房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險及其防范策略探討

王璐

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，高風險的行業(yè)特征也因此顯現(xiàn)出來，最顯著的特征就是風險高、投資高、周期長，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與運營，同外部各種客觀因素有著密切的聯(lián)系，因此也產(chǎn)生了相應的財務(wù)風險。本文主要通過房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風險進行分析，明確財務(wù)風險的主要來源，進而提出有效的應對策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風險;應對策略

引言：

近年來，我國不斷推進城市化進程，進而影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外國家不斷對行業(yè)進行宏觀調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)的問題也更加突出，進而暴露出更多的財務(wù)風險。通過對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的特征剖析，房地產(chǎn)行業(yè)主要面臨以下三種風險：新立項項目的投資風險、開發(fā)過程中遇到的財稅風險、運營期間的投資風險等。通過分析這些存在的財務(wù)風險，進而對房地產(chǎn)企業(yè)提出更有效的應對策略，以使房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)健的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在財務(wù)風險

（一）新立項項目投資風險

地產(chǎn)行業(yè)最顯著的特征就是開發(fā)周期長，資金投入量比較大，面臨風險也比較高，并且該行業(yè)容易受到國家宏觀政策等各種客觀因素影響。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)更加重視資金的籌集和效益創(chuàng)造，但忽略了新立項項目投資風險。因為不能慎重對待新立項項目各種風險與管理，進而使風險出現(xiàn)時，無法有效應對，甚至有時不能清楚地分析目前面對的各種經(jīng)濟環(huán)境，盲目對市場進行投資，導致整個項目的投資風險加重，使企業(yè)面臨嚴重的資金危機。這種盲目的投資，不僅不會給地產(chǎn)行業(yè)帶來經(jīng)濟利潤，更有甚會加重房地產(chǎn)企業(yè)的負債，使地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到一定的阻礙。

（二）開發(fā)過程中遇到的財稅風險

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)通過“招拍掛”方式取得土地，在出售時，受到限價、限貸、限售等各種因素的影響。一些盈利能力差、利潤率低的項目，就會面臨提前交稅的風險，這種提前交稅的情況，大量占用了企業(yè)資金，而且后期還要同稅務(wù)機關(guān)溝通相關(guān)退稅事宜，資金占用和退稅程序的復雜，使地產(chǎn)行業(yè)存在著相當大的財務(wù)風險。

（三）運營期間遇到的籌融資風險

房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，在資金籌集上，存在相當大困難，進而激化重大財務(wù)風險。我國一直倡導房子是用來住的，不是用來炒的政策指導，而且各地針對房地產(chǎn)企業(yè)采取了各類融資信貸政策，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的授信額度和利率等。房地產(chǎn)行業(yè)為了保證其穩(wěn)健發(fā)展，要通過各種渠道籌資，進而使房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)出現(xiàn)了多元化趨勢。在此過程中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商忽略了相應融資風險，繼續(xù)通過單一籌資方式進行融資，同時也不能重視目前各項政策的引導，使房地產(chǎn)企業(yè)進入融資困境，進而影響了企業(yè)正常運營與發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風險的對策

（一）加強土地經(jīng)營前置

土地經(jīng)營工作前置不僅是對一個項目分析和策劃，更主要是清楚整個運營各階段的工作，更多地考慮了新項目開發(fā)過程中遇到的風險及相應的對策。土地經(jīng)營工作主要包括項目定位、方案研討、對政策環(huán)境及特殊條件應對措施、融資環(huán)境研究、合作單位的初步確定等。通過加強土地經(jīng)營工作的前置，能夠淡化相應的項目投資風險，也能提前預測后期遇到的各種問題，防范企業(yè)各類風險。

（二）強化稅收籌劃工作

稅收籌劃是企業(yè)面對的財務(wù)風險中最核心問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果項目銷售計劃結(jié)束后才計算稅收，就會使稅收籌劃這項工作顯得相當滯后。如果能在項目獲得后前期做好稅務(wù)籌劃，那么就會使企業(yè)規(guī)避提前納稅和多納稅的風險，進而減少企業(yè)資金的占用，以降低企業(yè)的財務(wù)風險。

（三）建立健全的財務(wù)戰(zhàn)略體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一套完整科學實用的財務(wù)戰(zhàn)略體系，而且這一體系要適應企業(yè)發(fā)展并與實際情況相結(jié)合。根據(jù)這一財務(wù)戰(zhàn)略體系來監(jiān)督約束企業(yè)的投資決策，從而科學地引導企業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷地掌控國內(nèi)外市場總體發(fā)展情況及動態(tài)，結(jié)合各種經(jīng)濟政策和宏觀政策，來制定科學的戰(zhàn)略體系，不斷完善地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略體系，以控制財務(wù)風險。

（四）建立財務(wù)風險預警機制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以建立一套完整風險預警機制，設(shè)定科學指標數(shù)據(jù)，來防范企業(yè)資金能力、償債能力，進而判斷分析一個項目是否可以投資，是否存在財務(wù)風險。同時，要借助各種財務(wù)手段、融資手段、營銷等經(jīng)營手段分析，量化企業(yè)可能出現(xiàn)的風險，為企業(yè)的項目投資提供科學的參考依據(jù)。

