安居夢：湖南保障性住房物業管理現狀及對策研究

摘 要：物業管理作為一種專業化、社會化、企業化的不動產管理模式，在中國已走過了三十年的歷程。但保障性住房物業管理存在物業管理相對滯后，制度不夠完善，政策措施還不配套。針對這種情況，為早日實現居民的安居夢，調研人員對常德公寓樓物業管理情況進行了深入調研，對其物業管理中存在的缺乏專業管理、居民觀念難以轉變、經費來源不能保障等問題進行了深入思考，從建立推進保障性住房物業管理發展的長效機制、合理規劃社區、創新管理模式、引導和培養居民物業管理意識等方面提出了解決對策。

關鍵詞：保障性住房；物業管理；對策；湖南

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）24-0238-03

住房問題是一個重大的民生問題，住有所居是所有人的希望。政府有責任幫助大家圓“安居夢”。物業管理是新時期城市管理中一項重要的基礎性工作，是一項涉及廣大居民日常生活和切身利益的“民心工程”。加強物業管理工作，有利于改善居民的居住環境，提高城市整體管理水平，也有利于促進社會主義和諧社會建設。但是，當前常德市公寓樓物業管理水平與社會經濟發展速度相比，明顯滯后。如何規范管理，如何轉變觀念，建立完善的管理機制，提高物業管理行業的整體水平，促進社會主義和諧社區建設，并進一步促進社會主義和諧社會的建設，成為擺在當前的一個重要研究課題。

一、常德公寓樓社區物業管理現狀

目前，常德市江北城區已完成選址計劃建設的公寓樓安置小區為64個（含擴建項目或續建項目），建設規模為3.56萬套，430萬m2，已啟動建設的小區有42個，建設規模為2萬套240萬m2。截至2013年1月已經投入使用的公寓樓小區建筑面積為111.55萬平方米（未含白馬湖），公寓樓小區涉及239幢房屋和4 977戶人家。

（一）現行物業管理模式

目前常德公寓樓現行物業服務模式大體上分為以下三種：

1.聘請物業公司實施社會化管理

目前，柳葉湖區域內7個小區（戴家崗、七里橋、雙橋、泉水橋、巖子堰、萬壽六組、萬壽二組）和武陵區“西城水戀”和“富園”兩個小區由物業公司提供物業服務實施社會化管理。

2.實施村級自治管理

目前按照“政府引導、政策扶持、屬地管理、專業服務”的原則，確定以社區自治物業服務模式為主，實施村級自治管理有武陵區的13個小區（竹根潭、白馬湖、三閭、皂果樹、三岔路、高坪頭、富園、南平、新安一期、東風三組等）和鼎城區的興發小區。

3.其他形式代管

目前，按照“社區負責安保衛生、街道負責維修維護”的原則，確定以社區自治與街道維護相結合的模式。有東漢西城水戀和皇木關。

問卷調查公寓樓社區物業管理顯示，回答村組管理的占36%；業主自發管理的占7.5%；物業公司管理的占43.3%；業主委員會管理的占10%；不清楚的占3.3%。

（二）物業管理活動開展情況

物業管理是以管理建筑、住宅小區的設施和環境，為集團或居民提供綜合性服務的新型行業，其經營性質屬第三產業。它的主要經營內容是：房產的管理、維修、保養；轄區的環境衛生、環境美化及管理；轄區的道路養護；通訊、供水、供電等市政設施的管理；轄區的消防、治安體系的建立及管理，還可以為居民提供各種信息服務，有條件的還可以開辦托兒所、健身房等設施。但常德公寓樓的物業管理活動，目前還僅限于保安、保潔、綠化維護和公共設施設備管理這幾項基本的物業管理。

二、公寓樓物業管理中面臨的問題

（一）公寓樓建設遺留質量隱患

由于住房前期設計的功能不足，配套設施不全等問題，部分安置小區門衛、物管用房、公廁等相關配套用房設計時沒有考慮，給安置入住群眾生產生活帶來了極大不便。導致入住后維保期內維修量較大，而開發建設單位責任心差，維修不及時、不到位的情況常有發生。住戶與開發商協調難度較大，甚至長期得不到回應，導致雙方關系緊張，致使已經很難操作的物業服務更加被動。

