過程式協(xié)作模式下的存量控規(guī)更新研究
——以南京市孝陵衛(wèi)及城中范圍內(nèi)的滄波門和麒麟門單元為例

劉敏，任修成

（1.南京市江北新區(qū)規(guī)劃國土發(fā)展中心，江蘇 南京 210000；2.南京大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司，江蘇 南京 210000）

1 項目概況

孝陵衛(wèi)及城中范圍內(nèi)的滄波門和麒麟門地區(qū)位于主城邊緣，含玄武、秦淮和棲霞三區(qū)，規(guī)劃區(qū)以繞城公路為界，分屬主城區(qū)與麒麟新市鎮(zhèn)，老城更新與新區(qū)開發(fā)并存。

規(guī)劃范圍北至滬寧高速連接線，南至石楊路—運糧河，西至友誼河，東至鐘牛路一線，總面積約13.96km2。

2 現(xiàn)在核心問題

2.1 土地利用低效

規(guī)劃區(qū)西、北部開發(fā)相對成熟，東、南部存在大量未開發(fā)空地。大單位（南理工、農(nóng)科院、軍事區(qū)等，共占面積的22.6%）占據(jù)重要空間，東西向大交通穿越，使得整體空間割裂。另外，用地比較混雜、分散，在雙拜巷附近存在部分老舊小區(qū)和破舊廠房，在雙麒路和繞城公路之間存在大量的城中村、農(nóng)林地和老舊廠房，這些都直接影響了周邊地塊的居住環(huán)境和土地價值的體現(xiàn)。

圖1 土地利用現(xiàn)狀圖

2.2 公服設(shè)施缺乏

參考《南京市公共設(shè)施配套規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》，規(guī)劃區(qū)內(nèi)社區(qū)級和基層社區(qū)級設(shè)施在數(shù)量、用地和建筑指標(biāo)等方面均存在缺口嚴重。

2.3 交通循環(huán)不暢

規(guī)劃區(qū)內(nèi)有快速路2條（滬寧高速連接線和繞城公路）、主干路7條、次干路11條、支路18條，以及其他街巷和地塊內(nèi)部道路。

現(xiàn)在交通主要存在以下幾個問題：①大單位、大交通（繞城公路、寧蕪鐵路等）的割裂使得交通不成體系，斷頭路多；②繞城以北交通擁堵嚴重（中山門大街、雙麒路、光華路、石楊路等），繞城以南的南北向交通不暢（雙麒路西側(cè)鴻意星城、紫金明珠等居住區(qū)出行不便）；③道路密度低，級配不理想，次干路支路缺乏。

2.4 綠水系統(tǒng)不完善

現(xiàn)在綠地和水系主要存在以下幾個問題：①綠地總量存在較大缺口；②人口密度最大區(qū)域存在綠地空白，可參與綠地遠離人口集中區(qū)；③紫金山—青龍山聯(lián)系薄弱；④水面率略低、貫通不足；⑤運糧河生態(tài)價值未體現(xiàn)，缺乏人氣。

2.5 總結(jié)

