農地承包經營權流轉價格基本評估方法探析

楊向飛

(唐山市自然資源和規劃局，河北唐山 063000)

2018年12月29日，第十三屆全國人大常委會第七次會議審議正式通過了修改《農村土地承包法》的決定，修改后的《中華人民共和國農村土地承包法》自2019年1月1日起正式施行[1]。新《農村土地承包法》規定，保持農村土地承包關系穩定并長久不變，維護農村土地承包經營當事人的合法權益。同時該新法也規定，承包方承包土地后，享有土地承包經營權，可以自己經營，也可以保留土地承包權，流轉其承包地的土地經營權，由他人經營。承包方可依法、自愿、有償流轉土地經營權。近年來，各地更是紛紛制定農地流轉政策。農地流轉對加快我國農業結構調整、解決農業投入不足、提升農業科技水平、實現農業規模經濟、對堅決打贏脫貧攻堅戰及鄉村振興等方面都起到了積極的作用。農地承包經營權流轉，流轉價格關系流轉雙方權益問題，所以確定流轉價格是一個關鍵問題。合理的農地流轉價格對于保護農民利益、優化資源配置、促進農地經營權流轉市場的形成和發展具有重要意義。在我國廣大農村，由于農地流轉市場大部分還很不完善，加上農地價格的特殊性，農地流轉價格還沒有形成比較成熟的評估方法。這樣的現實，使得我國農地承包經營權的流轉價格絕大多數是雙方自行協商或由農村基層組織協調確定，不能客觀反映農地價格，缺乏科學依據。農民作為流轉交易中的弱勢群體，其合法權益難以保障，急需對農地承包經營權流轉價格評估基本方法進行研究。

1 農地承包經營權流轉價格評估原則

當前我國農地流轉存在以收益為主導、以市場為主導、以成本為主導、以權力為主導價格形成機制等4種形式[2]。在此基礎上，農地流轉價格評估原則應與農地流轉價格形成機制保持一致，同時農地承包經營權流轉價格評估原則與農地估價原則[3]應保持基本一致。其主要包括預期收益原則、替代原則、報酬遞增遞減原則、貢獻原則、單一有效用途原則、變動原則、供需原則、農地產權明晰原則、適用性原則。因農地流轉方式多樣，不同流轉方式適用不同估價方法。在不同地區，由于經濟發展水平存在差異，發達、欠發達以及不發達地區，適用的估價方法也存在差別，農地流轉市場是逐漸發展、發育中的市場，在不同的發展階段，適用不同的流轉估價方法。有學者對土地估價方法優缺點及完善路徑[4-5]、集體經營性建設用地[6]及房地產估價方法[7]等進行了理論探討，但鮮有學者對目前農地承包經營權流轉價格評估基本方法的適用范圍優缺點等進行研究，該研究對農地流轉的主要方法收益還原法、市場比較法、成本法進行系統分析。

2 農地承包經營權流轉價格評估基本方法研究

2.1 收益還原法

2.1.1基本思路。收益法強調的是理性投資者在投資于某一資產時，他所愿意支付的貨幣不會高于其所購置或投資的資產在未來能給他帶來的回報[8]。收益法運用于農地流轉價格測算的基本思路是：將待估流轉農地未來各期正常年純收益，以適當的農地還原利率還原，從而估算出待估農地流轉價格的一種方法。運用該方法進行評估流轉價格的基本程序是測算年總收益、年總投入(工資總額、管理投入、種子費用、農家肥費用、農藥費用等)、年純收益以及農地還原利率的求取，方法同農用地估價規程，其基本公式如下：

式中，P為農地流轉價格；a為流轉農地年純收益；r為流轉農地還原利率；n為農地流轉年期。在上述公式的計算過程中，農地純收益=農地總收益-農地總投入；農地總收益=農地面積×(產量×市場價格+副產品產量×副產品價格)；農用地總投入=工資總額+管理投入+種子費用+農家肥費用+農藥費用+肥料費用+用水費用+塑膜費用+機械作業費用+固定資產折舊+小農具購置及維修費；工資總額=合計用工量×每工工資。

