淺析我國房地產(chǎn)價格影響因素及政策建議

黃雪 楚萃錕

摘要：商品房市場化起以來，城鎮(zhèn)化加劇了城市人口不斷增加，住房需求也相應(yīng)大量增加，房地產(chǎn)價格的持續(xù)震動攀升將導(dǎo)致家庭購買力不足，其價格波動變化會直接影響百姓的正常生活。本文通過分析我國房地產(chǎn)價格波動因素，提出政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格、居民杠桿率、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)行業(yè)支柱性地位、房住不炒

自商品房市場化以來，商品房作為大件商品在市場中流通，城鎮(zhèn)化加劇，城市人口不斷增加，使廣大人民群眾衣食住行中“住”的需求使商品房購買需求增加，購買商品房成為絕大多數(shù)人都要經(jīng)歷的大事，這關(guān)系到老百姓安居樂業(yè)。住宅房屋作為商品，也是衣食住行四項基本生活必需品之一，住房價格比起家庭日常生活需品來說，購買所需求的資金是相當(dāng)巨大的，房地產(chǎn)價格的持續(xù)震動攀升將導(dǎo)致家庭購買力不足，直接影響百姓的正常生活。本文通過梳理導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格波動的因素，找出穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的積極有利舉措。

現(xiàn)狀：

根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒顯示，從2000年全國商品房住宅銷售價格1948元/平方米，到2010年的4725元/平方米，再到2020年價格為9980元/平方米，房價在以每十年超過一倍的速度遞增。截止2020年12月份，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比上漲的城市個數(shù)為60個，下降的僅為10個。以北京為例，2017年住宅平均價格為28489元/m2，到2021年北京住宅平均價格已上漲至42684元/m2。東部以上海為例，上海2017年住宅平均價格為25910元/m2，截止2021年上海住宅平均價格已上漲至36741元/m2。我國南部以廣東為例，廣東省2017年住宅平均價格為10936元/m2，至2021年住宅平均價格已上漲至15335元/m2。我國西部以陜西為例，陜西房價在2017-2021年間增長非常迅猛，短短五年間，住宅平均價格從5264元/m2迅速上漲至9624元/m2。各地房地產(chǎn)價格增幅均超過40%，尤其西部陜西省增幅超80%。

我國房地產(chǎn)價格水平影響因素：

房地產(chǎn)價格攀升的主要原因，黃燕芬等（2016）認(rèn)為居民部門加杠桿導(dǎo)致資金加速流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動房價攀升，不利于我國實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，也不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展[1]。葛正燦（2019）指出近年來消費(fèi)下滑趨勢與房地產(chǎn)價格、居民杠桿率水平不斷提升密切相關(guān)。 特別是 2012 年以來，居民杠桿率快速上升強(qiáng)化了房地產(chǎn)價格上漲的擠出效應(yīng)，使得房價上漲的負(fù)面影響已經(jīng)高于其本身對消費(fèi)的帶動作用[2]。周小寒（2020）闡述了居民購房貸款規(guī)模擴(kuò)張是居民杠桿率上升的重要因素[3]。劉金全（2018）指出居民杠桿率不是房地產(chǎn)價格變動的主要驅(qū)動力，房價波動受其自身影響最大，其次是貨幣政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，最后才是居民杠桿率[4]。

現(xiàn)從以下幾方面分析我國房地產(chǎn)價格波動因素：

一、居民杠桿率

房價持續(xù)近二十年上漲，大多數(shù)家庭購買力有限，需要依靠貸款解決住房問題，居民杠桿率隨著房價也在日益增高，國家金融與發(fā)展實驗室數(shù)據(jù)顯示，2002年12月居民杠桿率僅為14.6%，截止2020年12月居民杠桿率已增長至62.1%，貸款增加促進(jìn)了房地產(chǎn)需求增長，房地產(chǎn)根據(jù)供求關(guān)系影響，價格也相應(yīng)不斷上漲，同時家庭債務(wù)增加產(chǎn)生的風(fēng)險加劇，加重經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的風(fēng)險。因此控制居民杠桿率增幅加劇，保證在合理的區(qū)間，是穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵。為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力，同時加強(qiáng)信貸調(diào)控及信貸審核管理，以減小金融風(fēng)險。維持穩(wěn)定的房地產(chǎn)價格，是減小房地產(chǎn)價格泡沫的主要手段。促進(jìn)居民消費(fèi)，以刺激經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展。

二、城鎮(zhèn)化

工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化使城鎮(zhèn)化進(jìn)程加劇，城鎮(zhèn)涌入的人口不斷增加，由此也拉動了房地產(chǎn)需求，增加需求帶動供給，進(jìn)而推動GDP增長。我國2000年城鎮(zhèn)人口4.5906億，城鎮(zhèn)化比重為36.22%，經(jīng)過二十年城鎮(zhèn)化改革，城鎮(zhèn)人口已經(jīng)達(dá)到9.022億，城鎮(zhèn)化比重為63.89%。截止2021年，北京、上海、天津的城鎮(zhèn)化比重分別高達(dá)87.55%、89.3%、84.7%，城市人口比重高，相對住房稀缺性，房價也相應(yīng)偏高。

近年來各個對大中小型城市為引進(jìn)人才，放寬落戶政策，使大中專院校畢業(yè)生留在城市中發(fā)展，從而產(chǎn)生大批剛需購房者。2010年新增大中專畢業(yè)生575.4萬人，每年人數(shù)還在不斷增加，2020年新增大中專畢業(yè)生797.2萬人。尤其2021年全國中央經(jīng)濟(jì)會議提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。剛需購房政策在各個大中小城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)中制定和貫徹執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)行業(yè)支柱性地位

