新常態下房地產開發企業資金管理現狀分析

文/張莉（深業華東地產開發有限公司）

當前隨著市場的持續調控，房地產市場迎來理性增長時代，城鎮常駐人口與流動人口數量的增加帶來了新的住房需求，與此同時，多主體供應、租售并舉、多渠道保障的市場供給格局正在逐步形成。然而，目前房地產開發企業經營業績增速明顯放緩，銷售與融資額暴跌，企業依然面臨著巨大的經濟下行壓力，頻頻爆出的資金鏈斷裂事件也讓房地產市場發生劇烈震蕩。

在持續地去庫存、去杠桿政策調控之下，行業風險逐步提升，房地產開發企業出險行為大幅增長。如何加強資金管理，保證資金鏈平穩運行，確保企業資金安全與資金順暢流通，并實現行業風險的有效防控，已經成為房地產開發企業管理的熱點問題。

一、新常態下房地產開發企業資金管理現狀概述

（一）籌融資管理

據國家統計局與華經產業研究院數據顯示，2021年，房地產開發企業資金主要來源于定金及預收款、自籌資金與國內貸款，其中定金及預收款73946億元，自籌資金65428億元，國內貸款23296億元。從數據上看，國內貸款不再成為房地產開發企業籌融資的首選渠道。但是，第三方機構對萬科、金地集團、中南建設、招商蛇口、大悅城、濱江集團等13家房地產開發企業的融資情況進行調查分析后發現，信托、銀行貸款仍然在企業融資中占據較大比例。

從2021年下半年起，房地產開發企業融資受阻，有關數據表明，7~11月房地產開發企業融資總量比同期減少40%，100家典型房企融資量同比減少26%。在當前的市場風險偏好下，地方所給予的融資寬松政策僅以優質頭部企業與地方國企為實施對象，大多企業存在信貸用完、融資需求強烈的情況，并面臨著工程款支付的巨大壓力。

（二）投資管理

現階段，全國房地產開發投資額增速放緩，從2021年9月以來，連續3個月投資額同比下降。廣東省房地產行業協會會長認為，部分企業目前所經歷的財務危機，其主要原因在于過度投資與盲目加杠桿。以銀億集團為例，2017年銀億集團創利稅40多億元，位列中國民企500強，但在2018年該集團企業爆發債務危機。就投資而言，經業內專業人士分析，該集團企業在多元化轉型的過程中進行大規模擴張，多次涉足礦產及汽車行業，投資項目金額上億元。但是，受企業內外環境變化影響，房地產開發業務及新業務的現金回流未能達到預期，杠桿越用越高。最終，公司帶帽ST、獨立董事辭職等負面事件發生。

（三）資金配置及使用管理

到2022年3月，世茂集團、祥生控股、陽光城等多家企業債務違約。CAIC數據顯示，同年4月有32筆債券到期，涉及金額超過500億元。在巨大的資金壓力下，通過銷售回款與資產收并購獲得資金回籠，是當前房地產開發企業度過行業嚴冬的首選方式。2022年一季度房地產開發企業資產出售總成交額在全國資產出售方企業中占比60%，由此可見，大多企業選擇通過收并購交易來緩解自身資金壓力。有專家學者指出，當前房地產開發企業收并購交易已經涉及了核心資產，比如世茂集團出售上海外灘的茂悅酒店，預期收益約30.1億元。

資金使用方面，有一部分企業將現有資金用于土地購買。比如，杭州首批集中供地中的住宅用地競買，有3家房企競得23宗地塊，占競得總面積的41%。其中，濱江集團花費184.35億元，綠城中國花費146.38億元，眾安集團花費39.09億元。

二、房地產企業資金管理風險及其影響因素分析

（一）房地產企業資金管理風險

1.融資渠道單一

從上文可知，盡管定金及預收款、自籌等渠道所得資金占比較大，企業資金來源也呈現出了多元化的發展態勢，但信托、銀行貸款仍然是房地產開發企業的首選融資渠道，反映了企業融資渠道單一的問題。以祥生控股集團為例，該企業融資渠道有銀行貸款、信托、債券融資等，其中信托占比50%，銀行貸款占比38%。2020年，該企業融資成本為11.13億元，占融資金額的9.1%，嚴重侵蝕了企業的利潤空間，并加劇了企業的資金壓力。在同等級上市房企中，該企業的凈利潤率最低。從祥生控股集團的融資情況來看，為達到利潤有效提升的目的，房地產開發企業應當合理規劃融資戰略，有效控制融資成本，以避免融資成本過高所引起的巨額債務問題。

