不多，這對國有企業帶來較為嚴峻的挑戰，無論是在前期建設還是后期運營管理都需提高警惕。

四、國有企業人才保障性住房的運營發展策略

（一）立足于實際，妥善選擇項目

人才保障性住房類型居多，常見類型有經濟適住房、公共租賃房、廉價房、定向安置房以及限價房等，其中經濟房與限價房一般在建成后即可進行出售，而公共租賃房與廉價房需要長期進行運營。正因如此，企業在房源選擇方面需要做好萬全準備。正如文章上述所講，因為房屋類型居多，因此國有企業需要結合自身經營狀況、經濟實力以及人才需求，妥善選擇建成后持有或代建方式，也可以選擇參建方式，如集中建設或參與配建等。只有這樣，才能保證項目適合自己，且在自身承受范圍內，創造更多價值。

在住房建設場地選擇階段，企業應合理利用閑置土地、產業園區配套用地、經營性建設用地等，作為“人才保障性住房”的建設場地，還可以通過公交停保基地、動車運用所等場所，建設保障性租賃住房，向企業基礎職工與關鍵職工提供租賃服務。

（二）加強企業內部管理，嚴格管控成本輸出

成本是企業的生命線，也是企業核心競爭力，只有成本管理到位，才能保證企業的健康發展。想要在合同約定期限完成房屋建設的前提下，節省人才保障性住房費用支出，企業就必須要從內控管理角度入手，妥善選擇管理模式，對各項業務流程進行嚴格管束，針對經營規模大、經濟實力強的企業，可通過打造全產業鏈的方式進行成本管理，合理調配成本費用，保證項目投資的可行性。值得一提的是，在成本管理的過程中，企業必須保證人才保障性住房質量不被影響，針對中小型企業，需要根據自身實際情況，加強成本管控制度，對各細小環節進行嚴格控制，實現成本費用的有效降低。

（三）加強人才保障性住房質量管理，保證人才權益

國有企業需認真解讀《綠色保障性住房技術導則》等相關政策，詳細了解法律條款，嚴格遵循制度標準把控房屋質量關，合理選擇房屋建筑材料，索要材料檢驗證明、生產許可等文件資料，保證用材的質量與效能。落實相應的管理制度，例如：監督管理機制、崗位責任制、運營管理制度等，嚴格規范人才保障性住房的建設、運營管理流程，確保其有章可循、有法可依，切實保證人才的住房安全，維護他們的個人權益。

（四）強化基礎設施，提供生活保障

在運營管理中，國有企業可與當地政府保持密切聯系，與物業企業、自來水公司、電力公司、燃氣公司等成立合作關系，配套基礎生活設施，同時還需與教育機構、公交公司、公共事業公司（肉菜市場管理部門）進行意向確定，增設公交線路、生鮮超市等生活起居保障。充分利用小區公共配套樓，設立公辦幼兒園、園區驛站、綜合服務中心等公共場所，面向小區居民提供服務，在減少資源浪費，提高房屋利用率的同時，為打造和諧社會做出努力。

（五）保障性住房租金水平市場化

現階段，由于人才保障性住房項目的特殊性，加之政府職能部門的運作，機制略顯僵硬且與市場出現脫軌趨勢，因此需要在保證人才保障性住房項目正常運行的情況下，做好市場化改革[4]。在此過程中，企業可通過“圓心定價法”與“租補分離”的方式，轉變管理模式，確保人才保障性住房項目能夠順應時代發展，與市場進行接軌。在實行“圓心定價法”時，需要以當地市政府為核心，以物業與政府之間的距離為基礎，結合物業整體結構、房齡、物業管理、所處樓層、屋內裝修以及是否安裝電梯等多種生活配套設置情況，進行綜合評分并確定價格，保證價格貼近市場化。在落實“租補分離”的政策時，首先需要認真審核供給對象的受保資格，查看其是否在保障范圍內，針對符合保障的對象可自主選擇“實物補貼”或“貨幣補貼”兩種方式。其中實物補貼就是由國有企業所安置的人才保障性房源，要求租戶按照相關政策要求，全額繳納物業租用費用，方可享受物業服務待遇。具體流程，租戶按時繳納市場租金，由國有企業物管公司負責辦理業務，并出具費用繳納收據與發票，租戶可手持鈔票去往職能部門，辦理租金補貼領取。而貨幣補貼則是由被保障人員自行到物業辦理租賃服務，每月憑發票去往相關部門辦理住房補貼。無論是實物補貼還是貨幣補貼，相關人員都需要恪盡職守，仔細核對受保障人員的身份信息，當發現冒領或不符合安置標準的人員，應立即停止補貼，不再享有政策優惠，堅決維護受保障人員的合法權益。

五、結語

綜上所述，“人才保障性住房”是企業吸引人才、留住人才的有效手段。作為社會體系中的重要組成部分，國有企業在做好自身運營管理的同時，還需充分考慮人才需求，做好“人才保障性住房”的建設與運營管理，利用相關政策的優惠力度，為人才提供住房保障，解決他們的后顧之憂，同時需要抓住優惠政策對人才保障性住房帶來的機遇，正確對待多種風險，創新運營管理手段，加強內部控制、成本管理、房屋質量管理，落實配套生活措施，實行“圓心定價法”與“租補分離”，營造良好的工作與生活環境，提高人才對企業的認可與滿意度，增強企業核心競爭力，確保在競爭激烈的市場環境中占據有利位置，實現穩定、長遠發展。