西寧市人民政府辦公室關于印發《西寧市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施辦法》的通知

寧政辦〔2022〕105號

各縣﹑區人民政府，市政府各局﹑委﹑辦，西寧國家級經濟技術開發區（青海國家高新技術產業開發區）管委會及各園區管委會：

《西寧市完善建設用地使用權轉讓﹑出租﹑抵押二級市場的實施辦法》經市政府第15次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹落實。

西寧市人民政府辦公室

2022年10月18日

西寧市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施辦法

為進一步促進西寧市土地資源的優化配置和節約集約利用，加快工業化和城鎮化進程，盤活利用存量土地資源，推進城鎮低效用地開發，建立城鄉統一的建設用地二級市場，推動我市經濟社會高質量發展，根據《國務院辦公廳關于印發<完善建設用地使用權轉讓﹑出租﹑抵押二級市場的指導意見>的通知》（國辦發〔2019〕34號）和《青海省人民政府辦公廳關于印發＜完善建設用地使用權轉讓﹑出租﹑抵押二級市場實施方案＞的通知》（青政辦〔2020〕5號），制定本辦法。

適用范圍：本辦法適用范圍為西寧市城東﹑城中﹑城西﹑城北﹑湟中區和湟源﹑大通縣國有建設用地使用權的交易鑒證，依法入市的農村集體經營性建設用地使用權﹑西寧國家級經濟技術開發區（青海國家高新技術產業開發區）管委會所屬各園區可參照執行。

一、完善建設用地使用權轉讓機制

建設用地使用權轉讓包括買賣﹑交換﹑贈與﹑出資及司法處置﹑資產處置﹑法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移的行為。地上建筑物﹑其他附著物所有權應一并轉移，涉及房地產開發項目轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規規定辦理。國家機關﹑事業單位﹑國有或國有控股企業將其國有建設用地使用權進行有償轉讓﹑無償劃轉﹑置換﹑出資入股﹑法人或其他組織合并或分立等形式導致建設用地使用權轉移的視為涉地資產處置。

（一）以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓。建設用地使用權轉讓，須取得不動產權（土地使用權）證書。由轉讓雙方提出轉讓申請，經相關國有資產管理部門批準，通過自然資源管理部門審核，對于轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》，可不補繳土地出讓金，按原劃撥用地性質﹑用途辦理不動產轉移登記手續；轉讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》，在符合國土空間規劃和相關法律法規的前提下，對不改變土地及建筑物﹑構筑物用途的，補繳土地出讓價款按照現狀市場價格減去劃撥土地使用權價格合理確定；依法變更規劃條件的，補繳土地出讓價款應按照變更后規劃條件下市場價格減去現狀使用條件下的劃撥土地市場價格合理確定。受讓方持轉讓鑒證材料向市﹑縣自然資源主管部門申請，自然資源主管部門結合宗地具體情況制定國有建設用地使用權出讓方案，報市﹑縣人民政府批準后與受讓方簽訂出讓合同，由受讓方足額繳納土地出讓金后依法辦理不動產轉移登記。

（二）以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓。在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

（三）以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓。轉讓后繼續以作價出資（入股）的方式使用土地的，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準，不動產登記權利性質可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

（四）建設用地使用權分割、合并轉讓。土地分割﹑合并應符合規劃要求，權屬和產權關系清晰，分割﹑合并后的地塊應具備獨立分宗條件，符合《出讓合同》和招拍掛出讓規劃條件。滿足規劃﹑消防﹑用水﹑用電﹑用氣和采暖等要求，分割后應保障雙方的正常通行等其他權利，不影響生產﹑經營和獨立使用功能。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。已建成部分的容積率﹑建筑密度等指標達到原地塊規劃指標上限或政府規劃重新調整的，在未完善相關用地手續情況下不得分割轉讓。已建成的工業項目用地分割轉讓的，不得影響產業鏈延續和企業正常生產經營活動；項目配建的行政辦公樓﹑生活服務設施等不得單獨分割轉讓。土地合并所涉及的宗地應當為界線相鄰地塊，且土地權屬性質﹑使用權類型一致。多宗地合并涉及剩余出讓年限不一致的，應當補繳一定年限土地出讓金后按較長年限登記。