通過以上分析總結(jié)，規(guī)劃區(qū)主要存在兩個主要問題。

2.5.1 大單位大交通造成功能性割裂

①用地上，大單位占據(jù)重要空間，影響交通的貫通性和設(shè)施的共享性。

②交通上，寧杭公路、寧蕪鐵路、繞城公路等大交通穿越，整體空間南北割裂。

2.5.2 城中村舊廠房造成居住環(huán)境差

①用地上，雙拜崗、顧家營等破舊小區(qū)和鄭家營、蔣家街等地塊老舊廠房較多。

②道路上，斷頭路多，出行不便，整體生活環(huán)境差。

③環(huán)境上，綠水網(wǎng)絡(luò)不成系統(tǒng)，可參與性差，生態(tài)紅利未釋放，土地價值未顯。

3 規(guī)劃策略

本次規(guī)劃是由“愿景式藍圖”向“過程式協(xié)作”轉(zhuǎn)變的存量控規(guī)編制范式的一個探索，是一次基于“空間重構(gòu)、設(shè)施重整、交通重梳、品質(zhì)重塑”目標(biāo)導(dǎo)向下的更新型控規(guī)研究。基于老城更新的背景，本次規(guī)劃在《江蘇省控制性詳細規(guī)劃編制導(dǎo)則》內(nèi)容的基礎(chǔ)上，更加關(guān)注控規(guī)的可操作性和由土地權(quán)屬所引起的多重利益主體和權(quán)利關(guān)系博弈等矛盾，以期探索出地方政府、社會公眾和市場主體等共同參與的“過程式協(xié)作”模式，主要體現(xiàn)在用地整合、設(shè)施均等、交通循環(huán)、環(huán)境提升等幾個方面的創(chuàng)新研究。

3.1 空間重構(gòu)——城市大格局下的基地內(nèi)部用地整合和開發(fā)建設(shè)

構(gòu)建土地再開發(fā)的經(jīng)濟利益平衡模型，對發(fā)展用地進行經(jīng)濟測算，在滿足開發(fā)投入產(chǎn)出平衡點的前提下，適當(dāng)加大地塊開發(fā)強度，提升土地價值。綜合多種土地開發(fā)模式，針對不同類型發(fā)展用地，提出不同的有機開發(fā)策略。

3.2 設(shè)施重整——注重空間布局向注重資源配置轉(zhuǎn)變的設(shè)施均等化布局

公共服務(wù)設(shè)施在規(guī)劃用地和建筑指標(biāo)上，首先要滿足《南京市公共設(shè)施配套規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》對相關(guān)設(shè)施的要求；布局上，以“協(xié)商—調(diào)整”的思路完成服務(wù)設(shè)施規(guī)劃布局：打破以往簡單劃定服務(wù)半徑和覆蓋面積的方式，依托GIS分析平臺，建立人口空間分布與設(shè)施布局的評價模型，并研究設(shè)施的交通可達性、經(jīng)濟可達性、服務(wù)可達性等，為均等化布局提供重要支撐。此外，規(guī)劃還從定性分析的角度，考慮行政區(qū)劃和居民實際需求，對設(shè)施進行靈活調(diào)整，以達到配置效率最優(yōu)的目標(biāo)，真正做到以人為本。

3.3 交通重梳——城市大格局下的基地內(nèi)部系統(tǒng)再造和道路優(yōu)化

3.3.1 疏通原有大單位、大交通的阻隔，打通斷頭路

提高勝利村路的道路等級，快速聯(lián)系城東和城南，以疏解中山門地區(qū)進城交通擁堵問題。增加貫通繞城高速、寧蕪鐵路的主次干路，提高支路網(wǎng)密度，打通現(xiàn)在多處斷頭路，構(gòu)建片區(qū)內(nèi)交通循環(huán)。

3.3.2 形成交通微循環(huán)，打造慢行系統(tǒng)

①增加7m～12m毛細血管，重點梳理農(nóng)科院組團、78902部隊組團、南理工南部組團、紫金社區(qū)組團等功能板塊內(nèi)支路網(wǎng)系統(tǒng)。

②加強規(guī)劃區(qū)內(nèi)部與紫金山的聯(lián)系，疏通進入紫金山的通道，使規(guī)劃區(qū)內(nèi)居民便捷通達紫金山，釋放生態(tài)效益，結(jié)合慢行綠道設(shè)置跨越大交通的過街通道，紓解大交通割裂效應(yīng)。

③在規(guī)劃區(qū)南部，打造明外郭和寧蕪鐵路沿線的慢行系統(tǒng)，以及永豐大道沿線的林蔭道。北部塑造南理工校園內(nèi)休閑步道，柳營路結(jié)合水系打造帶狀公園。

3.4 品質(zhì)重塑——基于海綿城市和綠色低碳理念下的低影響開發(fā)

