不動產登記對房地產經濟的影響研究

秦朝陽

赤峰市不動產登記中心 內蒙古 赤峰 024299

從房地產經濟發展角度分析，不動產登記在其中發揮的重要作用，可以對整個房地產行業多元化發展進行有效調控。通過實施不動產登記制度，能夠讓房地產經濟領域各項資源得到科學調配與整理，讓信息更具對稱性，給我國房地產經濟更好發展提供依據。但是受到傳統經營理念的影響，在房地產經濟發展中將會面臨各種問題，相應的體系不完善。為了更好的滿足國家經濟發展要求，房地產行業采用了統一的登記方式，從而更好的維護不動產所有者合法權益。

1 房地產經濟和不動產登記之間的關系

從房屋角度分析，通過實施不動產登記制度，能夠對房地產行業進行科學管理，實現對房產價格與房屋供求關系的科學調控，防止房屋價格與房地產經濟存在直接且復雜的關系。站在經濟學角度分析，房地產價格容易受到房地產權關系影響，為了讓不動產登記變得更加規范，除了要做好房地產稅收工作之外，還要加強對房地產行業整體管理。實施不動產登記的核心目的就是明確不動產歸屬權，嚴格按照國家法律要求進行管理，對房屋產權合法登記，保護房屋所有者的合法權益[1]。在房地產行業運行發展中，需要維持良好的市場秩序，通過落實好不動產登記工作，能夠實現二手房資源的科學利用，提高房屋入住率，將房屋利用價值全面發揮。通過進行不動產權登記，能夠帶動我國房地產行業整體發展，給政府宏觀調控提供便利條件。

2 不動產登記對房地產經濟的影響

2.1 對房屋買賣的影響

在不動產權登記中，除了要做好房地產行業宏觀調控工作之外，也能對房地產整體價格進行有效管理，其核心目標就是在一定時間范疇內，建立全國統一的信息化管理體系，對于房屋買賣手續進行嚴格審核，簡化審核流程，提高申請環節工作效率，真正做到智能化發展。在采用合法的登記方式前，人們會出現沖動性購買房屋的行為，但是在實施登記方式后，能夠對房地產市場進行規范化管理，減少沖動性購房現象的發生，降低房屋在買賣過程中沖突發生率。通過實施不動產登記制度，能夠對房地產行業整體進行宏觀調控，從長遠發展角度分析，讓整個房地產行業運行變得更加規范，在短時間內，不會給房地產行業整體發展產生較大影響。在實施不動產登記制度以后，對房屋買賣機構進行整理，真正做到房屋買賣機構的科學管理，讓房屋市場管理更具信息化和規范化。通過采取這種方式能夠有效處理傳統管理模式中的不足，讓房地產行業管理更加規范。雖然不會給房屋價格產生較大影響，但是對二手房市場的今后發展影響比較大，對于一些經濟發展比較快的區域，二手房規格與數量不會受到新房市場的影響，但是房產稅征收作為不動產權的基本內容，在某種程度上會直接影響房屋價格，具體展現在市場政策對房屋價格的影響[2]。從某種角度分析，房屋價格的快速增長不會直接受到不動產權登記內容的影響，但是會導致二手房源市場規模日益擴大，這也側面的展現出一些影響問題。

2.2 對房價的影響

在當前房地產市場中，不動產登記制度在一定程度上會給房屋價格帶來相當的影響。具體展現在兩方面：首先是不動產登記制度中的征收房產稅可以對當前房產交易價格進行科學宏觀調控，這種調控在一定程度上可以避免房市價格的惡性增長。其次是不動產登記制度能夠給國家宏觀調控市場的決策制定提供有效參考，這種實際數據信息在一定程度上會影響國家對房地產市場調控采取的方法。因此，從以上兩個方面來說，不動產登記制度會給房價帶來一定影響。

2.3 對二手房市場的影響

房地產交易市場在不動產登記制度的引導下變得更加規范，房屋產權所有者愿意將手里的二手房依法進行出售，購房者也愿意在規范化監管的平臺下購買二手房。對于房產所有人而言，不動產登記制度能夠更好地維護房屋產權人自身利益，確定產權人的不動產產權，給完善房地產行業運行體系、規范房地產交易流程提供條件。對于預購房者來說，隨著不動產登記制度的不斷完善，通過發布房產信息以后，群眾能夠獲得更多真實且完整的房產信息，并且根據獲得的房產信息，完成房屋的買賣。由此可見，不動產登記制度能夠讓房地產行業交易變得更加規范與合理，給增加二手房房源、提高房產交易數量提供有利條件[3]。