2.1.2參數探討。從收益還原法的公式中可以看出，農地還原利率以及流轉年期是其中2個重要參數。

農地還原利率的確定是運用收益還原法估價的關鍵，在收益一定的情況下，農地還原率每變化1百分點，會使得流轉價格出現較大的變動。農地還原率可以采用以下幾種方法測算：①租價比方法，該種方法主要是選擇與估價對象處于同一農地供需圈的、用途一致、交易類型一致的3宗以上案例，通過農地年租金與農地價格比例確定；②安全利率加風險調整值法，即用1年期存款利率，考慮農地投資風險、物價變動指數綜合確定；③投資風險與投資收益率綜合排序法，主要是通過當地的年投資利率排序確定。一般情況下，采用安全利率加風險調整值法確定還原利率。農地不同于市地，應用3種方法確定的農地收益率，每種都存在一定的問題：利用租價比分析，由于需要大量流轉案例，而且流轉案例須是正常交易下進行的。但是目前我國農地流轉市場剛起步，從同一供需圈內找到合理的流轉案例存在一定困難，所以一般情況下，用該方法測算的農地收益率準確度不高；利用安全利率加風險調整值確定農地收益率，首先要確定安全利率，一般采用存款利率。農地投資收益性很小，且風險性很小，筆者認為在此情況下其風險調整值便難以確定；利用風險與投資收益率綜合排序法，如上述分析，筆者認為農地收益率很低，所以難以在各種投資風險與收益率之間準確排序，這種方法因此就更難以實踐。農地還原率的難確定性，說明了收益還原法在流轉價格測算中有一定的限制。

農地流轉年期在收益法中其實就是收益期。農地流轉年期不同于市地的轉讓、出讓年期，在市地評估中，出讓年期或轉讓年期一般較長，而在農地流轉價格測算中，農地流轉年期較短。從實地調查了解到，農戶流轉農地年限一般集中在5年以內。應用收益還原法確定農地流轉價格，在農地年純收益、農地還原率一定的前提下，不同流轉年期的流轉評估價格會存在很大的差別，與實際不符。

2.1.3適用性和優缺點分析。根據方法本身的特點，收益還原法只適用于有收益并且具有正純收益的農用地價格評估。在一些地區由于勞動力成本高，而農地生產收益卻無明顯提高，純收益極小，有的甚至出現總費用大于總收益，純收益為負，不適宜采用該方法。

同時根據農地流轉價格體系分析，由于該方法適合純收益大于零的流轉農地評估，而以轉包、租賃、作價入股以及轉讓等方式流轉后的農地經濟效益提高，所以該方法適合這幾種流轉方式下的價格評估。同時就不同流轉方式對應的風險而言，流轉轉包價格<流轉租賃價格<流轉入股價格<流轉轉讓價格。

利用收益還原法測算農地流轉價格最大的優點就是比較靈活，資料容易獲得，在參數準確的情況下，其測算結果較符合實際。農地還原利率以及流轉年期對價格確定起到關鍵的作用，但是正如上述分析表明，存在疑難點，這也是導致該種方法存在一定局限性的原因。

2.2 市場比較法

2.2.1基本思路。市場比較法采用替代原理，強調潛在的交易者在決定農地流轉價格時，交易者愿意支付的流轉價格不會高于同類農地的最高價格[4]。該方法的評估思路主要是農地流入與流出者通過收集農地市場上最近成交的農地承包經營權流轉案例作為比準對象，分析比較評估對象與比準對象的差異并進行適當修正，最終得到評估對象的流轉價格。評估公式如下：

估價對象流轉價格=農地流轉參照價格×流轉情況修正系數×流轉日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數

2.2.2系數討論。依據市場比較法公式，應用該方法測算農地流轉價格需要確定流轉情況修正系數、流轉日期修正系數、區域因素修正系數、個別因素修正系數。

流轉情況修正要排除交易行為中一些特殊因素所造成的比準對象成交價格偏差。由于農地的特殊性、農地市場的不成熟以及不完全性，流轉價格往往在流轉過程中受到一些特殊因素影響而發生偏差。非正常流轉情況主要包括：有利害關系人之間的流轉、不同流轉方式下的流轉、急于流入或流出情況的流轉等。其流轉修正系數同市地交易情況修正系數相同。

流轉日期修正是將比準對象成交日期的價格修正到流轉對象估價時點的價格。流轉日期修正系數可以采用農產品物價指數進行修正，其基本方法有定基價格指數以及環比價格指數方法。