地產(chǎn)公司搭建起來財務(wù)預警信息平臺，通過使用公司內(nèi)部財務(wù)報表數(shù)據(jù)信息，財務(wù)人員設(shè)置相對敏感性的財務(wù)信息指標，建立起財務(wù)信息化模型，對公司未來可能會產(chǎn)生的財務(wù)風險，做好及時的預警。構(gòu)建出財務(wù)預警信息模型，當預測到地產(chǎn)公司存在財務(wù)風險時，就及時給相應的管理者提示，這樣就能夠給地產(chǎn)公司的財務(wù)人員預測未來可能會發(fā)生的風險。國內(nèi)地產(chǎn)公司的財務(wù)預警系統(tǒng)建設(shè)時間比較晚，而且地產(chǎn)公司缺少財務(wù)風險預警的工作經(jīng)驗，地產(chǎn)公司管理者可向同行國內(nèi)外行業(yè)借鑒其構(gòu)建預警系統(tǒng)的經(jīng)驗，并以此作為依據(jù)，強化地產(chǎn)公司財務(wù)風險預警系統(tǒng)的搭建。

（五）融資渠道多元化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

地產(chǎn)公司向外部借款舉債，來優(yōu)化調(diào)整公司內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，在保證公司有一定償債能力前提之下，償債能力不會快速下滑滿足項目開發(fā)建設(shè)的資金需求，保證公司項目投資能夠順利推行，這樣有助于給地產(chǎn)公司帶來更多經(jīng)濟效益。地產(chǎn)公司還要不斷拓寬自身融資渠道，向金融機構(gòu)借款及發(fā)行公司債權(quán)等方式來獲取項目開發(fā)建設(shè)的資金，確保地產(chǎn)公司有著穩(wěn)定的資金供應。除了過去傳統(tǒng)公司融資渠道之外，還可以通過發(fā)行股票等方式，助力公司拓寬資金流，來實現(xiàn)企業(yè)的強力發(fā)展，同時引入外部戰(zhàn)略投資方，或者引入外部債權(quán)人來獲取發(fā)展資金，不斷優(yōu)化改進企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，這樣才能夠降低財務(wù)資金缺口，減少項目開發(fā)建設(shè)帶來的風險。

（六）采用合理措施去規(guī)避利率風險

為了能夠有效規(guī)避利率風險，地產(chǎn)公司要針對市場貸款利率，做好全方位的分析，對銀行貸款利率的提升，進行全方位的財務(wù)風險分析預測，做好風險的預判工作及采取一些合理有效工作措施。對可能會存在的利率風險，進行全面把控，加強風險的全方位防范。一旦發(fā)現(xiàn)可能會存在的利率風險，要做好及時預警，盡早給地產(chǎn)公司的財務(wù)或高管發(fā)出警示信號，以便地產(chǎn)公司的經(jīng)營人員能夠迅速采取合理有效的防控措施，減少風險給企業(yè)帶來的影響。地產(chǎn)公司在向銀行借貸時，要簽訂具有固定利率的貸款合同，這是由于浮動利率會受到外界市場經(jīng)濟影響變動，易給地產(chǎn)公司帶來利率方面風險影響。地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的投資型行業(yè)，而且資金投資量大，投資期間項目開發(fā)建設(shè)時間長，在對地產(chǎn)進行投資建設(shè)時，地產(chǎn)公司還要對投資項目進行科學規(guī)劃，購買土地及開工建設(shè)并銷售項目，整個投資時間長，會帶來巨大的投資風險。

（七）強化預算管理與資金管控

1.強化全面預算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷地創(chuàng)建和完善企業(yè)的預算管控系統(tǒng)，從而科學的調(diào)控突發(fā)投資項目風險，以減少企業(yè)可能面臨的風險，進而避免由此造成的損失。通過預算管理體系的建立，合理控制企業(yè)經(jīng)營項目與經(jīng)營業(yè)務(wù)上的差距，從而規(guī)避財務(wù)風險。同時要經(jīng)常觀察企業(yè)運營狀況及對比分析，使企業(yè)經(jīng)營決策更加科學明確。

2.強化資金流動管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視企業(yè)資金流動性，防止地產(chǎn)項目周期經(jīng)營性和運營過程中可能出現(xiàn)的資金斷裂問題，科學預測計算，并分析企業(yè)資金狀況和收支情況等，以便科學地計劃資金的使用，使資金得到充分利用，實現(xiàn)資金的高效周轉(zhuǎn)，這樣才能使企業(yè)所投資的項目健康穩(wěn)健的運營。加強企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)使資金得到良好的使用，通過擴展了資金來源渠道，調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，讓資金庫存處于科學的管控之中，進而使企業(yè)資金具有足夠的償付能力，為后期業(yè)務(wù)提供周轉(zhuǎn)的可能性。

3.優(yōu)化調(diào)整資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要調(diào)整企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，清楚企業(yè)現(xiàn)有資金及資金償債能力和各種負債比例，選擇多樣化投資方式。通過拓寬投資渠道，以此降低企業(yè)財務(wù)風險。為了防止企業(yè)資金陷入困境，規(guī)避出現(xiàn)各類財務(wù)風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要加快資金回籠，不斷追回企業(yè)應收賬款，以確保企業(yè)資金穩(wěn)定安全供應。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑借其他股票、債券等融資方式，來拓寬企業(yè)的籌資渠道，以增大企業(yè)的規(guī)模，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要時刻關(guān)注行業(yè)動態(tài)及各種政策調(diào)整，深刻意識到企業(yè)面臨的各種財務(wù)風險，并做好積極應對工作。提升企業(yè)風險防范意識，加大風險防控力度，采取科學有效的風險管控措施，來保證企業(yè)的資金供應安全，同時營造健康良好的經(jīng)營環(huán)境，助力企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

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