遵義市成品住宅發展的制約因素與對策研究

袁嗣陶 遵義市房地產服務中心

一、引言

傳統的毛坯房裝修模式產生了諸多負面問題，如：破壞建筑的主體結構，產生大量噪音與粉塵而影響鄰里和諧，造成大量的資源浪費等，故推行成品住宅建設尤為迫切，意義重大。遵義市作為貴州省率先實施成品住宅建設的城市，自2018年開始實施成品住宅建設以來，雖取得了顯著成績，但也存在許多制約因素。文章在梳理遵義市成品住宅發展現狀的基礎上，深入分析、總結了成品住宅發展中的主要制約性因素，在借鑒其他城市發展成品住宅經驗的基礎上，結合遵義市實際，提出有針對性的對策建議，為遵義市更好更快地推進成品住宅建設提供參考。

二、遵義市成品住宅發展現狀

遵義市下轄4個區、2個縣級市、9個縣，其中中心城區包含紅花崗區、匯川區、新蒲新區和播州區。隨著遵義市城鎮化進程的快速推進，特別是“十三五”以來，在一系列利好政策的推動下，遵義市的房地產業得以快速發展。“十三五”期間累計完成房地產開發投資2385.7億元，銷售商品住房面積4733.06萬m2。隨著人們生活品質的提升，以毛坯房為主的住房發展方式已不能適應住宅產業新的發展形勢，推行成品住宅發展勢在必行。

為貫徹新發展理念，推動建筑業和房地產業綠色發展、轉型升級，遵義市人民政府于2018年7月10日印發了《遵義市人民政府關于中心城區推行成品住宅建設的實施意見》（遵府發〔2018〕10號）（以下簡稱《實施意見》），在遵義市中心城區全面啟動成品住宅建設。截至2020年12月底，遵義市中心城區已有50多個房地產開發項目建設成品住宅。2020年，遵義市中心城區成品住宅銷售均價約為6400元/m2。

從房開企業看，在遵的房開企業中，僅恒大與碧桂園長期開發成品住宅，具有較為豐富的管理經驗，形成了較為成熟的運行模式，其他房開企業在成品住宅建設管理等方面則經驗不足。從遵義市房地產業協會調研收集到的信息看，遵義市中心城區大部分房開企業對開發成品住宅沒有太多積極性，市場接受度不高。

在政策方面，為穩步推進成品住宅建設，遵義市先后制定了《關于進一步加快推進中心城區成品住宅發展的實施細則（試行）》《遵義市人民政府關于中心城區推行成品住宅建設的實施意見》；2018年印發了《關于調整中心城區住房公積金貸款最高額度的通知》，通過提升貸款額度，支持購買成品住宅，在相同的貸款條件下，購買成品住宅的最高貸款額度比購買毛坯房提升10萬元。這些政策的相繼出臺，對加快遵義市成品住宅的發展具有重要意義。2020年12月，貴州省人民政府印發了《關于加快推進成品住宅建設的指導意見》（黔府發〔2020〕18號），將遵義市列為成品住宅試點市之一，并提出具體的發展目標，要求到2025年末，遵義市中心城區新開工商品住宅（三層及以下低層住宅和單套建筑面積超過200平方米的商品住宅除外）成品住宅面積比例達到80%，郊區市（縣）比例達到5%～20%，由此看出，遵義市全面推行成品住宅建設已成必然趨勢。

三、成品住宅發展中的主要制約因素分析

（一）政策體系有待完善

1.鼓勵性政策力度不夠

發展成品住宅缺少類似于綠色建筑、裝配式建筑的容積率等獎勵措施[1]。雖然《實施意見》中也提出并執行了一些鼓勵措施，如：將符合政策規定的成品住宅項目裝修工程成本計入土地增值稅的扣除項目，裝修計價納入購房總價并按現行貸款政策對購房總價發放公積金貸款，但與開發成品住宅成本增加、投資風險加大相比，房開企業的積極性仍然不高。特別是在遵義市近兩年房地產市場下行的背景下，投資回收期更長，房開企業開發成品住宅的動力更加不足。

