破立之間 重塑園區發展新路徑
—— 2021年產業園區發展報告

◎ 文/包佳鶴 吳 爭

北京經開·產業創新發展中心

這一年多來發生了很多事情。新冠疫情還沒結束，中美貿易戰也沒有因為美國總統換屆而偃旗息鼓。中國經濟在短暫停擺之后又強勁崛起，一批產業面臨生死大考，同時又刺激成長了另外一批產能，中國經濟的適應能力讓世人側目。隨著中國城市、地產、社會、管理制度、網絡環境和產業的不斷升級，尤其是全球市場條件的不可預見性逐漸增加，產業園區的更新速度已經越來越快。形勢劇變之下，唯有順勢而為，讓自己的頂層設計、商業模式與行業走向同頻，才可能有出路。

一、產業園區發展現狀

1.行業“內卷”，試錯空間正在快速收縮

2021年產業園區市場環境發生了巨大的變化，同時也給行業帶來一些新的啟發。

從市場端的反饋來看，“園區有沒有模式”依然是個見仁見智的問題，年初華夏幸福的爆雷事件，直接驗證了“產業園區只能適度擴張，不能盲目復制”這一觀點。隨著外資對園區行業的認可，黑石、KKR、凱雷、阿波羅等機構逐漸進入園區市場，再加上一系列REITs的成功發行，資產運營能力將成為核心，優質園區操盤手和園區團隊價值被放大。

在疫情的影響下，園區租賃市場呈現“空心化”現象。企業資金緊張，紛紛將辦公從中心城區搬遷到遠郊。一線城市優質資產的稀缺價值被市場不斷的驗證和認可，未來資金監管趨嚴的情況之下，優質的資金涌向核心城市，低等級城市則面臨較大的下行壓力。除此之外，各地專業化園區開始冒頭，各地政府都在背后主推產業集聚發展。行業“內卷”之下，是否專業成為運營商發展的分界線。而“房住不炒”、“三道紅線”、REITs等政策的施行，都顯示行業正發生一場深刻的革命。

產業園區歷經幼稚期、成長期，行至2021年，新的轉變已經到來，野蠻生長時代即將落幕！對于當前的園區地產，選擇很重要，戰略管理也至關重要，如何提高效率、進行成本控制、進入和控制市場細分將是“廝殺”決勝的關鍵。

2.宏觀形勢下的新機遇

1）公募REITs興起

2021年，基礎設施公募REITs從政策支持到試點落地，為園區有效盤活存量資產、降低負債提供了實現路徑，也正式開啟了產業地產的退出機制。

從政策層面，2021年公募REITs的支持力度進一步加大，7月2日，發改委公布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（958號），試點行業由6大類擴容至9大類，新增行業為能源基礎設施、保障性租賃住房、其他基礎設施領域（含水利設施、景區資產）等，市政類新增停車場項目，進一步放寬了開展基礎設施公募REITs的條件限制。

2021年11月17日，銀保監會發布了《中國銀保監會辦公廳關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》（120號），明確規定“允許保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金”，為險資進入公募REITs放寬限制。2021年12月31日，國家發展改革委辦公廳發布關于加快推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知，提出全國基礎設施REITs試點項目庫要堅持統計監測和協調服務的功能定位，做到項目“愿入盡入、應入盡入”，不得以任何理由拒絕項目入庫，為推動公募REITs的后續發展做好了準備工作。

從市場層面，2021年國內產業園區公募REITs項目也多點開花，4月21日，深圳交易所正式接受基礎設施公募REITs產品申報。其中，招商蛇口產業園公募REITs項目，成為全國首個正式申報的產業園區類基礎設施公募REITs項目。截至2021年12月，深滬兩大交易所已經有9單公募REITs完成IPO，其中有7單園區公募REITs且國資園區項目占絕大多數。此外，市場對首批公募REITs項目的認可度較高，市值基本圍繞發行價呈現較為平穩的狀態。產業園基礎設施公募REITs作為一項新興事物，其必要性和重要性將不斷體現。

2）輕資產運營的風口

鐵皮石斛是我國傳統的名貴中藥材，富含多糖、氨基酸、生物堿等活性成分，具有消炎祛熱，養陰生津，補益脾胃的功效。我校生命科學體驗館植物組織培養室育有大量的鐵皮石斛苗，作為學生拓展課植物組織培養的材料。學生在撰寫植物組培實驗報告查找資料的過程中，發現了大量有關鐵皮石斛藥用價值的記載。在商業廣告宣傳盛行的社會環境下，學生提出質疑：鐵皮石斛提高人體免疫力的功效有多少可信度？能否通過設計一些簡單的實驗進行驗證？在這些問題的驅動下，師生共同開展了如下探究活動。