2.資產負債結構缺少合理性

資產負債結構是指企業負債數量及比例，根據“三道紅線”規定，房地產企業剔除預收的資產負債率超過70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1[1]。倘若房地產開發企業踩中這“三道紅線”，那么企業就不能夠增加有息負債。對于房地產開發企業而言，資產負債率在40%~60%是較為適宜的。壓到甚至嚴重超出紅線，都是資產負債結構合理性缺失的表現。受市場環境影響，現階段有多數房地產開發企業的資產負債結構缺少合理性，具體表現為資產負債率過高。比如，祥生控股集團到2021年6月底，剔除預售賬款后的資產總負債率為79.4%，凈負債率為96.6%，現金短債比為1.2。第三方機構對其資產負債結構進行分析后發現，該企業以流動負債為主，在總負債中占比87%，而非流動性負債金額也有173.85億元，多為長期有息負債，與短期負債規模相當。由于該企業資金流動性不足，現有資金難以覆蓋短債，所以短期償債壓力較大。以“三道紅線”為參照分析祥生控股集團資產負債結構，該企業壓到了第一條紅線，凈資產負債率接近100%，即將踩到第二條紅線。由此可見，祥生控股集團的資產負債結構缺少合理性。

3.資金回收較為困難

房地產開發過程中，每一個鏈條都需要投入大量資金，因此房地產開發企業資金需求較大。而對銷售回籠資金的歸集與使用，是房地產開發企業解決自身資金短缺問題的重要手段。為抑制房價快速上漲，國家相繼出臺房產限購、限價政策，在此影響下，房地產市場遭遇淡期[2]。部分企業已建成的房地產項目滯銷，房產銷售增長緩慢，庫存量增加。由于現有存貨難以變現，銷售回籠資金無法支持企業解決自身資金短缺問題。

銷售回籠資金分為兩種，一種是由客戶直接支付的購房款項，另一種是客戶在銀行辦理按揭后由銀行方面轉賬至企業。按揭貸款需要存入政府指定監管賬戶，以保障購房人合法權益，實現對房地產市場風險的有效防范。企業開發房地產項目時，項目建設資金由監管銀行確定后發放。若資金使用超出監管范圍，企業需要向監管銀行提出申請。然而，企業從監管銀行賬戶拿到房款的時間相對較長，導致企業資金回收較為困難。受資金回收困難的影響，房地產開發企業難以如約支付工程款與融資款，最終造成房產項目爛尾。

（二）房地產企業資金管理風險的影響因素

1.企業外部因素

政策因素是房地產資金管理風險的主要外部影響因素之一。近年來，國家為抑制房價上漲，滿足市場住房需求，促進房地產行業均衡、協調發展，對貨幣政策、銀行利率政策及企業端政策進行了調整。2022年4月15日，央行發布消息，決定于該月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點，共釋放長期資金約5300億元，以增加銀行信貸規模，降低企業融資成本，并緩解房地產企業資金壓力。但降準政策的操作依然面臨著限制，主要是降準空間有限。從當前房地產金融發展情況來看，壓降流向房地產的金融資源是大趨勢，這也就意味著房地產開發企業從銀行方面獲得融資較為困難。

2021年以來，第一次招標利率觸底上升。從4月起，各大城市開始房貸加息模式。房貸規模的壓縮，給予了銀行上調利率的動力。而隨著經濟的逐漸恢復，加息制約因素逐漸降低。房貸加息會造成銀行上調給房地產開發企業的貸款利息，導致其融資成本上升、凈利潤率下滑，從而面臨資金鏈斷裂風險。

“三道紅線”等調控政策的實行，限制了房地產開發項目數量，加強了對房地產市場的監管，從根源上減少了信貸資源向房地產開發企業的流入。房地產開發企業拿地擴張對資金的依賴程度較高，“三道紅線”會進一步限制企業拿地，以穩定地價。在此背景下，房地產開發企業融資與拿地難度會有所增加。

2.企業內部因素

當前房地產開發企業對外內控評價報告顯示，大多企業已形成了相對完善的內控體系，通過各項內控工作的有序開展合理保證企業資金、資產安全[3]。然而，銷售、采購環節舞弊案件頻發也表現出了房地產開發企業內控不到位的情況。比如，2019年美的置業下屬某分公司營銷團隊操控房源，對外加價銷售謀取非法利益移交相關部門立案調查；2020年碧桂園文貴州區執行總裁楊某受賄，收取施工單位欠款，營銷副總裁及一二部總經理利用虛假合同套取公司資金。內控工作不到位導致人員違法違規行為無法被及時發現并處理，會進一步加大企業資金風險。

