城市更新背景下市政綜合體建筑設計策略研究
——以南京市河西南部市政綜合體設計為例

文／肖魯江 南京城鎮建筑設計咨詢有限公司 董事長

張金水 南京城鎮建筑設計咨詢有限公司 副總建筑師

引言

城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區做必要的、有計劃的改建活動。在1958 年第一次城市更新研討會上，相關組織對城市更新作了定義：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區等環境盡早施行改善，以形成舒適的生活環境和美麗的市容。包括所有這些內容的城市建設活動都屬于城市更新范疇。

城市更新的方式可分為再開發、整治改善及保護三種。

再開發的對象是指建筑物、公共服務設施、市政設施等有關城市生活環境要素的質量惡化的地區。這些要素的惡化降低了居民生活品質，阻礙了城市的進一步發展,因而需要重新考慮合理的使用方案。建筑物的用途和規模、公共活動空間的保留或設置、街道的拓寬或新建、停車場地的設置以及城市空間景觀等，都應在規劃中統一考慮。針對以上問題，重建是一種最為完全的更新方式，但這種方式在城市空間、環境、經濟社會等方面均可能產生不利的影響，同時投資也會較大，因此探索其發展模式具有迫切的現實意義。

1 市政類建筑現狀

在我國市政行業，如：電力、石油、消防、環衛、人防等實行行業準入制度，各個行業都有嚴格的準入規則和標準。

這些涉及民生及安全的行業之間由于各自行業特性及安全要求，一般都是低密度、低容積率的獨立建造，高墻大院、缺乏與外界溝通，既造成了較大的行業壁壘，又造成了其與周邊民用建筑的臨避效應.居民擔心電磁輻射、燃氣安全……既使得周邊居民望而生畏，又與政策提倡的城市土地高效、復合利用相悖。如何破解這一難題就成了社會各界關注的焦點，也是我國城鎮化進程中亟須研究解決的一個新課題。

再者由于市政類項目投資巨大，項目本身經濟收益較小，如何平衡項目的投資回報，使項目在實現民眾訴求、政府意志與企業訴求之間找到平衡點，是項目設計的又一挑戰。據調查，很多類似項目都曾因此一度陷入僵局，如何破解是一個難點。以下以南京河西南部市政綜合體項目的工程實踐為例，談一談如何解決以上問題，希望做到拋磚引玉，對后續類似項目的開發建設提供一些借鑒的經驗。

2 項目概況

為迎接2014 年南京青奧會，南京市對河西地區已有市政實施啟動了升級工程，通過調研發現大多數市政配套設施無論規模、技術條件都比較落后且用地緊張，無法滿足青奧會期間大范圍、高強度的使用需求。為破解這一難題，南京市政府計劃建設奧體南部市政綜合體項目，作為世界青年奧運會（以下簡稱青奧會）市政配套工程，力爭將其打造成集市政基礎設施及特大型城市公共建筑工程為一體的市政類城市綜合體項目。項目被列入2012 年南京市政府重點建設項目，CTA-城鎮設計通過設計招標中標拿到項目合同。

項目占地面積34042m2，總建筑面積160184m2，地上總建筑面積113267m2，地下總建筑面積46917m2。容積率3.33。項目總投資為4.85 億元，于2013 年開工建設，2019 年4 月竣工投入運營。

項目位于南京市奧體新城南部，基地西側為渭河路，基地東南角貼臨建造有220KV 濱南變，東側為繞城公路綠化隔離帶，南側為規劃二號支路，其南側即為規劃市政設施用地，北側及西側為規劃住宅小區和安置房小區。

項目用地性質為市政綜合用地，用地編號為：U2b、U71、U21、U42、U12，其中U12 為220KV 在建濱南變。整個項目用地種類復雜，復合功能較多。設計任務書要求配建功能如下：220KV濱南變（在建）、特勤消防站、公安特勤營地、小汽車及公交車充換電站、供電所收費站、公交首末站、公交保養廠、環衛停車樓、環衛辦公住宿樓、加油站、商業配套設施、人防醫療救護站、專業隊及人員掩蔽工程。

各項功能設施產權單位占地面積要求分別是：特勤消防站0.7 公頃；公安特警營地1 公頃；充換電站及供電收費站1 公頃；公交首末站及保養廠1.5 公頃；環衛停車場0.6 公頃；加油站0.3 公頃；已建220KV 濱南變0.9 公頃。