（五）以預告登記方式進行轉讓。以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產或工業用地時，屬于房屋建設工程已投資額未達到總投資額25%﹑工業用地未達到“三通一平”的，可按照“先投入后轉讓”原則，經市﹑縣自然資源部門審核，受讓人可辦理轉讓預告登記。不動產預告登記證明可作為辦理建設項目開發建設等相關審批手續的依據，待達到法定轉讓要求時，再依法辦理不動產轉移登記。

（六）實施差別化的稅收政策。稅務部門依法對符合稅收減免條件的企業，應及時按程序為企業辦理相關稅費收繳事宜。

二、完善建設用地使用權出租機制

進一步規范建設用地使用權出租市場行為，結合實際從征繳標準﹑征繳方式﹑出租收益年度申報﹑監管﹑舉報和查處等方面，制定管理辦法，防止國有資產流失。建設用地使用權可以整宗出租，也可以部分出租。共有房地產所涉及土地使用權出租的，應征得其他共有人書面同意。機關事業單位和國有企業等涉及國有土地出租的，應報經財政部門或國有資產管理部門同意。經審核符合出租要求的，在土地交易機構進行備案。

（七）規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓﹑租賃﹑作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。依法按程序辦理國有建設用地使用權出租備案手續，不需繳納土地出租收益。工業用地使用權出租后，承租人為提高土地利用率，經依法批準在租賃土地上利用空閑土地新建廠房及附屬設施增加建筑面積，或對原廠房進行翻建改造，不再補繳土地出讓金，租賃雙方應當按照房地產權統一的原則明確約定租賃期滿后新建﹑翻建改造建筑物的處置方式。有償取得的建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利﹑義務仍由原建設用地使用權人承擔。

（八）規范劃撥建設用地使用權出租管理。劃撥建設用地使用權的出租實行申報備案制，土地使用權人應當按照有關規定足額上繳租金中所含的土地收益金。應上繳的土地收益金標準按《西寧市國有劃撥土地使用權租賃管理辦法》（市政府第92號令）執行，收取起點自2009年8月1日起。宗地長期出租，或部分用于出租可分割的，應依法補辦出讓﹑租賃等有償使用手續。承租人不得在承租的劃撥土地上進行建筑物新建﹑翻建﹑擴建。

三、完善建設用地使用權抵押機制

以劃撥方式取得的建設用地使用權，應當連同其地上建筑物一并依法依規設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同的約定，其地上建筑物﹑其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

（九）放寬對抵押權人的限制。按照債權平等﹑適度放寬的原則，中國境內的自然人和企業法人均可作為抵押權人，依法申請以建設用地使用權及其地上建筑物﹑其他附著物所有權辦理不動產抵押登記，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規規定。市﹑縣金融機構主管部門對抵押權人的資金來源﹑信用記錄等情況進行審查，加強對抵押權人的管理;探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制，將國有建設用地使用權抵押資金納入監管范圍，嚴控抵押資金用于貸款批準之外的用途。

（十）依法保障抵押權能。允許不以公益為目的的養老﹑教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權﹑設施等財產進行抵押融資，在辦理抵押時，抵押人需取得相關行業主管部門意見，并由抵押權人和抵押人共同承諾抵押權實現后，處置土地接收方在未妥善處置養老﹑醫療﹑教育問題前，不能改變土地用途，確保原經營活動持續穩定，確保抵押權實現時利益相關人權益不受損。

（十一）合理確定建設用地使用權抵押價值。以劃撥方式取得的建設用地使用權，可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押時，自然資源主管部門依法辦理抵押登記手續，即視為批準。以劃撥方式取得的建設用地使用權連同地上建筑物抵押的，土地抵押價值應根據第三方評估機構評估確定的劃撥建設用地使用權權益價格設定，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。以出讓﹑作價出資或入股方式取得的國有建設用地使用權依法進行抵押的，抵押金額應依法合理確定。建設用地使用權連同地上建筑物﹑附著物抵押時，要依法在抵押合同中分別對土地使用權價值和地上建筑物﹑附著物價值予以明確。

（十二）合理確定建設用地使用權抵押期限。已竣工的建設用地使用權連同其地上建筑物﹑附著物一并抵押的，抵押期限由抵押雙方協商確定。以出讓方式取得且尚未開工建設的土地使用權抵押的，抵押到期后未按出讓合同的約定進行開發建設﹑或被認定為閑置土地的，不得再次抵押。

