建設項目分期工程可行性研究投資估算的偏差分析

白德輝（泉州市政府投資項目評審中心，福建 泉州 362000）

可行性研究投資估算是工程項目立項許可階段的的重要環節，是可行性研究報告的核心組成部分，也是實施項目全過程造價管理的起始點，全過程造價管理還包括初步設計概算、施工圖預算以及竣工決算，為了實現建設工程投資目標的控制，要求概算不得超投資估算，預算不得超概算，決算不得超預算，這就是項目全過程造價管理禁止的“三超”，所以投資估算準確性對項目正確決策起著重要的作用，也將影響工程建設的順利進行。

隨著我國社會的不斷發展，國家和企業也不斷加大對工程建設項目的投資，工程建設項目越來越大，這些工程量較大的項目由于投資的資金、項目用地以及擴建等原因，需要分不同的時間進行建設，這就是建設項目分期工程。建設項目分期一般有一、二、三期甚至四期、五期工程，每一期分期工程可行性研究投資估算的編制可以為工程建設提供決策依據，保證工程建設的順利進行。在可行性研究階段只要掌握好投資估算的管控要點，就能合理、準確地編制可行性研究投資估算，確保建設項目分期工程的各階段投資偏差在合理范圍之內，避免“三超”。

1 案例分析

1.1 某高等專科學校三期近期工程概況

某高校項目三期工程位于校區內北側及東側，一、二期項目已經建成并投入使用。三期工程又分近遠期，本次的建設內容就是三期近期工程，其修編后的總建筑面積27386.08m2，G棟宿舍樓（校區北側）地上部分15304.72m2，地下室2329.61m2；教學樓、階梯教室及風雨連廊（校區東側）9654.25m2；配電房97.5m2；室外工程包括擋土墻、給排水、電氣、園路等。

1.2 可行性研究報告送審稿與修編稿投資估算

1.2.1 送審稿可行性研究報告投資估算（見表1）。

表1 項目投資估算表（送審稿）

1.2.2 修編稿可行性研究報告投資估算（見表2）。

表2 項目投資估算表（修編稿）

1.2.3 送審稿和修編稿項目投資估算偏差（見表3）。

1.3 造成投資估算出現偏差的原因分析

由表3可知，修編后的投資估算增加了5590.78萬元，偏差率達為52.93%，其中修編前后的G棟宿舍樓投資估算造成的偏差率最大。經過分析，本項目可行性研究報告修編前后投資估算造成如此大的偏差主要有以下原因：

表3 送審稿和修編稿項目投資估算偏差表

（1）由于可行性研究報告編制人員未能統籌好項目的建設內容，造成建設項目分期工程建設內容的缺漏，使得設計方案需要較大的變更，這是導致可行性研究投資估算出現較大的偏差主要原因。

案例中，可行性研究報告編制單位在項目三期的方案設計中把人防地下室設計在實訓樓（遠期建設），但建設單位由于資金及場地原因，將項目三期工程又分近遠期建設，三期近期工程的建筑面積不小且G棟宿舍樓（12F）屬于高層建筑，按相關規范要求應建設人防地下室。修編稿G棟宿舍樓新增地下室建筑面積2329.61m2，投資估算約1400萬元，地上部分增加建筑面積約1100m2，投資估算增加440萬左右，僅這部分增加的造價就已經超過送審稿總投資的17%，可見由于建設內容缺漏造成的設計變更對分期工程可行性研究投資估算的準確性影響之大。

（2）由于方案設計深度不足，導致投資估算漏項，也是造成建設項目分期工程可行性研究投資估算出現較大偏差主要原因之一。

項目可行性研究報告送審稿建設方案中室外工程設計深度不足，設計圖紙缺失，工程不能量化，導致投資估算漏計：①需在已建的配電房增加高低壓柜及變壓器，造成投資估算少計新增的高低壓柜及變壓器設備購置費約125萬元，新增安裝工程費約15萬元；②室外工程由于沒有考慮到項目場地地勢高差較大、新建建筑及已建建筑之間相距較遠，導致室外工程的工程量少算，修編稿投資估算增加約850萬元，其中僅室外電力工程及擋土墻投資估算就分別增加了約400萬元和300萬元；③教學及辦公器具費里少計G棟宿舍樓采用分體式空調、熱水器以及學生宿舍床的購置費，這部分費用一共增加約400萬元。送審稿由于設計方案的深度不足，投資估算只能依照編制人員個人的工作經驗進行估算，造成修編稿投資估算增加約1390萬元，超過送審稿總投資的13%，所以滿足深度要求的設計方案是建設項目分期工程可行性研究投資估算準確性的保障。

