房地一體農村不動產登記頒證工作問題與對策探究

鐘欽 武志文 李寧

摘要：建立不動產統一登記制度是我國深化改革的一項重大舉措，目前最基本、最重要的任務就是加快城鄉不動產統一登記工作，而不動產統一登記工作的重點和難點正是農村區域。2019年，廣東省自然資源廳正式開始部署房地一體農村不動產登記發證相關工作，選定7個試點，在試點過程中，各地從“技術方法”、“組織形式”、“登記政策”等方面積極探索。基于此，本文探析廣東省農村區域不動產登記工作面臨的現實問題，并針對問題提出了解決對策，以期對房地一體農村不動產登記工作有所幫助。

關鍵詞：農村;房地一體;不動產登記;問題;對策

1房地一體農村不動產登記存在的問題

1.1各地農村地籍調查成果精度標準不一

對比房屋平面圖發現原因：一是圖解法農村地籍調查成果是以房屋滴水沿采集的數據作為占地面積的范圍，飄窗、屋檐、飄樓等房屋要素的面積導致占地面積偏大;二是圖解法農村地籍調查成果建筑面積是以房屋層數乘以占地面積得出房屋建筑面積，計算方式較粗略，農村房屋實際情況大多是各層范圍、結構存在差異，各層的建筑面積不同;由此看來以圖解法開展農村地籍調查工作的地區，在測量方面需要做大量的補充工作。

1.2村居委高效協助調查難度大

房地一體農村不動產登記頒證工作地點位于農村，普遍存在村民信任度低、語言障礙、風俗習慣及交通路線不清等問題，高效完成工作，村居委協助調查極其關鍵。在人員數量方面，《中華人民共和國村民委員會組織法》規定村民委員會由三至七人組成，數量相對較少，從調研情況上看，大多數委員只是兼職處理村委會事務，實際能派出參與到工作的人更少。在人員認知水平方面，村居委人員認知水平不強，大多數人員文化水平較低，在理解領會工作要點、工作方法上存在困難，在協助的過程中難免與工作目標偏離。

1.3部分房屋不滿足現有登記條件

1.3.1地上房屋權利人與宅基地使用權人兩者不一致

“房地一體”是指房屋所有權和土地使用權的關系不可分離，在“房地一體”原則下不動產登記必須保證宅基地使用權與其地上房屋權利人一致。我國機構改革之前，在政府機構設置上，房產管理歸屬于住房和城鄉建設部門，土地管理歸屬于國土資源部門，因信息不流通，在宅基地和房屋繼承、交換、分家析產等時，導致出現宅基地使用權與其地上房屋權利人不一致現象。

1.3.2占用耕地

為進一步鞏固我國農業的基礎地位，提升糧食生產能力、保證國家糧食安全，我國實行最嚴格的耕地保護制度。在耕地保護上，農村村民占用耕地建房的問題一直存在。從2014年到2018年，以年末常住人口為基數，廣東省人均耕地面積正在不斷的下降，2018年人均耕地面積僅為0.0229公頃，遠遠低于全國平均水平。對此廣東省采取了嚴格農用地轉用和土地使用標準、節約集約用地等多種解決方法，但占用耕地建房現象還是屢禁不止，一方面是由于人口數量上升，另一方面是農村社會情況復雜，土地執法及監管難度大。

2房地一體農村不動產登記頒證問題解決對策

2.1因地制宜，采用不同的權籍調查方法

在“房地一體”農村不動產登記頒證工作中，各地也應根據自身情況選擇符合當地情況的權籍調查方法，可分成以下兩類情況：一是農村地籍調查采用解析法開展的地區，其精度已經滿足確權登記要求，可在農村地籍調查成果基礎上進行房屋狀況和權屬核實，核定情況與原成果保持一致的，直接沿用。對房屋面積精度要求高的地區，再進一步入戶開展房屋要素測量，精算房屋建筑面積。對于新增房屋，按要求進行補充調查。二是以圖解法或簡易調查法開展農村地籍調查的地區，這類地區的特點是經濟發展相對落后，技術人員缺乏，農村房屋面積精度要求相對不高。對此，可采用“圖解法+實地堪丈”的形式開展測量工作，以圖解法或簡易調查法調查成果作為調查底圖，不開展控制測量，通過實地簡易丈量各層房屋邊長，在保證空間相對位置關系準確的情況下進行落圖落宗。

2.2以改革思維破解登記條件難題

2.2.1地上房屋權利人與宅基地使用權人兩者不一致

以“房地一體”為原則的不動產登記頒證要求宅基地使用權人與其地上房屋權利人兩者統一。當兩者不一致時，需要通過變更登記統一權利人。一是不變更房屋所有權人登記，以房屋所有權人為權利人辦理宅基地使用權變更登記手續。這種情況主要為房屋所有權尚未進行登記或房屋所有權人通過變更登記、轉移取得房屋所有權，而原房屋所有權人為目前的登記宅基地使用權人，同樣可以采用公告的形式，無異議予以登記;二是不變更宅基地使用權人登記，以宅基地使用權人為權利人，辦理房屋所有權轉移、變更登記。這種情況主要為現宅基地使用權人通過繼承轉移登記、分配、購買、贈與、受遺贈等方式取得宅基地使用權，原宅基地使用權人為目前登記的房屋所有權人，可按國家相關規定補足手續及稅費，予以登記。

2.2.2占用耕地

對于農村居民占用耕地建設自用住宅，采用剛性執法手段，往往適得其反，激起民怨。《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》（中發〔1986〕7號）提出應運用經濟手段控制非農業用地。現行《中華人民共和國耕地占用稅法》明確占用耕地建設建筑物、構筑物，應當繳納耕地占用稅，規定了廣東省耕地占用稅平均稅額為30元/平方米，各地可以此為依據制定相應稅額。在“房地一體農村不動產發證工作”中，可運用經濟手段解決宅基地占用耕地問題，對于已竣工占用耕地的宅基地，征收耕地占用稅后，補足相應手續，予以登記。

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