堅持“房住不炒”，推動房地產業良性循環

文 | 《中國報道》記者 陳珂

5年前，“房住不炒”在2016年中央經濟工作會議上被首次提出。黨的十八大以來，除2017年中央經濟工作會議未明確提及這一表述外，“房住不炒”已經5次成為中央經濟工作會議對房地產市場的基本定調。

2021年12月8日至10日召開的中央經濟工作會議，重申房子是用來住的、不是用來炒的，要加強預期引導，探索新的發展模式。堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。為進一步深刻學習理解中央經濟工作會議對房地產工作的部署，《中國報道》記者邀請專家就相關問題進行解讀闡釋。

“房住不炒”是總基調

在中央經濟工作會議召開前兩天，中央政治局會議召開，會議的主要任務是分析研究2022年經濟工作，為中央經濟工作會議定調。但這次會議有關房地產市場的表述中并沒有明確提及“房住不炒”，當時有人據此猜測“房住不炒”的定位基調或將轉變。

“‘房住不炒’必定是要強調的。中央政治局會議的文件比較簡要，往往點到為止，不必糾結有沒有提及這一表述。”中國政策科學研究會經濟政策委員會副主任徐洪才在接受《中國報道》記者采訪時強調，此次中央經濟工作會議在政治局會議指導下，對房地產基本原則和框架進行了深化發揮，再次重申了“房住不炒”，清晰表明這一定位是房地產市場一以貫之的總基調。

上海交通大學上海高級金融學院副院長朱寧也認為，從2016年首提“房住不炒”以來，整體的政策延續至今，方向沒有發生根本性的改變，這次的中央經濟工作會議其實是進一步確定了這一底線。

值得關注的是，緊隨“房住不炒”表述之后，中央經濟工作會議還首次提出了“預期引導”“良性循環”“探索新的發展模式”等新表述。這些表述主要著眼于房地產市場的現存問題，推動房地產企業實現多元化轉型，從而防范風險，促使房地產行業的健康可持續發展。

2021年10月1日，在廣東惠州的一處售樓處，市民正觀看樓盤。

2021年9月30日，上海蘇州河旁的居民住宅。

中指研究院報告提到，當前購房者、開發企業、金融機構等多方市場參與主體預期均存在不穩定性，引導各方的市場預期，有利于合理的購房需求正常釋放，有利于住房建設、城市發展的穩步推進。

受訪專家也強調了預期引導的重要性。徐洪才指出，該提法實際上是對房地產市場參與者行為的引導糾偏。“市場參與者的行為很重要，預期一旦形成，就會形成趨勢性的力量，也很難扭轉。”在他看來，宏觀調控是我們治國理政的一個基本做法，不光房地產，任何行業或者領域都要重視預期引導的必要性。

朱寧向《中國報道》記者分析表示，經濟活動中，人們的投融資決定更容易受到預期影響。“合理的預期管理，對于平穩資產價格，特別是房地產市場的價格，鼓勵資金進入自主核心的科技研發領域，以及進一步更好地化解房地產所引發的系統性金融風險來說意義重大。”在他看來，當前國際和國內環境都處在高度變化之中，尤其是近期國內暴露出局部的金融風險，有力地穩定和引導人們對于房地產的預期有利于我國經濟的進一步轉型。

滿足合理住房需求

除了抑制“炒”，“房住不炒”也體現在支持“住”上。中央經濟工作會議強調，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

《2021中國城市租住生活藍皮書》預計，到2030年我國住房租賃人口約2.6億人，住房租賃市場的整體規模近10萬億元。加快發展長租房市場是滿足城市人口住房需求的重要一環。對于政府而言，規范租賃市場、提供租賃房源并進入租房市場，以及推進保障性住房建設，將有助于推動房子更好回歸居住屬性。

徐洪才認為，中央經濟工作會議重申了包括堅持租購并舉在內的諸多舉措，新的亮點是強調了住房的剛性需求屬性，要“更好滿足購房者的合理住房需求”。他表示，目前房地產市場分化嚴重，一些熱點城市的居民收入和房價相差甚距，一方面要加快推進租賃市場建設，另一方面要滿足居民的合理購房消費需求。