房屋所占用的土地作為政府收入主要來源，房企和房屋業(yè)主的稅費(fèi)也為政府增加收益，房屋平地而起的各個環(huán)節(jié)為主要組成經(jīng)濟(jì)推動力，房地產(chǎn)行業(yè)已然成為我國支柱產(chǎn)業(yè)，2020年房地產(chǎn)行業(yè)占我國GDP比重占比13.92%，2020年度房地產(chǎn)投資額141443億元，相較于2015年房地產(chǎn)投資額95979億元，增加了47.37%，對國內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)相當(dāng)巨大。房地產(chǎn)投資增速，為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速打好了基礎(chǔ)，也為國家的稅費(fèi)增收提速。房價的波動直接影響到社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方方面面問題。

作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)價格增長帶動了我國GDP的增加，但支柱性過強(qiáng)必然影響和阻礙其他行業(yè)消費(fèi)增長和發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)杠桿率過高，房地產(chǎn)行業(yè)過熱，也將帶來一定經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。房地產(chǎn)價格持續(xù)過高，房地產(chǎn)泡沫終將破滅，會使我國經(jīng)濟(jì)脫離良性發(fā)展。房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性至關(guān)重要。合理經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控和政府相關(guān)管理政策干預(yù)，使商品房作為商品的消費(fèi)增長適度，讓房地產(chǎn)價格對經(jīng)濟(jì)增長最有效、對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定最可靠、對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)風(fēng)險影響最小。

四、中央經(jīng)濟(jì)會議目標(biāo)

多年來中央經(jīng)濟(jì)工作會議制定下一年度工作任務(wù)時，都圍繞著住房：“房地產(chǎn)去庫存、房住不炒”。抑制炒房，保證剛需人群有房住，拉動需求帶動供給，推動經(jīng)濟(jì)增長，同時維持房價穩(wěn)定。

在2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，提出2013年國家經(jīng)濟(jì)任務(wù)“穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”，轉(zhuǎn)移大量人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，使得購房成為剛需，有效去房地產(chǎn)庫存。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：在適度擴(kuò)大總需求的同時，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，明確了2016年國家經(jīng)濟(jì)任務(wù)“化解房地產(chǎn)庫存”。強(qiáng)調(diào)去庫存的重要性，合理配置資源，推動GDP增長，降低房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)中求進(jìn)。提出通過各種經(jīng)濟(jì)、法律等手段制定各種調(diào)控政策、制度，抑制房地產(chǎn)泡沫，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。2020年中央工作會議提出2021年任務(wù)“解決好大城市住房突出問題”，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。2021年中央工作會議再次提出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

政策建議：

1.防范高杠桿率的風(fēng)險。居民杠桿率的水平不斷攀升，防止居民杠桿率增幅加劇，居民杠桿率維持在一定合理范圍內(nèi)，能夠幫助有效去房地產(chǎn)庫存，拉動消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，同時加強(qiáng)信貸調(diào)控及信貸審核管理，以減小金融風(fēng)險。減小房地產(chǎn)價格泡沫，是穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵。

2.房屋平地而起的各個環(huán)節(jié)為主要組成經(jīng)濟(jì)推動力，房地產(chǎn)行業(yè)已然成為我國支柱產(chǎn)業(yè)，能夠有效拉動我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，因此合理健全的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，才能穩(wěn)定房價，是保證社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方方面面問題。平衡各產(chǎn)業(yè)占總經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比重，避免房地產(chǎn)行業(yè)比重過大，防止削弱其他行業(yè)增長，使社會經(jīng)濟(jì)風(fēng)險增加。

3.促進(jìn)居民消費(fèi)，以刺激經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展。各地政府出臺不同的購房政策，如：一、二套房首付比例、貸款利率、住宅指導(dǎo)價及限價等調(diào)控手段，保證滿足剛需需求，抑制商品房投資。使商品房作為商品的價格增長適度，維穩(wěn)房地產(chǎn)價格，減小房地產(chǎn)價格泡沫，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、可靠。

4.堅持房子是用來住的，不是用來炒的，保證剛需人群有房住，拉動需求帶動供給，推動經(jīng)濟(jì)增長，同時維持房價穩(wěn)定，避免炒房，又維持了經(jīng)濟(jì)健康增長。在良性發(fā)展城鎮(zhèn)化進(jìn)程、引進(jìn)人才、放寬落戶政策的同時，保證剛需購房政策在各個大中小城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)中制定和貫徹執(zhí)行。

5.推動科技進(jìn)步，提高生產(chǎn)率，增強(qiáng)國家經(jīng)濟(jì)實力，提高全民收入水平，收入增加了，消費(fèi)才能進(jìn)一步增加，使我國經(jīng)濟(jì)加速增長。人民群眾購房才不是一件難事，保證供需平衡，以有效穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃燕芬、趙永生、夏方舟.中國房地產(chǎn)市場居民加杠桿：現(xiàn)狀、機(jī)理、風(fēng)險及對策.[J].價格理論與實踐.2016（8）：12-16

[2]葛正燦.房地產(chǎn)價格、居民杠桿率與消費(fèi)擠出問題研究.[J].福建金融2019（12）：24-31

[3]周小寒.基于 VAR 模型的居民杠桿率與住房價格關(guān)系研究.[J].工程管理學(xué)報.2020（8）：141-146

[4]劉金全、呂夢菲.我國居民杠桿率驅(qū)動了房地產(chǎn)價格嗎？.[J].社會科學(xué)戰(zhàn)線.2018（6）：58-63