3 方案設計

3.1 設計策略一：從城市設計角度研究項目、從社會效益角度復合功能

前期通過對項目任務書的研究及同類型項目的調研發現項目功能與城市關系如表1。

表1 項目功能與城市關系（表格來源：作者自繪）

如何實現以上各種臨避效應嚴重的功能體的城市特性是項目設計難點，尤其是協調好臨避效應與其外向屬性，即多數市政類建筑功能要求直接臨街或便于與城市道路連通以保證其使用的高效性之間的矛盾，是項目規劃成敗的關鍵。通過分析項目用地周邊環境發現，基地僅西側為城市主干道，而南側為城市支路且被已建220KV 濱南變占據了一半的沿街面寬；其余方向均為城市綠地或規劃建設用地，基地環境與項目功能屬性矛盾嚴重，制約了方案的進一步發展。通過設計研究分析向建設單位及相關政府部門申請從城市規劃的層次，對項目的周邊交通、市政等做一個宏觀的控詳優化調整，使項目周邊的交通等更合理、更具有前瞻性，并為本項目的實施提供基礎。經過與相關運營單位、政府部門、建設單位的多輪溝通，最后達成共識：

（1）特勤消防站、特警營地、充換電站及供電收費站、加油站、220KV 濱南變獨立設置，均有獨立的出入口；

（2）公交首末站、公交保養廠、環衛設施及配套服務設施等功能復合建造，從而實現對土地的集約化開發利用；

（3）為了在政府意志與企業訴求之間找到經濟平衡點，確保項目的建設資金和后期正常運營，在沿城市主干道一側公交首末站上部復合商業及高層商務辦公樓；加油站附屬商業配套亦沿渭河路布置，站房靠內布置，在加油站房與220KV 濱南變間布局火災危險性相對較小的公交停車場；同時弱化了市政設施的臨避效應影響。

為實現以上目標成立了以新城建設指揮部、河西規劃局為主導的項目實施建設協調小組，最后通過城市規劃局部區域控詳調整的方式，并結合項目規劃設計方案在基地北側和東側各增設一條寬度為12m 的城市支路，使基地四周形成環形交通道路；同時為了保障此類項目交通運行的可靠性，南京市公安交通管理局同意在項目四周道路除了西側渭河路外，其他三個方向道路均實行單向行駛限制，交通控制設施與項目同步建設同步投入使用。

特勤消防站、公安特警營地是為了2014 年國際青奧會的安全運行而建設，從處突的特殊性出發，將其與項目的其他功能完全獨立開建設，通過北側增設的一號支路進行分隔，新增一號路作為其入口，新增三號支路作為其出口，提高出警效率。其他功能在遵守右進右出的原則上，集中在一號支路南側地塊集中布局。

3.2 設計策略二：規劃脈絡清晰、功能區塊高度復合

合理規劃布局是本次設計的重點，在仔細分析各功能區塊占地面積要求、出入口要求、開放性與識別性要求，以及各項功能對周邊環境的影響等諸多因素基礎上，對各種功能進行合理布局，并對各區塊相似功能如配套食堂、辦公、休息室等進行合并、復合疊加集中建造，引入社會資源進行運營管理，盡可能留出基地內車輛運轉的空地及增加綠化景觀用地。

根據L 型用地特點并結合各功能特性，在用地西北側沿城市主干道渭河路一側布置01 棟綜合樓，功能有公交首末站、商業、商務辦公及附屬用房，一層沿西側渭河路布置商業及商務辦公出入口，北側為公交車首末站出入口，夾層為公交車運營中心和收銀辦公室等，2～4層為大型商業，5～18 層為商務辦公樓。

02 棟電動車充換電站緊鄰01 棟東側布置，共4 層，配建功能有供電所、3 個商用大巴車換電工位、2 個中巴車換電工位、2 個乘用車底盤換電工位、1 個乘用車后備箱換電工位，配套建設相應配電系統、監控系統、電池維護室、電動汽車監控中心、電動汽車服務公司以及儲能站等功能，滿足每天500 輛小汽車、4 路大站公交車的充換電需求。

03 棟綜合樓布置在用地最東側，功能為公交保養廠、共用食堂、環衛樓、環衛停車場等，公交保養廠可以承擔公交車白天維保并兼顧夜間停靠的功能，環衛停車指標按2.5 輛/萬人（服務城區人口）規劃設置；以上功能相對集中，便于使用且避免了對城市主通道的交通影響。

04 棟加油站布置在用地南側靠近渭河路一側，定性為二級加油站，加油島處布置有油氣回收裝置，配套商業設施沿渭河路布置，形象好（圖1）。

圖1 建筑功能分區圖（圖片來源：作者自繪）

3.3 設計策略三：交通組織合理高效

在交通流線設計上，結合項目周邊的交通情況，在基地北側的規劃支路上依次設置公交車入口及電動車充換電入口；在基地的東側規劃支路上依次布置電車充換電及公交車保養出口，在基地靠近220KV 濱南變北側布置環衛車出入口；在基地南側的規劃支路上布置公交車停車場入口、加油站入口；在基地西側渭河路上布置加油站出口，以上流線均遵循右進右出的原則，避免了交叉，實現互不干擾（圖2）。