（十三）明確建設用地使用權抵押要求。建設用地使用權設定抵押權時，其地上建筑物﹑附著物所有權及在建工程須同時抵押。在建工程辦理抵押登記的，在完成不動產首次登記后，不動產權利人應當申請將在建工程抵押登記轉為不動產權抵押登記。因訴訟﹑仲裁﹑糾紛等，抵押期滿且債權債務已清償，但不動產權利人拒不履行申請注銷抵押登記義務的，登記機關在審核債權債務已清償完畢情況下，可依法公告后辦理抵押權注銷登記。國有建設用地使用權分割抵押的，原則上應當由當事人先行辦理產權分割登記，未辦理分割登記申請土地使用權抵押的，不予受理。但以房屋所有權進行抵押，所分攤的土地使用權隨之抵押的除外。已竣工的房地產開發用地不得整宗設定抵押權，但開發企業可以依法登記的房屋所有權連同分攤土地使用權設定抵押。土地使用權根據其價值可多次設定抵押權。土地使用權抵押后，其價值大于抵押債權的余額部分可再次抵押，但抵押價值不得超過余額部分。同一宗地土地使用權多次抵押的，以抵押登記申請先后順序為抵押權人辦理順位抵押登記。

四、建立運行模式，規范市場秩序

（十四）建立交易平臺。依托市土地二級市場交易平臺，提供交易場所，建立全市土地二級市場網上交易系統，辦理交易事務，提供土地二級市場信息發布﹑交易﹑成交確認﹑合同簽訂等一站式服務。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息；可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。要按照全市統一的合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。要加強統計分析，定期發布出租市場動態信息和指南。市土地二級市場服務機構要專門設立資金監管賬戶，為委托交易﹑網上交易提供保障，確保交易資金安全。市級平臺要做好與國家平臺的銜接，實現數據互聯互通，同時結合自然資源“一張圖”建設，推動數據共享。

（十五）規范交易流程。全面梳理土地轉讓﹑出租﹑抵押涉及的業務環節，建立“信息發布一達成意向一簽訂合同一交易監管”的交易流程，從交易申請﹑受理﹑審核﹑信息發布﹑事項辦理﹑稅費繳納﹑登記歸檔等方面制定全要素﹑全方位﹑全流程的交易程序，編制建設用地使用權轉讓﹑出租和抵押操作指南，采取多種形式向社會公示。理清交易管理和不動產登記的職責邊界，做到交易管理部門和不動產登記機構并聯審查。土地交易監管部門要對建設用地使用權交易中出讓合同或劃撥決定書的履約情況以及交易的合法合規性等進行審核，對違反有關法律法規或未達到交易條件﹑不符合出讓合同或劃撥決定書約定﹑違反交易規則的，不予辦理相關手續。

（十六）加強信息共享。建立土地二級市場交易信息平臺和不動產登記信息平臺的互通共享機制。對土地使用權人因與其他權利主體存在合同﹑債權債務等糾紛，被法院強制將土地使用權或連同地上房產拍賣或以物抵債，導致土地使用權轉移的案件，自然資源主管部門應同法院之間建立人民法院執行中涉及土地使用權處置有關問題協同機制，推進信息共享和網絡執行查詢，相關自然資源主管部門應當向法院提供所涉不動產的權利狀況﹑原出讓合同約定的權利義務等。自然資源主管部門應配合法院會同城鄉建設﹑房產管理﹑財政﹑國資委和稅務部門建立聯席會議制度，共商處置方案，建立健全拍賣公告公示處置流程和細則，并函告相關部門。司法處置土地可進入西寧市土地二級市場交易平臺交易。涉地資產處置的，政府有關部門或事業單位進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的應征求宗地所在地的市﹑縣自然資源部門意見，作為國有資產處置依據，并如實告知當事人。進一步規范國有涉及資產處置管理流程，規范土地產權權屬﹑自然資源主管部門審核﹑部門協調機制﹑繳納稅款﹑審理土地資產處置報告等相關內容。要加強涉地股權轉讓和涉及房地產交易管理的信息互通，自然資源﹑房產管理﹑城鄉建設﹑稅務﹑行政審批等部門要及時準確提供涉地股權轉讓的注冊登記﹑房地產交易等信息，實現信息互通共享。