隨著行業政策不斷收緊，面對重資產拓展受限和存量園區快速增加的雙重壓力，產業園區重新審視自身的運營能力，開始以提升存量資產的運營效率、強化存量資產的變現能力為目標，不斷發掘新的盈利點。“輕資產運營”也迎來了新機遇，同時也為產業園區的發展注入新活力。

目前，輕資產運營的目標是通過鎖定資產運營權實現運營資產的保值增值，最終通過持有物業的經營形式，實現上市融資。例如，2021年2月10日，德必集團在深交所創業板掛牌上市，成為園區輕資產運營在創業板上市的第一股。園區“輕資產”運營的核心能力包括產業資源聚集能力和產業策劃能力，從輕資產運營主要發展方向的要素來看，產業園區作為區域承載產業發展的平臺，既有可供出租出售的物業又有一定量的土地儲備，在促進產業集聚、產業鏈完善等方面具備先天優勢。無論是運營品牌輸出、投資孵化，還是資產證券化、產業服務平臺，隨著產業園區運營能力的不斷提升，輕資產運營未來可期。

3）城市更新的新機遇

近年來，以城市更新為抓手調整產業結構、重塑城市空間、完善城市功能，為產業園區的創新發展提供了新方向。2021年3月，“實施城市更新行動”首次被列入政府工作報告和“十四五”時期的主要目標任務之一。同年8月，《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》發布，明確實施城市更新行動，將聚焦城市建成區存量空間資源提質增效，不搞大拆大建；對需要改造或有升級改造需求的產業園區，以及屬于產業禁限目錄、不符合安全生產和生態環境要求、閑置低效的產業園區和老舊廠房開展評估，推動傳統產業轉型升級。因此，圍繞產業的更新升級，城市更新通過對老產業園區和老舊廠房更新/改造，開發新的用途和功能，為產業賦能，促進區域整體價值的提升。

3.產業風潮帶來行業紅利

在數字產業化、產業數字化加速發展的大背景下，新業態新模式開始重塑行業格局。“十四五”規劃明確提出，“著眼于搶占未來產業發展先機，培育先導性和支柱性產業，推動戰略性新興產業融合化、集群化、生態化發展，戰略性新興產業增加值占GDP比重超過17%”。戰略性新興產業將成為我國現代經濟體系建設的新支柱。

此外，在后疫情時代和“雙循環”發展格局下，在“碳達峰、碳中和”的要求下，在新型城鎮化和居民消費品質升級等驅動下，國內工業創新發展能力大幅提升，服務業發展迎來新機遇，綠色發展水平也邁上新的臺階。制造業、人工智能、醫療健康、大消費和碳中和勢必成為未來產業聚焦的幾個重點方向。如何根據區域產業特點把握產業發展機遇，將成為產業園區今后關注和研究的重點。

北京經開·國際企業大道ⅠⅡ

北京經開·國際企業大道Ⅲ

二、產業園區未來發展趨勢

聚焦產業地產方向遠比選擇重要，方向錯了所有的力都是逆風，所有的掙扎都是徒勞。

1.從“地產思維”轉向“產業思維”

當前，各地對優質產業資源的競爭日趨激烈，園區運營商要想保持在一個區域的持續競爭力，單靠研發或者生產業態已經不足以支撐，需要從科創、研發、生產、市場等全生命周期維度進行全面布局，依托眾創到孵化、再到加速和生產等全鏈條的產業生態上尋求內生產業增量。單個項目受限于空間縱深與業態，很難做到這樣全鏈條的載體需求和產業匹配。因此，企業在城市相對核心且交通便利的區位布局眾創空間和孵化器等偏研發辦公類業態，再在相對偏遠、成本更低的區位布局加速器和生產型園區，通過整條產業生態鏈不同階段業態的布局，實現入園企業從初創到成長壯大過程中都有針對性的產業載體來承接，再輔之以基于產業邏輯的政策、金融、人力、投資、知識產權等產業運營服務，使整個產業構建與發展體系更加完整。

2.從“全面競爭”轉向“合作共贏”

過去各地紛紛上馬的園區項目帶來了產業同質化、低水平競爭、合作缺失等諸多弊端，堆砌了大批低端園區載體，消耗了當地的存量產業需求。近年來，各地政府對產業園區銷售模式進行了越來越嚴格的限制，北京、成都完全禁止園區載體分割銷售行為，長三角、珠三角也有越來越多的城市對分割銷售比例和門檻提出更高要求。