區域因素修正主要目的是將比準對象在其區域條件下的價格調整為在流轉對象條件下的價格。區域因素主要包括農村經濟狀況、環境條件、農業基礎實施情況等。

個別因素修正是將比準對象在其自身條件下價格調整為在流轉對象條件下的價格。個別因素主要包括土壤質地、土壤構型、有機質含量、pH、障礙層深度、排水條件、影響因素、有效土層厚度、距主干道距離、距水源距離、距農村居民點距離等。

2.2.3適用性和優缺點分析。市場比較法適合有大量流轉案例的區域，也就是適合成熟的農地流轉市場。市場比較法要求選取的比準對象不少于3個，而且要求比準對象能夠反映農地流轉情況，且具有一定的市場性，所以該種方法適合轉讓、轉包、租賃、作價入股等方式下的流轉，而不適合互換、代耕和托管等流轉方式。

市場比較法具有明顯的現實性，說服力較強。這種方法以市場為依據最能體現待估對象的市場價格。市場比較法要求有公開活躍的交易市場以及可以取得相關的比較參數。當2個條件都滿足時，采用市場法評估農地流轉價格是一種較好的方法。但是由于該方法需要不少于3個比準對象，而由于農地流轉剛剛起步，大部分農地流轉市場還沒有建立，所以很難找到足夠的參照物。該方法是利用價格求價格，欠缺理論基礎。同時運用該方法需要評估人員具有多方面的知識和豐富經驗，否則結果準確性難以保證，所以該種方法的應用受到一定的限制。

2.3 成本法

2.3.1基本思路。成本法依據生產費用理論，強調作為理性農地交易者所愿意支付的價格不會超過獲得該項資產的現行購建成本[8]。成本法評估的基本思路是：農地流轉過程中，流出者通常將獲得農地以及開發農地所耗費的各項費用作為農地流轉價格測算的依據，同時再加上一定的利息、利潤、流轉費用和農地增值收益[8]。評估公式如下：

流轉價格=農地取得費+農地開發費+利息+利潤+流轉費用+農地增值收益

2.3.2系數討論。

(1)農地取得費。是指為取得流轉農地承包經營權而向農地所有者或原農地使用者支付的費用。在我國農用地取得費通常分3種情況[9]：第一種，集體荒山荒地開發權的費用；第二種，農村集體組織或國有大中型農場采用承包的方式對外出租，承包人支付一定農地取得費；第三種，農戶承包農地進行再進行流轉收取的費用。在目前情況下，只有第一種和第三種情況存在承包費用，而后者承包農地的取得是無償的。

(2)農地開發費。是指對流轉農地開發的基本工程配套和土壤改良等費用。

(3)利息。流轉農地取得費和農地開發費均要計算利息。

(4)流轉費用。指相關信息的搜集成本和為了達成交易的談判成本、簽訂契約耗費的成本、契約簽訂后按約定行事即履行契約的成本、當一方違反契約時對其懲罰的成本以及流轉期限等項目[10]。

(5)利潤。流轉農地開發費和農地取得費2項基本費用乘以一定的投資利潤率得到。流轉農地開發利潤率應小于城市土地開發利潤率。

(6)農地增值收益。由于農地經過投資開發會產生級差收益，而產生級差收益的原因是農地所有權壟斷，是國家或集體作為農地所有者在經濟上的體現，故農地增值收益亦可稱作所有者權益[9]。

2.3.3適用性和優缺點分析。成本法適合新承包農地價格的測算，特點適合于農地市場發育不完全、無法用市場比較法和收益還原法測算的農地流轉價格。同時成本法很少考慮農地的效用，而是其所花費的成本。從我國目前農地流轉的方式看，以互換、代耕、托管等方式符合這一特點，所以成本較適合這些流轉方式下的流轉價格評估。