（二）前期物業管理介入機制缺乏

早期介入是指物業管理企業在接管物業之前，參與物業的規劃設計和建設施工過程，從業主與物業管理的角度，就物業開發、建設和建成后使用管理等方面提出意見和建議，使建成后的物業能夠更好地滿足業主和物業使用人的要求，并對即將接管的物業從物質上和組織上做好準備的過程。早期介入的過程中，物業公司的專業人員，從物業的使用、管理、安全、便利等方面考慮，為設計、施工階段提供好的意見和建議，有助于早期發現和解決可能出現的問題，也可以減少后期管理的麻煩。常德公寓樓由于物業公司未能提前介入接管，影響了小區物業管理的發展。

（三）小區物業管理設施建設滯后

公寓樓小區建設根本就沒有按商品房的標準進行開發，部分公寓樓設計標準較低，門衛、物管用房、公廁等基本設施沒有設計到位。主要表現在以下幾點：（1）監控、燃氣、綠化等配套建設相對遲緩。鼎城興發小區、武陵新安小區安置戶已入住幾個月后還未能使用燃氣，安置戶反映強烈，有的不得已背煤氣罐，新安小區有的還燒起了柴火。（2）部分小區無垃圾中轉站。如南坪、皂果、沙港小區周邊無垃圾中轉站。（3）其他配套設施缺乏規劃。大部分安置小區沒有設置醫療點、商店、幼兒園和農貿市場，拆遷群眾安置入住后極為不便。建議應加快加快完善小區內綠化、道路、管網建設，綜合用房、幼兒園等配套用房建設，進一步完善小區門衛衛生間、小區停車棚、文化體育設施等建設。

（四）公寓樓居民物業管理觀念缺失

公寓樓小區業主或居住人已經長年形成的傳統生活消費觀念，與現代物業管理的要求有差距，這不是短期內能改變的。不少對物業管理沒有認同感，認為物業管理就是變向收錢，導致對物業管理的抵觸情緒，給物管工作帶來一定的阻力。農村地區回遷安置小區的村民，與現代城市不相適應的思想和習慣并沒有隨著身份的改變而改變，他們在思維方式、思想意識、生活習慣、行為方式上與城市人還有很大的差距。很多回遷安置小區的村民難以接受繳納物業費，也經常有村民習慣于把街道和小區的道路當自己家的曬場院和后院，在上面堆雜物、曬東西、潑污水，甚至搭建曬衣架，嚴重影響了社區形象和他人通行。在有的社區，部分村民甚至把由政府投資建設，本是公共設施的花壇、草地當作自家的自留地，改種水果、蔬菜，帶來了很多社區環境管理方面的問題。

（五）物業管理經費來源渠道不暢

問卷調查顯示，在回答“您對收取小區物業管理服務費的看法是什么？”這一問題時，公寓樓的住戶有63%的人選擇“不同意”，28%選擇有條件同意，明確選擇同意的只有9%。說明大多數住戶沒有繳納物業管理費的意愿。提供專業的、高質量的物業服務，需要有充足的物業管理經費。目前物業管理工作中的經費問題已成為公寓樓社區物業管理發展的一個重要問題。如果想對公寓樓社區進行專業化的管理，無論是引進物業服務企業進行專業化管理，還是鄉鎮或村自己成立專業的物業服務公司，在低標準收取物業費或者不收物業費的情況下，經費來源都是一個不小的問題。特別是回遷小區，目前大多數物業管理經費都由政府補貼（拆遷時承諾五年不收物業費）。但是政府如何補貼，承諾期過后會面臨什么問題，都值得我們認真思考。特別對于那些鄉鎮或村集體經濟實力不雄厚的地區，在低標準收取物業費或者不收物業費的情況下，如何維系公寓樓物業管理工作的經費來源更是一個關鍵問題。因此，物業管理經費來源能否有保障已經成為制約公寓樓物業管理發展的瓶頸。

三、公寓樓后期物業管理對策選擇

（一）建立推進物業管理發展的長效機制

公寓樓社區無論在規劃建設、設施配套，還是在服務需求方面，都與城市的社區有很大差別。為了保障物業管理工作更好地開展，必須進一步建立推進公寓樓物業管理發展的長效機制，包括法規保障機制、統籌規劃機制和經費保障機制。考慮到公寓樓物業管理的特殊性，應該出臺不同于城市社區物業管理的相應管理法規，結合工作實踐，明確公寓樓物業服務事項與質量規范等要求，規范和引導物業管理的有序進行。在物業管理經費來源方面，應明確除個人繳納、集體經濟收入代付外，部分地區應由政府或項目實施單位給予適當補貼，或建立物業管理專項資金在一定期限內給予適當補助。