2.4 對房產中介行業的影響

隨著不動產登記制度的發布及執行，房地產中介行業運營發展受到了一定的影響，具體展現在以下兩個方面：第一，因為不動產登記制度可以在法律層面上，讓房地產市場交易流程變得更加規范，明確產權要求，所以對于房地產中介部門來說，能夠給其提供合法保證，為群眾購置房屋提供法律支持。并且，不動產登記制度能夠讓房源發售渠道變得更加寬廣，有效擴充二手房交易市場，給群眾尋找適合自己的房源提供有利條件。第二，我國通過發布不動產登記制度，能夠讓不動產行業運行變得更加規范，所以針對房地產中介行業而言，不動產登記制度在某種程度上可以取代一些不規范的中介部門，讓中介部門交易的房產行為變得更加規范，凈化房屋中介市場幫助購房者選擇更加專業的中介部門，為其提供專業化服務。

3 不動產登記制度存在的問題

3.1 相關法律規定不完善

雖然當前我國已經構建了和不動產登記相關的制度，但是在整體使用的實施效果上依然會存在需要完善的地方，以保證不動產登記制度最大價值全面發揮。政府等相關部門對于不動產登記制度相關內容建立了相應的法律規定，但是在具體實施上不動產登記制度，還無法對房地產行業各項行為進行有效約束，導致整個房地產行業市場秩序比較紊亂，從而影響房地產經濟市場的更好發展。一些不動產登記制度執行部門和管理部門之間交流不深入，各項管理措施沒有充分落實，職責劃分不明確多少，影響整個實施效果。所以需要完善與不動產登記制度相關的法律規定，明確監管職責，保證不動產登記工作的穩定落實。

3.2 規章制度建設比較落后

結合當前我國社會經濟發展情況，和不動產登記相關的體系制度建設缺乏完善性，從而導致不動產登記相關價值沒有得到全面發揮。在我國不動產登記工作實施過程中，相關制度建設比較落后，使得一些工作無法得到有效約束，雖然對其中常見的問題提出了相應的整改措施，但是規章制度在實際工作中并沒有發揮自身價值，給房地產市場運行發展帶來負面影響[4]。因此，在新時代背景下，需要對不動產登記工作實施過程中常見的一些問題重點調查和分析，提出改進意見，完善規章制度，讓不動產登記對房地產經濟發展的正面影響不斷加深。

3.3 市場短期不利影響嚴重

結合我國現有的不動產登記制度，使得房產剛需的自然人和以投資為目標的房產權屬人在特定條件下進行房產出售，雖然此舉已經在房地產市場中全面覆蓋，但是依然會受到各種因素的影響。在不動產登記過程中，二手房交易過程是非常容易產生不良影響因素的環節，由于不動產的二手房交易規模比較龐大，所以只有在政府及國家相關部門的引導下，才能實現對整個二手房交易市場的有效管控，對各種負面因素調查分析從而對問題產生的原因進行綜合考量。在不動產登記工作全面覆蓋中，不動產登記工作的合理性與合法性將決定房地產行業的綜合發展，如果只是依賴于個別部門及機構進行管理，則無法獲得理想的工作效果，這種情況下，需要在國家政府部門的引導下，通過采取一系列措施進行有效干預，從而更好地推廣不動產登記工作。

4 利用不動產登記制度促進房地產經濟發展的相關措施

4.1 促進不動產登記與房地產經濟協調發展

結合當前不動產登記成果，可以充分表示房屋不動產所展現出的固定性和不可移動性特點，在這種情況下，應對房屋的所有權歸屬權進行確定。從現階段房地產行業的發展情況來看，可以更好地滿足國家政策發展的要求是實施不動產登記制度的核心價值，同時便于國家政府部門對房地產市場的宏觀調控以及對于房屋價格有效管控。政府部門對房地廠市場的宏觀調控和房產市價之間并不存在直接的聯系，但從經濟學理論進行分析時，不難發現房產市場價格會受到房屋供求關系的影響。此外，對于房地產登記而言，其目的不只是給房地產相關稅務的征收提供依據，同時也展現出其他方面的功能，如真正基于不動產登記工作價值角度出發，在實施不動產合法登記時，產權人自身的合法權益將得到有效保證。從不動產登記角度來說，核心價值就是對產權性質和產權歸屬問題進行處理，在實際處理中，結合國家發布的相關法律政策，在此基礎上讓房產市場交易變得更加合理與合法，維護好房地產市場交易秩序[5]。此外，在實施不動產登記過程中，可以讓二手房資源得到充分利用，提高房屋入住率。