農地取得費、農地開發費、開發利息與利潤、流轉費用、農地增值收益是利用成本法測算農地承包經營權流轉價格的重要構成因素，但這些因素在實際農地流轉中卻很難界定和應用。首先，農地具有社會保障功能的現實，使得農地承包權不是單純的財產權利，農地取得費不能簡單地認為是農戶承包費用。我國農民免費取得方式與城市土地有償取得方式存在很大差別。因此，在實際操作中，農地取得費的獲取較難。其次，農地使用價值與其農地的自然質量等存在相關性，農地開發中涉及的各項成本與農地的價值并不成比例關系，所以這些成本對流轉價格產生的影響較小。最后，農地所有權收益與農地權利性質等密切相關，在測算農地所有權收益時，要充分考慮農民與集體經濟組織之間的關系。因此，應用成本法測算農地流轉價格時，會存在一定的困難，其農地承包經營權流轉價格評估的理想方法，其結果不能反映農地的效用，而只反映了農地的歷史投入和負擔等情況。在實際的農地流轉價格測算中，只能以保本價或底價的形式作為參考流轉價格[8]。

根據以上分析，收益還原法、市場比較法以及成本法的評估特點、適用性以及優缺點見表1。

表1 農地流轉價格評估方法比較一覽Table 1 Comparison of different appraisal approaches for transfer price of agricultural land contract right

由表1可以看出，以收益還原法、市場比較法以及成本法測算農地流轉價格都存在一定的局限性。農地具有不同于城市土地的特殊屬性，使得農地流轉價格評估對上述3種評估方法的適用性提出質疑。第一，同城市土地相比，農地的比較效益低下，采用3種方法測算農地流轉價格，不能支付高昂的中介評估費用，同時應用該3種評估方法，需要更高素質的農地評估人員，這無疑使得評估中介費用更高了，而這些都是農地流轉價格評估中難以支付的。第二，從資料收集方面，采用上述3種方法評估農地流轉價格與城市土地評估相比，農地流轉價格評估過程中資料收集種類較多，且不容易獲得，花費的成本會更多。第三，以上分析也已表明收益還原法、市場比較法以及成本法等3種方法，參數以及相關費用難以確定，所以評估結果的可信度較低。第四，農地流轉價格評估與建設用地價格評估相比，農地級差收益沒有建設用地顯著，所以沒有必要采用這些精確方法。最后，隨著農地流轉市場的逐漸建立，農地流轉將在更廣泛交易面進行，其流轉規模要比城市土地出讓或轉讓大得多，流轉頻度也要比市地高得多，所以這樣單宗農地流轉價格的評估方法并不適用，需要建立適宜大范圍、大規模、頻度高的區片指導價格形式，采取類似基準地價體系來評估。

經過多年的發展，我國目前對農地價格評估方面已經有了相應的理論和方法，并且形成了以農用地分等、定級、基準地價體系。然而對于農地流轉價格評估目前還沒有相應的技術規程，在現實中流轉雙方大多還是隨意協商確定農地價格。因此隨著農地流轉市場的逐步建立以及逐漸成熟，急需建立一種適合我國農地流轉價格評估的成熟、完善的方法和體系。

3 結論與討論

農村生產生活要素市場的建立和完善在客觀上要求農用地使用權實現流轉改變小農經營模式、實現農業的大規模現代化耕作要求農用地使用權實現流轉，農用地使用權流轉是實現農民非農化和農村經濟社會多元化的需要。農地流轉是農村增加收入、實現鄉村振興的有效途徑，農地流轉價格關乎農地流轉的成效。該研究首先闡述了農地流轉價格評估的基本原則，與農地價格評估方法存在諸多相同點，同時提出了適用于農地流轉價格評估的農地產權明晰原則、單一有效用途原則、適用性原則。農地流轉價格評估的收益還原法、市場比較法、成本法等基本方法，主要從基本思路、參數探討以及適用性和優缺點等方面進行了研究，得出了每種方法對農地流轉價格評估方面的局限性。研究結果表明，收益還原法數據、參數確定較難，且不適合無收益地塊；市場比較法不適合缺乏市場流轉資料時情況，對差異資料進行修正需要高素質估價人員；成本法存在測算費用難以確定、不適合農地流轉活躍地區的情況。基于農地的效益低下，3種方法需要支付較高的中介服務費。在資料收集方面，3種評估方法資料收集種類較多，不容易獲得，花費成本較大；參數及相關費用難以確定，評估結果可信度較低等問題。最后提出基于農地流轉將在更廣泛交易面進行，需要建立大范圍、大規模、頻度高的區片指導價格形式，類似于目前基準地價體系的一種精細化的模式，建立一種適合我國農地流轉價格評估的成熟、完善的方法和體系。