2.成品住宅相關配套標準體系尚需完善

在省級層面仍未制定成品住宅裝修工程設計、施工、監理、質量驗收和使用維護全過程的技術標準規范體系。《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》也未結合成品住宅發展的實際進行及時更新，《商品房買賣合同》也需進一步修改完善。

（二）房開企業開發成品住宅的意愿不強

1.受到技術因素的制約

一是缺少專業技術人才。在遵的房開企業中，除碧桂園與恒大長期以來開發成品住宅外，其他房開企業未開發過成品住宅，專業技術人才缺乏。在施工方面，當前多數土建施工單位不具有裝修資質，已有的裝修企業也缺少批量標準化裝修經驗，實力不強。因遵義市中心城區從2018年開始全面實施成品住宅建設，由于開發體量大，相應的裝修技術工人比較缺乏，可能存在項目為了趕工期而招募“散兵游勇”，裝修質量無法保證，易產生交房質量風險。二是開發成品住宅對設計、施工、裝修的技術水平要求較高。在土建施工階段就要求設計并預留好相關接口、洞口，并要保證施工精度，做好后期裝修工作的有效銜接[1]。如果技術水平達不到相關要求，則會帶來設計不合理、開發成本增加、質量缺陷等問題。

2.缺乏成品住宅建設管理經驗

遵義的房開企業中絕大部分未開發過成品住宅，未形成較為成熟的運行管理模式。以部品的采購為例，像碧桂園、恒大這樣長期進行成品住宅開發的房開企業有自己暢通的采購渠道或部品庫，而沒有成品住宅建設管理經驗的企業將會花費更多時間和人力去采購部品、建材，在開發實踐中不斷探索適合企業自身發展的開發管理模式。

3.開發周期拉長風險增加

開發成品住宅與開發毛坯房相比，開發周期要拉長3～5個月。這意味著開發成本的增加、不可預測風險的增加及交房后質量糾紛的增加。房開企業為了降低開發成本、規避或減少交房后的質量糾紛、縮短開發周期、加快資金回籠，因此開發成品住宅的意愿不強。

（三）市場對成品住宅的接受度不高

1.單一的裝修風格難以滿足個性化需求

隨著生活水平的提高，消費者不僅要求裝修的經濟實用性，也要求裝修風格的獨特性。在遵義市成品住宅發展的實踐中，房開企業為控制開發成本，往往只提供一種或者兩種裝修風格，導致“千房一面”，無法滿足個性化的裝修需求，部分購買大戶型住宅（如面積在150m2至200m2）的購房人多為改善型住房需求人群，單一的裝修風格往往不能滿足其需求，部分業主購買后也會按自己的風格與要求進行二次裝修，在一定程度上造成了資源浪費，成為市場接受度較低的一個重要因素。

2.對裝修質量的信任度不高

當前遵義市住宅市場仍以毛坯房為主要的交房模式。在毛坯房傳統的裝修模式中，由于購房人親自參與建材、部品部件的采購或裝修過程的監督，在心理上對裝修質量更放心。而成品住宅裝修中，由于購房人未參與其中，裝修信息不對稱，可能在部品材料采購、施工、監理等過程中存在一定問題，導致購房人對成品住宅信任度不高[2]。在實踐中確實存在成品住宅質量“參差不齊”問題，使得購房人進行“二次裝修”。

3.消費者購房成本增加

遵義市中心城區的成品住宅裝修均價約為1000元/m2，以購買一套100m2的住宅為例，與毛坯房相比，總房價增加10萬元，若首付按30%計算，則首付將增加3萬元，這將給剛需型購房群體增加不小的支付壓力，影響他們選購成品住宅。雖然購買毛坯房后期也會產生裝修成本，但對于剛需族來說，從購買毛坯房到交房的時間間隔接近兩年，可以緩解裝修資金的壓力。按照國家稅務總局《關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》精神，房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內[3]。因此，如果購房人選購成品住宅，則需為裝修部分費用多支付契稅。

四、推進成品住宅發展的對策建議

（一）政府部門

1.加快制定技術標準規范體系

從省級層面加快研究制定符合貴州省實際的成品住宅裝修工程設計、施工、監理、質量驗收和使用維護全過程的技術標準規范體系，為遵義市及全省各地提供完善的技術保障。行業主管部門應結合成品住宅發展實踐，修訂《商品房買賣合同示范文本》《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