有市場分析機構認為，中央經濟工作會議釋放的政策信號已經引發房地產市場的回應。近來，湖南衡陽、重慶璧山、金華武義、蕪湖、桂林、安丘和陜西、吉林等省市陸續推出購房補貼等需求端支持政策。

此外，在金融方面，房企流動性問題也在不斷好轉。12月20日，人民銀行和銀保監會聯合發文稱，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持和服務。具體內容包括穩妥有序開展并購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高并購服務效率、做好風險管理，以及建立報告制度和宣傳機制等六方面。

加快推進保障房建設是補齊我國房地產市場短板的必由之路。具體到這一方面，朱寧表示，市場在關注中央經濟工作會議中的相關提法時，應和共同富裕結合在一起。他認為，我國的房地產市場尤其是居住房地產市場，很重要的一點是商品房市場和住房保障市場“雙軌制”并行，也就是保障房和商品房“兩條腿走路”。“但是過去30多年的時間里，商品房市場得到了極大的發展，而保障房市場明顯落后。”

朱寧認為，中央經濟工作會議強調加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，反映出今后一段時間可能會有更多的國家資本進入這一領域，更多社會公益性或者福利性的住房模式將得以發展和推出。

良性循環疏通“堵點”

針對中央經濟工作會議提出的“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，受訪專家均表示，讓房地產市場步入良性循環，就是要去除上下各環節阻礙其順暢循環的問題。

“‘十四五’期間，我國要構建雙循環新發展格局，主體部分是國內大循環，通俗來講就是使生產、分配、流通、消費環節構成有機整體，實現不同領域、不同產業之間的相互協同和要素自由流動。”徐洪才認為，把房地產的良性循環放在雙循環新發展格局的背景下就更容易理解。

“房地產行業涉及57個相關的分產業或者子產業，上游屬于制造業，下游屬于服務業，環環相扣，鏈條很長，任意一個環節掉鏈子就循環不暢。因此房地產行業是實實在在的實體經濟，也是重要的民生工程，而且它本身要高質量發展，所以我們要對房地產及其在雙循環中的作用有一個科學的認識。”徐洪才說。他認為，房地產發揮了三個“三分之一”作用：房地產開發投資在固定資產投資中占比三分之一；購房支出占居民消費支出的三分之一；這兩個三分之一實際上還會產生帶動效應，使房地產相關行業對經濟增長的貢獻占到整個經濟增長的三分之一左右。“不難發現，房地產業的循環屬于國民經濟大循環里的一個小循環，沒有這一微觀循環的暢通，也就沒有國民經濟宏觀循環的暢通，更構不成雙循環格局。”

在徐洪才看來，房地產良性循環不僅包括房地產及相關產業的良性循環，也包括房地產市場供給與需求的良性循環，還包括房地產企業自身發展的良性循環。

他進一步表示，土地的供應、開發，房屋的建筑、銷售，以及供給和需求之間的循環要暢通。近期以來，由于土地供給政策的不穩定，多個城市出現土地流拍現象，“因此我主張‘人地掛鉤’，從源頭上穩定土地供應，使土地開發跟當地的產業發展、生產力空間布局有機銜接，否則只建房子沒有產業、沒有就業，那不就是空城了嗎？”

“個別企業近幾年突破‘三條紅線’，盲目擴張，拿地過多帶來流動性危機，產生的輻射效應導致行業內債務鏈的傳導蔓延，又連帶了上下游相關配套產業，致使資源浪費和風險增加。”徐洪才認為，這也是循環不暢的表現之一，應加強約束和監管。

房地產市場是區域性市場，而非全國性市場。朱寧向《中國報道》記者分析稱，理解良性循環，還要和因城施策聯系在一起。“每個區域或者城市有自己的經濟發展速度、人口流動情況，財政的健康狀況也不同，這些因素會影響整個房地產的發展周期和趨勢。允許或者鼓勵因城施策，對房地產行業來說是一個非常現實和務實的態度。”

他強調，“良性”應和“循環”并重，最終使整個房地產行業的資金周轉、市場機制有效運轉起來。“我國整個的房地產市場或者區域性的房地產市場，出現了房價嚴重背離于收入和房租比的情況，如何比較自主地引導房地產價格的軟著陸和化解房地產泡沫，是良性循環一個很核心的組成內容。”