（3）由于可行性研究報告編制人員沒能及時了解、掌握新的技術、工藝及新出臺的規范要求，導致出現設計變更，造成建設項目分期工程可行性研究投資估算出現偏差。

我們國家根據“低碳”“碳達峰”“碳中和”“頂層設計”以及綠色建筑等要求對建筑工程陸續出臺了許多新的規范要求。根據項目所在地的要求：從2019年起，全市國有投資（含國有資金投資占控股或者主導地位）的新開工保障性住房、教育、醫療、辦公綜合樓項目原則上全部采用裝配式建造。由于本項目一、二、三期的建設期限跨度較大，可行性研究報告編制人員沒能及時了解該要求，本項目G棟宿舍樓地上部分需要變更為裝配式建筑，導致其綜合單價增加，估算指標從3400元/m2（3200元/m2～3400元/m2是由于綜合單價調整）增加到4000元/m2，G棟宿舍樓地上部分由于方案變更為裝配式建筑，增加投資估算約900萬元。所以沒有及時了解、掌握新的技術、工藝及新出臺的規范要求，是造成本項目可行性研究投資估算出現偏差的原因之一。

（4）沒有采用合理的估算指標。可行性研究投資估算編制人員參照一、二期工程的造價指標，沒有及時更新當地人材機費用，并依據建設內容適時地調整綜合單價，合理確定估算指標，造成投資估算不足。本項目的因送審稿估算指標的不合理，修編稿投資估算增加700萬左右，其中G棟宿舍樓地上部分、教學樓及階梯教室分別增加300萬左右，沒有采用合理的估算指標也是導致本項目可行性研究投資估算出現偏差較大的原因。

1.4 投資估算出現偏差的原因占比分析（見表4）。

表4 投資估算偏差原因占比分析表

綜上分析，造成案例可行性研究投資估算出現較大偏差的原因主要有：由于建設內容不完整而產生的設計變更；方案設計深度不足，工程不能量化；沒能及時了解、掌握新的技術、工藝及新出臺的規范要求，導致出現設計變更；沒有采用合理的估算指標。其中因建設內容不完整而產生的設計變更造成的投資估算偏差最大。

2 建設項目分期工程可行性研究投資估算的管控要點

結合案例分析，為合理、準確的編制建設項目分期工程可行性研究投資估算，總結出以下的管控要點。

2.1 對建設項目分期工程的建設內容進行結構分解，建立建設內容清單

通過現場調研，了解分期工程的建設條件，并充分考慮分期工程與“前期”工程的銜接以及“后期”工程的發展規劃情況，再通過利用編制組織結構圖的方法對分期工程的建設內容進行逐層分解，形成分期工程建設內容的結構圖，并依據此結構圖建立完整的建設內容清單，防止缺項漏項造成可行性研究投資估算出現較大偏差。

2.2 根據建設內容清單進行建設方案設計

根據建設內容清單進行可工程量化、滿足設計深度要求的方案設計，為投資估算提供較準確的數據，避免由于方案設計深度不足，只能采用匡算或者依照個人的工作經驗進行估算，造成投資估算出現較大偏差。

2.3 與時俱進，及時了解、掌握關于建筑工程新的技術、工藝以及新出臺的規范要求。

隨著社會的發展，人們對于建筑工程的要求也不斷地提升，相應的建筑工藝、技術及規范要求也會出現新的變更，特別是居于我國“碳達峰”“碳中和”的情勢下，建筑工程相關的新工藝、新技術以及新規范將不斷地涌出，考慮到各個分期工程的建設期限跨度較大，所以可研編制人員更應及時了解、掌握新的技術、工藝、新出臺的規范要求，不斷提高業務能力，確保項目不會由于新工藝、技術及新出臺的規范要求造成建設方案出現變更而影響投資估算的準確性。

2.4 掌握編制建設項目分期工程可行性研究投資估算章節要點

（1）根據建設內容清單及建設方案明確分期工程項目可行性研究投資估算的編制范圍。

（2）采用最新的規范標準。

（3）了解當地的人材機費用，適時調整綜合單價。

（4）借助網絡信息化建立工程項目資料數據庫，并通過大數據技術分析以及吸取經驗，再根據分期工程的建設條件及建設方案合理計取估算指標。

（5）適時跟蹤分期工程的進度，與工程概算、預算、決算相互對比，總結不足，并納入工程項目資料數據庫。

3 結語

本文結合實際案例的情況，對建設項目分期工程可行性研究投資估算產生偏差的主要原因進行分析，提出解決偏差的管控要點，有助于合理、準確的編制可行性研究投資估算，確保分期工程的各階段投資在合理范圍之內，避免“三超”。但影響建設項目分期工程投資估算準確性的因素還有很多，我們應該利用當今網絡信息化的便利以及大數據技術，建立工程項目的數據庫，不斷總結實踐經驗，完善可行性研究投資估算編制辦法，為項目的建設提供可靠的決策依據，保障建設項目分期工程的順利進行。