（二）從住戶收入和需求水平出發提供適合的物業服務內容

公寓樓小區居住人群具有文化素質低、收入水平低、消費水平低的特殊性，即使有一定的政府補貼，仍然會存在一部分住戶無法承擔物業管理費用，出現“住不起”的問題。另外，物業服務企業會因為無法承擔大量拖欠的物業服務費用而面臨經營虧損而退出。所以在前期公寓樓住房物業管理創制過程中，政府不可缺位，政府除了加大資金補貼力度以外，更重要的是啟動適合各類物業管理的模式，一方面根據社區居住人群的消費水平和實際服務需求，確定物業服務的內容和標準。區分不同的情況實施不同的管理模式：一是條件成熟的可以直接成立業委會，聘請專業的物業公司參與管理的模式；二是條件不夠成熟的，由社區自行管理和委托專業公司相結合的管理模式；三是基礎條件比較差或是業主或居住人意見暫時不統一的，先做硬件完善，搞好前期宣傳，提高各類小區的軟硬件條件，待條件成熟后，再視情況選擇合適的管理模式。總之，物業服務必須從住戶的實際情況出發，打破單一的模式和體制，創建與社區住戶相適應的物業管理模式。

（三）合理規劃做好配套設施建設

公寓樓社區的建設必須做好規劃。在設施配置上，除設計建設教育、文體、醫療、物業服務用房、社區管理用房等配套設施外，還應在農民集中居住區配置一定比例的集體經濟組織經營用房。在具備條件的部分公寓樓社區，還應該結合實際合理規劃農民的生產用房。通過這些措施，可以增加集體經濟收入，從根本上解決物業管理經費問題。

規劃社區配套商業及經營設施，增強了集體資產盈利能力，在保證農民收入的同時也能夠負擔社區物業管理的相關費用支出，從根本上解決了物業管理的經費問題。社區配套商業及經營設施也能夠提供一些就業崗位，可以解決一部分居民的就業問題。

（四）創新多種管理模式，居民自愿選擇

目前，不同的農村社區，由于地域、經濟、人文等特點不同，采取的物業管理模式也不盡相同。通過調查，目前對公寓樓小區的物業管理滿意率只有18%，說明大部分居民并不滿意現在的物業管理。經調查各小區普遍存在消防水帶、水槍未配套；絕大多數小區未配置健身體育設施；所有小區未設計或未到位大型公共活動場所（老百姓的紅白喜事完全沒有地方舉行）；綠化帶無澆灌水源；部分小區的路燈建設不到位，居民出行不便；部分小區無垃圾中轉站導致生活垃圾無法清運；部分小區物業管理用房配置不達標，影響安置戶入住戶生活。

經調查公寓樓居民在對“小區物業管理采取哪種方式更好”這一問題的回答中，選擇業主自己管理的占53.5%；物業公司管理的只占17.8%；村委會代管的占28.8%.因此，公寓樓物業管理模式的選擇，沒有必要“一刀切”，應該在充分尊重社區居民意愿的前提下，由政府組織社區居民自行選擇。政府相關職能部門可以依法協助選聘符合條件的物業服務企業或其他管理人實施專業化物業管理或加強對農村集體經濟組織、農民個人組建物業服務機構的指導和培訓，包括對村負責人和相關工作人員的物業管理法規政策和業務技能培訓。

（五）引導和培養居民樹立物業管理意識

相關部門必須不斷加強宣傳工作，強化對農民生產生活方式改變后物業管理意識的引導和培養，讓農民順利實現從只需管好自己家的事到需要支付一定物業服務費來實現社區共同管理的過渡。要宣傳物業管理相關法規政策，印制包含物業管理知識、物業使用維護知識、衛生知識、文明習慣等內容的宣傳手冊分發到社區居民手中；要多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，尤其要注重與新聞媒體的溝通，要謀求媒體的正確引導，使全社會各方提高對物業管理的認識水平，營造一個全社會了解物業管理、接受物業管理、關心物業管理、支持物業管理的良好氛圍。

[責任編輯 王玉妹]