對房地產開發企業資金動向進行嚴格的監督管理，不僅是地方資金監管機構的責任，也是企業的資金管理義務。房地產企業需要建立完善的監督管理體系以把控企業資金動向，做到資金風險的預警、識別與有效處理。但是，據地方新聞反映，房地產開發企業監督管理大多以外部監督為主，內部監督欠缺。當地方監管部門或監管銀行提出資金管理整改要求后，房地產開發企業才被動整改當前存在的資金管理問題。內部監督欠缺會影響企業部門監督職能的有效發揮，在此情況下人員行為得不到約束，因人員濫用職權、徇私舞弊所引起的資金風險問題的發生概率就會大大增加。

三、房地產企業資金管理優化策略

（一）建立完善的風險監督管理體系

建立完善的風險監督管理體系，對房地產企業加強資金管理、規避資金風險問題有重要作用。根據證監會相關文件要求，自2022年5月15日起，房地產開發企業應當在信息披露中增加ESG信息，即環境、社會及治理信息。CRIC數據顯示，銷售百強企業中的約70家房企，有62家房企披露ESG報告，而發布ESG報告的房企數量正在增加[4]。由此可見，將ESG風險點納入企業風險監督管理體系當中，已成為房地產開發企業的大趨勢。對于房地產開發企業而言，在ESG方面所獲得的認可度越高，越容易獲得融資。

所以，在風險監督管理體系的建設過程中，企業可參照龍湖、輝瑞等龍頭企業的實踐經驗，對ESG風險管控予以高度重視，將其列入風險監督管理行列，健全風險監督管理相關制度，做好風險控制審核工作，并建立由業務部、總部職能及系統支持部、審計部層層把控的監督管理組織體系，識別、管理企業重大資金風險問題，同時開展資金風險控制培訓工作，借助數字化來促進企業資金風險監測水平提升。

（二）拓展融資渠道，調整負債結構

房地產開發企業可選擇的融資渠道多種多樣，但當前融資政策聚焦于融資工具的選擇，部分企業尤其是民營房企在開發貸款、債券融資等方面都面臨著阻力，缺乏長期融資信心，企業負債規模的增加也加速了企業資金困境的發生。宏觀融資調控正在從短期性向長期性轉變，在“房住不炒”的背景下，房地產開發企業選擇長期性的融資工具是較為合適的。

企業要解決短期融資問題，可選擇并購貸款、永續債等債權工具，在“三道紅線”約束下企業可通過債權加杠桿來解決短期問題[5]。長期融資方面，從資產負債結構調整的角度出發，企業可選擇股權融資、商業地產REITs等股權工具。通過股權融資緩解杠桿問題，調整負債結構，降低資產負債率，而REITs相關稅收政策也已出臺，企業可在政策支持下盤活存量資產以獲得資金。

（三）加強預算管理，改善資金運營

合理的資金預算是在項目開發前鋪排好項目開發所需資金，在資金出現缺口前安排好融資，并在回款后及時還款，最大程度提高資金使用效率，節約資金成本，使項目收益最大化。房地產開發企業應當加強資金預算管理，以改善當前資金運營不當的情況。

以銷售回籠資金的歸集與使用為例，房地產開發企業可建立銷售資金監督管理一體化平臺，將該平臺與監管銀行賬務系統進行對接，實現監管賬戶管理、資金撥付管理、退房退款管理、資金風險預警、項目進度管理等多種功能，依托信息技術有效歸集銷售回籠資金，保證資金有效用于項目工程建設，有效防止預售購房款被挪用、資金無效使用等情況[6]。

四、結束語

綜上所述，當前房地產開發企業存在融資渠道單一、融資困難以及投資盲目性強等問題，有相當一部分企業采取資產收并購方式獲取資金，資金使用方面，有的企業選擇將資金應用到土地購買上。但是，外部政策變化增加了房地產開發企業融資、拿地難度，內控不到位、內部監督缺失導致企業資金風險問題加劇。根據相關政策文件要求，房地產開發企業有必要將ESG風險管控列入當前的風險監督管理體系建設行列，從組織結構、制度、人員素質、數字化等多個方面對現行風險監督管理制度體系進行優化調整，并站在政策角度探索融資渠道拓展的可能性，調整負債結構，同時加強資金預算管理，改善資金運營情況，從而保證企業資金鏈正常運轉。

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房地產開發是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產?？梢杂腥N存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。

房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此，取得國有土地使用權是房地產開發的前提，而房地產開發也并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發，而是包括土地開發和房屋開發在內的開發經營活動。