得益于公募REITs試點的順利推進，以及對優質經營性資產需求量較大的地方國資園區平臺的快速成長，“全持有型園區+資產證券化退出”循環模式迎來爆發期。隨著REITs對園區資產的“定價”，產業地產盈利模式也隨之發生改變。在新的盈利邏輯下，前期的產業規劃、載體建設、產業導入、園區運營，都是為了增加持有階段的資產價值，追求更高的租金回報，那么就既要控制成本，又要形成良性的產業生態。這樣的激勵機制，將使園區項目從頂層邏輯上契合政府方的產業構建要求、企業方的使用要求和產業發展的客觀規律，多方同向發力，使園區真正回歸其承載區域產業載體的基礎設施本質。

優質的產業資源永遠是稀缺的，因此要爭取優質的產業資源，只提供載體和基礎運營服務顯然不夠，需將產業投資與招商運營進行聯動——基金為基地提供更加有力的招商運營路徑，基地為基金提供更加高效精準的項目池，再通過與產業相關的運營輔助，依托園區平臺形成一條完整的產業研究、導入、投資、運營模式。

北京經開·壹廣場

3.從“綜合園區”轉向“特色主題”

綜合性園區的盛行曾開啟了產業園區的序幕，但其商業模式在本質上與優化產業結構的初衷相矛盾——簡單載體重復建設，沒有基于產業本身的生產性配套，無法支持本地主導產業的構建。可以預見，未來綜合性園區的拿地空間會急劇壓縮。

產業園區通過多年的不斷發展、業態更新、內容不斷梳理，凝聚成更加專業化的園區形式，即特色產業園。它不僅具備清晰的產業規劃，能夠順應政府支持的城市產業發展趨勢，也有著明確的產業門檻，引入產業主題相對聚焦，針對細分產業特點高度聚焦產業配套體系搭建和產業鏈上下游資源整合。同時，產業載體針對性強，滿足目標產業的使用需求，不會因為過高標準而造成成本浪費，并基于產業核心需求打造產業配套。園區運營服務者也能從細分領域梳理出相應的業務合作與資源整合機會，真正體現出產業運營服務的內涵和價值。

4.從“重資產”轉向“以輕帶重”

從新加坡的工業地產巨擘騰飛-星橋、美國的物流地產領頭羊普洛斯的發展歷程可以看出，其發展路徑是前期是“由輕轉重”，到一定階段后又“由重轉輕”。產業園區如若不具備足夠體量的土地儲備和可供出租出售的物業，就沒有話語權和主導權，而僅依靠銷售和租賃的盈利模式發展的產業園區沒有未來，以輕資產的方式降低部分經營風險，可以解決園區企業在重資產拓展過程的問題。

當前產業園區領域重資產的規模擴張不確定性越來越大，純輕資產模式缺乏控制力且不具有不可替代性，“以輕帶重、輕重平衡”的理念才應該是未來園區資源拓展的主要路徑，即輕資產探路，重資產跟進，如此能夠更大程度規避“踏空風險”。輕資產與重資產業務不分主次，不可以不要重資產全部輕裝上陣，能夠走的路繼續走，普遍不能走的路找新的路走。

產業地產未來的商業模式追求的是能為多少企業提供服務及與多少企業發生關聯。與企業的接觸不能僅靠重資產投資實現，此時包括信息化、智慧化等輕資產業務，也是重要的發力點和新的增長極。

5.從“傳統管理”轉向“智慧賦能”

近兩年隨著疫情的延續，人們原先的生產和生活模式隨之改變，產業園區的發展也更加注重產業內循環的需求及園區生態健康設施的更新，園區運營與業務創新的智慧化延伸迎來藍海。

基于園區的智慧化包括智能停車、數字支付等園區生活場景智能化及基于生產與研發端的智慧化延伸等，5G時代大數據和物聯網技術的全面智能運營已經成為趨勢，新媒體和文娛產業的突起就是數據互聯網時代賦能的典型。哪怕一個純生產型的較低端園區慢慢也會有很強的智慧化需求，包括園區安監、電力節能解決方案、智能貨流運輸、生產工藝智慧化改造等。對于園區運營商來說，建立在規模化和產業化之上，大數據也將成為生產力和利潤點，也必然會有平臺企業探索產業地產在萬物互聯時代的轉型升級之路。

總而言之，產業地產的未來應該通過園區開發造就一個個嶄新的產業，既與園區業務相輔相成，又能夠獨立生存發展，這會開拓出廣闊無比的發展空間。到那時，我們提供的產品就絕不再是物業載體那么單一，而是空間、資本、供應鏈服務、生產性服務、信息服務等一系列鏈接關系的系統解決方案。這樣一來，園區空間和企業客戶的全方位需求都將成為寶貴的可持續資源，以人為本將是產業園區未來的發展核心，也是產業地產模式創新的希望。