依托紫金山、青龍山、運糧河等優(yōu)勢資源，架構(gòu)大的綠化生態(tài)體系，通過化整為零，建立多條綠色通道，引綠入城、南北貫通、纖維滲透，以解決紫金山止于中山門大街、500m生態(tài)廊道止于繞城公路的問題，最終形成“一帶、雙廊、一軸、纖維、多點”的綠地結(jié)構(gòu)。

①在規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)合城市水系、道路、廣場、居住區(qū)和商業(yè)區(qū)等空間載體，建設(shè)低影響開發(fā)的雨水控制與利用系統(tǒng)，形成生態(tài)仿生海綿體。

②貫通現(xiàn)在水系，充分發(fā)揮自然水體調(diào)節(jié)作用。

③重建自然岸線，留足生態(tài)用地，河道兩側(cè)控制不小于5m～50m綠化帶，構(gòu)建河濱植被緩沖帶、雨水滯留塘等低影響系統(tǒng)。

④改造規(guī)劃區(qū)內(nèi)部道路、廣場等，設(shè)計低影響開發(fā)道路斷面、生態(tài)停車場、廣場透水地面等，使雨水最大程度下滲，提高透水面積。

⑤改造居住區(qū)、商業(yè)區(qū)綠地布局模式，變傳統(tǒng)集中綠地形式為小規(guī)模而分散的下沉式綠地。

⑥將現(xiàn)在零碎、帶狀的擇機開發(fā)用地規(guī)劃為綠地，并將科教單位內(nèi)部私有綠地作為潛在可利用綠地對公眾開放，進行資源共享，提高居民綠地使用效率。

4 規(guī)劃方案

4.1 規(guī)劃結(jié)構(gòu)

規(guī)劃形成“一心、三軸、三片”的總體布局結(jié)構(gòu)。其中，一心：孝陵衛(wèi)地區(qū)服務(wù)中心；三軸：城市活力發(fā)展軸、綠色生態(tài)發(fā)展軸、歷史文化景觀軸；三片：宜居片區(qū)、高教片區(qū)、科創(chuàng)片區(qū)。

4.2 用地布局

規(guī)劃居住及其配套設(shè)施用地主要分布在中山門大街以北、雙拜崗路附近、農(nóng)科院C地塊、楊莊地塊、西花崗西地塊等；高等院校和科研用地主要分布在中山門大街和光華路之間，少部分在光華路南側(cè)；科研設(shè)計用地主要分布在紫金（白下）科創(chuàng)特區(qū)和麒麟科創(chuàng)園內(nèi)；商業(yè)服務(wù)設(shè)施主要分布在下馬坊和孝陵衛(wèi)地鐵站周邊、石林百貨附近、鐘學(xué)北路兩側(cè)；綠地主要分布在中山門大街、繞城公路、寧蕪鐵路沿線、紫金山—青龍山生態(tài)景觀廊道以及河道、道路兩側(cè)。

圖2 規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖

圖3 土地利用規(guī)劃圖

4.3 道路交通

規(guī)劃形成四橫兩縱的主干路網(wǎng)和三橫五縱的次干路網(wǎng)系統(tǒng)。其中，主干路包括永豐大道—馬高路、鐘學(xué)北路、中山門大街、紫金路—馬群南路、光華路、石楊路；次干路包括后標(biāo)營東路、雙麒路、紫云大道、柳營路等。

4.4 綠化系統(tǒng)

依托水系和山體的“藍綠”生態(tài)骨架，規(guī)劃形成“一帶、雙廊、一軸、纖維、多點”的綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。

一帶——沿運糧河的濱河綠帶。

雙廊——東西穿越地塊的繞城高速、寧蕪鐵路沿線生態(tài)綠化廊道和連接紫金山、青龍山的麒麟中心生態(tài)公園廊道。

一軸——沿明外郭、燕西路兩側(cè)的線型綠帶。

纖維——打通內(nèi)部水系，續(xù)接紫金山—青龍山生態(tài)廊道，由濱水、沿路綠化形成的連通型線狀綠地體系。

多點——由小型街旁綠地、社區(qū)公園、單位共享綠地組成的多節(jié)點網(wǎng)絡(luò)。