圖2 動線分析圖（圖片來源：作者自繪）

地下車庫分別靠近基地北側、東側、西側布置有三個雙車道機動車出入口，交通便捷，避免了與基地內車流的交叉。

3.4 設計策略四：建筑與環境綠色低碳

根據《江蘇省綠色建筑發展條例》，使用國有資金的大型公共建筑應采用綠色二星建筑標準規劃、設計、建設，本項目采用綠色二星設計。通過增強外圍護結構保溫隔熱性能和提高采暖、空調設備能效比，使項目達到節能65%的目標。

總規劃布局充分利用地勢條件和自然季節風向布置建筑，高層布局在西北角，做到夏季東南風暢通，冬季東北風受阻。建筑重視自然通風、遮陽隔熱以不斷改善室內熱環境，從而降低建筑能耗。建筑外墻采用240mm 厚煤矸石燒結自保溫砌塊，外墻內側做20mm 厚水泥基無機礦物輕集料保溫砂漿；冷橋部位外墻采用40mm 厚巖棉板，內墻20mm 厚水泥基無機礦物輕集料保溫砂漿。屋面采用50mm 厚的擠塑聚苯板（XPS）正置式保溫屋面系統。外門窗采用斷熱鋁合金多腔密封6中透光Low-E+12Ar+6雙銀玻璃窗或幕墻。

項目采用太陽能光熱、光伏和地源熱泵等可再生能源系統，屋頂太陽能集熱器為03 棟3～4 層廚房、宿舍提供熱水需求；地源熱泵為01 棟2～4 層商業提供冷熱源；太陽能光伏容量達到項目建筑物變壓器總裝機容量的0.4%，為地下車庫等公共區域提供照明電源。結合綠化設置的太陽能光導管為地下室帶來了光亮；基地內設置336 噸雨水收集池，雨水收集系統年雨水收集量為30800 噸，可以為基地內綠化提供日用水量30 噸。

4 技術難點

本工程消防設計也是一個難點，特勤消防站、220KV 濱南變電站、充換電站、公交首末站及保養廠、加油站、環衛停車樓等除了需要分別執行《城市消防站建設標準》《火力發電廠與變電站設計防火規范》《電動汽車電池更換站設計規范》《城市道路公共交通站、場、廠工程設計規范》《汽車加油加氣站設計與施工規范》《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》專項規范，民用建筑部分則執行《建筑設計防火規范》，面對交接部位消防規范如何認定的問題，項目初步設計階段召開了本工程的消防論證專家會，達成共識如下：

（1）特勤消防站、220KV 濱南變電站、充換電站、公交首末站及保養廠、加油站、環衛停車樓等與民用建筑之間加強防火分隔措施，滿足獨立的防火分區等要求，減少相互之間的火災危險。

（2）項目嚴格控制參觀等人員。

（3）以上功能部位的建筑耐火等級和構件耐火性能必須提高一個等級或以最高等級設置。

（4）加油站增設油氣回收系統。

（5）項目消防控制室必須在一層設置，加強24 小時監控。

（6）加強地下室變配電房部分的消防排水能力設計。

以上相關技術問題在施工圖設計階段進行了優化設計，最終在滿足技術標準要求的基礎上，實現建成效果的雙重目標。

5 社會意義

根據規劃部門調研，河西南部市政綜合體是目前華東地區第一個由市政項目與商業項目在同一地塊內高強度、多功能復合開發利用的經典案例，為華東地區乃至全國范圍內新型城鎮化進程背景下的城市存量用地的開發和利用以及市政類建設工程在城市更新進程中的發展，提供了新思路、新方向。也是國內第一個將高壓配電及收費系統、汽車加油加氣系統、汽車（含公交車及環衛車）室內充換電系統、公交保養與運營系統、環衛辦公與運營系統、特勤消防與警務系統、人防醫療與防護系統及大型商業、高層辦公有機融合為一體的特大型市政、商業類城市綜合體項目（圖3），為我國大中型城市土地集約化利用和開發及城市更新提供了寶貴的經驗。

圖3 建成照片（圖片來源：作者自攝）

當前，城市發展正在由外延擴張式向內涵提升式轉變，城市更新作為存量時期主要的城市發展和空間治理方式，是資源環境約束背景下建筑及土地價值再挖掘的重點領域。而量大面廣的市政類基礎設施應通過在城市更新過程中在挖掘商業價值、更新文化空間、復合建筑功能、優化建筑環境等方面的努力，實現拓展城市功能、發展城市經濟和傳承城市文化，促進文化和經濟對于城市發展的帶動作用、營造具有地域性文化意境的城市空間，具有重要的現實意義。