2.制定獎勵政策

因開發成品住宅會增加房開企業的成本與風險，政府相關部門應通過制定土地、金融等相關優惠政策，提高房開企業的積極性。一是在土地出讓時，對于成品住宅項目，在成交總價上給予一定的優惠。根據“地價梯度理論”，可根據不同的區域采取不同的優惠程度[4]。二是金融機構加大對成品住宅建設的支持力度，特別是在當前市場低迷，房貸政策收緊的情況下，應在貸款審批、貸款擔保、貸款額度等方面給予房開企業金融優惠政策[2]。對消費者而言，因成品住宅對節能環保有重要貢獻，可對購買成品住宅的業主按照套內建筑面積給予一定的節能獎勵，獎勵金額隨購買面積的增大而增多[4]。

3.強制推行質量保險制度

對成品住宅裝修質量的信任度不高是影響選購的重要原因之一。購買了質量保險的項目，由于有第三方質量檢測控制機構在設計、施工、驗收等環節的介入，裝修質量可以得到有效保障，從而增強消費者對成品住宅質量的信心，所以建議規定成品住宅項目強制購買裝修質量保險。同時完善保險內容，提供優質的質量保險服務環境[4]。

4.加強成品住宅宣傳力度

充分利用電視、網絡、微信等媒體，加大建設成品住宅對于節能減排、提高居住品質的宣傳力度，營造良好的發展氛圍。引導公眾樹立“節約資源、保護環境”的綠色消費理念，建立“重裝飾、輕裝修”觀念，讓公眾認識到裝修是為了達到基本入住條件，可通過后期住宅內部的自行裝飾，即通過家居、藝術掛件等搭配設計，從而達到個性化的居住需求[4]。

5.加強人才隊伍建設

行業主管部門要指導行業協會組織好各類培訓工作，邀請各行業專家加大對設計、檢測、施工等領域的專業技術人員的培訓力度，不斷提升成品住宅人才隊伍素質。同進加強進城農民工的建筑、裝飾技能培訓，為遵義市全面發展成品住宅提供大量的產業技術工人。

（二）房開企業

1.形成產業聯盟

成品住宅的開發涉及多個環節，所形成的產業鏈條長，可建立一個以房地產企業為主，集開發、科研、設計、物品生產、物流配送、施工等在內的產業聯盟，提高資源利用率，互利共贏。本地房開企業間形成聯盟，相互取長補短，共同促進，提高效益。

2.提升管理水平

（1）加強培訓學習，提升專業素養

本地企業間可以經常組織交流學習；不定期地邀請業內專家對管理人員、專業技術人員進行培訓；也可派出人員到一線城市、省外品牌房企考察學習，借鑒先進的成品住宅建設管理方法，提升開發管理水平。

（2）加強內部質量管控

一是采用標準化、集成化、模塊化的裝修模式，建設中充分應用整體廚衛、輕質隔墻等材料、集成吊頂和設備管線集成化技術，提高裝配化裝修水平，提升環境和住宅裝修質量。二是在當前專業的裝修監理服務供給能力較弱的情況下，房開企業要加強成品住宅質量管控工作，建立企業內部質量管控標準體系，確保提供高品質的成品住宅。

3.提供菜單式的裝修方案

在裝修個性化方面，房開企業除了引導消費者樹立“重裝飾、輕裝修”的消費觀念外，還應采用“互聯網+”“工業4.0”的信息化大數據手段的應用，通過“菜單式全裝修”或“菜單+局部選配”等方式，在不增加成本的情況下，滿足消費者對裝修個性化的需求[5]。

（三）購房者

增強消費者參與度。首先，在裝修設計階段，要以市場為導向，可采取“線上”“線下”等方式，廣泛征集各層次業主對裝修設計的意見與建議，充分吸收有益的成分，修改完善裝修設計方案，使其更符合市場化需求[6]。其次，在裝修施工階段，在隱蔽工程施等重要節點、關鍵環節，組織購房業主代表參與施工質量監督。最后，在驗收階段，建設單位在組織竣工驗收時，可邀請業主代表參與驗收。通過業主在不同環節的廣泛參與，增強其對成品住宅質量的信心。