五、健全服務體系，加強市場監測監管

（十七）提供便捷服務。落實省政府提出的“馬上辦﹑網上辦﹑就近辦﹑一次辦”要求，持續推進“互聯網+政務服務”，市級交易部門在市民中心入駐窗口，各縣要結合本地實際設立交易受理窗口，整合交易﹑不動產登記﹑稅務﹑市場監管﹑房產管理﹑城鄉建設﹑金融等部門信息資源，建立信息共享﹑流程規范﹑辦理快捷的業務聯辦工作模式，明確各部門職責，優化辦事流程，提供辦事指南，嚴格落實限時辦結制﹑服務承諾制，為交易各方提供高效便捷的服務，實現“一窗受理﹑一網通辦﹑一站辦結”。

（十八）規范中介服務。積極引導社會中介組織在市場交易活動中發揮的服務功能，市自然資源規劃部門依法可通過公開招標方式，選取具備業務資質﹑信用良好的土地評估機構建立評估機構備選庫，加強監管，為土地二級市場交易各方提供推介﹑展示﹑咨詢﹑估價﹑經紀等中介服務。

（十九）加強市場監測監管。建立健全土地二級市場動態監測監管制度，完善監測監管信息系統，加快建立公示城鄉統一的土地等級價格體系。完善土地二級市場的價格形成﹑監測﹑指導﹑監督機制，防止交易價格異常波動。建立土地二級市場交易價格申報機制，各類交易主體要如實申報交易價格，不得瞞報或者作不實申報，否則將被納入誠信體系實施懲戒。申報價格低于基準地價或標定地價20%以上的，市﹑縣人民政府可行使優先購買權。申報價格有異常波動時，限制交易。土地轉讓涉及房地產開發的相關資金來源應符合房地產開發企業購地和融資的相關規定。

（二十）完善市場調控。各縣人民政府要因地制宜，堅持問題導向，以建設用地轉讓促進存量建設用地和閑置土地盤活為方向，統籌推進城鎮低效用地再開發，促進土地節約集約利用。加強土地一﹑二級市場聯動，著力消化批而未供和閑置土地，不斷提高供地率。充分發揮土地二級市場盤活存量土地﹑提高土地利用效率﹑平衡供需矛盾的作用，加強土地投放總量﹑結構﹑時序等的銜接，適時放寬或收緊一級市場，通過采取政策引導﹑稅費調節﹑金融和優化服務等措施，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩運行。

（二十一）完善信用體系。土地轉讓后，出讓合同所載明的權利義務隨之轉移，受讓人應依法履約。市﹑縣土地交易機構要加強對交易各方的信用監管，建立以“雙隨機﹑一公開”監管為基本手段﹑以重點監管為補充﹑以信用監管為基礎的監管機制，對交易行為﹑交易辦理程序等是否合規進行隨機抽查，將抽查情況采取適當的方式予以公開。嚴格對土地交易各方的責任追究，對未按規定及時在土地交易機構辦理土地使用權交易備案﹑在不動產登記機關辦理登記的，或違反土地使用權交易相關規定擅自進行交易的，應責令終止交易行為并依法進行查處。將違法違規行為處罰后納入社會信用體系，啟動失信企業協同監管和聯合懲戒機制，推進土地市場信用體系共建共治共享。

六、保障措施

（二十二）抓好組織實施。各縣人民政府作為土地市場建設的責任主體，要切實加強組織領導，統籌部署土地二級市場建設工作，結合本地實際，及時完善工作機制。市自然資源規劃部門要會同財政﹑房產管理﹑城鄉建設﹑國有資產監督管理﹑稅務﹑市場監管﹑金融等有關部門，建立推進土地二級市場工作部門間聯席會議制度，形成工作合力，明確分工，細化落實部門職責，做好場所﹑人員和經費保障，確保各項工作舉措和要求落實到位。

（二十三）加強宣傳引導。要加大對土地二級市場相關政策的宣傳力度，強化政策解讀，及時總結推廣典型經驗和創新做法，擴大土地二級市場影響力﹑吸引力，調動市場主體參與積極性。合理引導市場預期，及時回應公眾關切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規范﹑節約集約用地的意識，切實提高資源配置和利用效率。

（二十四）完善配套措施。市自然資源規劃部門要按照國務院和省﹑市政府有關要求，加強政策研究，出臺交易規則，制定完善建設用地使用權轉讓﹑出租﹑抵押二級市場的交易辦法和配套制度，創造更加開放﹑便利﹑透明的交易環境，確保土地二級市場規范有序發展。

本辦法自2022年10月18日起實施，有效期至2027年10月17日。