4.2 完善相關的制度體系

在開展不動產登記工作過程中，為了將不動產登記價值充分發揮，國家相關部門需要認真學習先進的不動產登記制度內容，并結合各個區域房地產市場發展情況，對現有工作體系進行改革優化，完善制度體系，將管理工作落實到位。對于執行不動產登記制度的相關責任部門，需要相互協調與配合，促進不動產登記工作水平的提高，防止房地產市場經濟在運行發展過程中受到各方因素的影響而失去平衡。

4.3 規范不動產交易和登記程序

受到人為或市場因素的影響，我國不動產登記工作在實際施行過程中，可能會面臨各種不規范問題，這些不規范問題將會給房地產經濟發展帶來一定影響，使得不動產登記制度落實效果下降。為了改變這種狀況，國家相關領導部門需要及時轉變操作思想理念，盡量消除行政氣息，讓不動產登記與房產交易更加規范與合理，強化群眾服務意識，促進房地產行業與不動產登記工作的協調共同發展。如果不動產登記相關工作長時間帶有行政氣息，將會導致一些工作內容缺乏規范性，讓不動產登記工作管理變得更加簡化，無法滿足時代發展要求，導致房地產行業競爭實力下降，失去發展優勢，無法做到全面突破與發展。

4.4 調整房地產運營重點

在房地產項目開發建設中，房地產開發企業只有在獲得相應土地所有權的基礎上，才能進行房地產項目的開發與設計，在房地產項目開發建設中，不管是開發還是運營，都是圍繞特定項目進行。受到房地產登記制度的影響，房地產開發企業應把項目運營重點放在購買者的實際需求上，結合客戶實際需求，為客戶提供對應的服務，在房地產市場發展中樹立良好的企業形象，讓客戶在購房過程中感受到專業化、細致化以及實惠貼心化的服務。這種情況下，購房者不再只是購買簡單的生活空間，同時也是在購買一個溫馨的精神家園，改善人們的生活環境與條件的同時提高居民的幸福指數。例如，在房地產項目建設運營中，開發商需要對購房者實際需求和思想有所了解，對經營核心戰略進行調整，為客戶未來生活作出科學規劃，從而引導顧客提高生活理念。

4.5 建立不動產登記信息共享平臺

傳統登記模式下，每個當事人登記方式不同，或者是登記不同房地產信息，在登記事由上各不相同，如果每個都建立檔案，并對其存放，操作比較煩瑣，不僅讓相關人員工作量增加，同時也增加檔案數量，讓數據整理變得更加困難[6]。在這種情況下，可以把信息技術應用其中，讓每個重復登記或者同一個當事人登記的信息歸集在一個當事人的信息檔案中，便于檔案信息的整理和使用。在給每個當事人建立檔案以后，計算機系統可以結合每個當事人不同等級方式，將對應的房產信息保存在對應的檔案庫中，提高工作便利性。

在開展不動產登記工作過程中，為了建立不動產登記信息共享平臺，需要做好以下工作：第一，建立匯集房源信息、房屋租賃信息的信息化平臺。通過建立信息化共享平臺，不但可以給購房者提供真實準確的房源信息，也能保證房源信息的真實準確性，為維護房地產行業經濟切實發展提供數據支持。第二，建立房源信息平臺，加強大數據技術建設。在建立房源信息平臺過程中，可以把大數據技術應用其中，從而強化對房源信息的整合與運營管理，保證房源信息的準確性，給群眾提供更全面的房源信息。第三，對個人發布房源信息的真實身份進行嚴格審核，從根源上防止房地產行業存在虛假信息，從而保證群眾在購房過程中的合法權益。第四，在信息共享平臺的配合下引入智能化信息追蹤技術，以此為購房、租房群眾提供真實準確的房源信息，保證房地產行業交易活動的有序進行。此外，通過建立實時數據庫，把每次登記獲得的信息記錄到對應的數據庫中，便于數據備份保存。

5 結束語

總而言之，在不動產登記制度實施過程中，我國房地產市場經濟也會受到一些影響，并且給整體市場經濟發展帶來一定的影響。應該結合不動產登記制度實施實際狀況，總結其中常見的一些問題，積累工作經驗，讓不動產登記制度和我國基本國情相互結合，從長遠發展角度入手，對不動產登記制度進行改革優化，更好地滿足我國社會經濟發展要求，帶動房地產行業健康發展。