中歐班列高質量運營對徐州物流地產發展的影響探討

呂 品

一、緒論

徐州中歐班列自2015 年開行首列以來，經過2016—2018 年培育，至2018 年累計開行102 列，實現了在國際通道建設方面的初步探索。而從2019 年開始，徐州中歐班列進入了快速發展期，203 列、304 列以及今年的405 列，從2019 年至今連續三年保持超100 列的年均增速，年底即將完成累計開行逾千列、累計貿易額超12.7億美元，年承接江蘇省1/4國際班列開行任務的重要目標。

徐州中歐班列對區域物流產業的發展產生了積極影響，也將推動淮海國際港務區的高標準建設。徐州中歐班列的高質量運營疊加中國（江蘇）自由貿易試驗區聯動創新發展區的相關政策，在促進物流經濟發展的同時使物流地產市場產生新的變化和挑戰。

二、中歐班列高質量運營給物流地產市場帶來的契機

1.推動倉儲基礎設施的發展

有別于義烏等商貿服務型城市，徐州中歐班列立足淮海經濟區發達的制造業體系，進口以木材、紙漿、橡膠、金屬等大宗金屬原料為主，出口則是將工程機械、機電產品、零配件和金屬制品等特色產品輸送到歐洲和中亞，產品結構本身對倉儲設施及空間需求較大。由于徐州執行通道強樞紐、樞紐興陸港、陸港聚產業、產業促開放的發展理念，隨著中歐班列國際通道體系不斷完善，國際貿易順勢而起，而在“雙循環”的宏觀趨勢下，伴隨國際貿易與國內貿易聯系加深，國際貿易的活躍將顯著帶動國內貿易的流通。這種情況下，倉儲物流隨之獲得更多的市場需求。

2.對區域物流設施提出更高要求

隨著徐州中歐班列開行量、國際貿易量的增加，物流設施投資也必將是近年來物流地產市場投資的熱點。比如近年來，受跨境電商發展迅速及第三方物流需求增長等因素帶動，高標準倉儲物業的租賃及定制的需求持續旺盛，未來倉儲市場的需求更加注重專業化，電商、醫藥、汽車、制造、農產品等不同行業的客戶也因其行業特殊性對倉庫設施提出各種專業具體的需求，定制化也將會成為倉庫投資開發中的主流趨勢，使得有關方面建造高質量、高效率的現代化倉庫，向國際倉庫水平靠攏。

三、從中歐班列高質量運營影響探究物流地產存在的問題

徐州綜合交通網絡完善，形成了公路、鐵路、水運、航空、管道五種運輸方式的立體化交通格局。具備與淮海經濟區主要城市互聯互通的較好基礎。但多年以來，徐州的物流業態一直沒有達到與交通區位優勢相符的發展水平，從運輸結構來看，長大距離貨物運輸很多仍然采用最不經濟的公路方式，公路貨運中1000 公里以上占比高達35%，更加經濟、更加節約的鐵路、水運優勢沒有得到充分發揮，推高了社會物流成本。經研究，徐州長距離適鐵貨物從公路轉移至鐵路后，平均運輸費用可節約170 元/噸；徐州至上海之間的集裝箱貨運，水路較公路運輸費用可下降50%，徐州工程機械的成品設備至出海口每臺可節約運輸費用3000 ～4000元。分析這種情況的主要原因，是鐵路、水路的綜合物流服務水平相較公路運輸仍有較大差距，物流效率不能滿足現代貿易企業的業務需求，使企業要么增加成本采用傳統公路物流，要么尋求周邊其他城市的更優服務，制約徐州外向型經濟的發展。隨著徐州中歐班列的高質量運營，以及與徐州順堤河作業區的聯動發展，直接降低了區域物流成本，加快物流流通速度。正因為如此，港中旅華貿、中集物流等大型企業不斷擠入徐州，落戶淮海國際港務區。

由于徐州中歐班列發展產生的輻射效應和更高質量服務要求，徐州地區的物流設施及服務水平將得到更進一步的提升，更多影響周邊城市的物流業態。同樣，也必然會導致山東、安徽以及江蘇省內其他城市與徐州在物流市場及物流地產方面競爭加劇。

四、對當前物流地產發展的建議

徐州中歐班列的發展在一定程度上促進徐州樞紐經濟和外向型經濟的整體發展，疊加中國（江蘇）自由貿易試驗區聯動創新發展區優惠政策對于區域內的物流地產有不同程度的推動作用，然而，如何借助上述政策的“春風”，在抓住機遇的同時，改善淮海國際港務區物流地產現狀，對此，本文提出以下建議：

1.結合本地產業需求發展專業物流中心

徐州相對蘇州等經濟發達地區，在市場規模、營商環境方面均有一定差距，但是徐州土地及人力成本相對較低，物流地產發展應結合本地區產業優勢，通過園區的產業定位和差異化導向，發展針對不同行業和領域的專業物流中心，形成徐州物流地產發展的特色競爭力。物流地產商開發物流地產時，應充分進行市場調研和預測，結合地區發達產業和市場需求，有針對性地發展這類物流的地產平臺。同時也一定要依托發達城市，承接徐州的物流發展，與其緊密合作，才能吸引更多的投資商入駐。

2.通過主體企業引導完善產業鏈

徐州中歐班列高質量運營對物流業的影響是顯著的，同樣的，對物流地產市場的推動也是利大于弊。但就目前情況來看，受益地區還很局限。而怎樣讓其他區域同樣獲得投資者青睞，本文建議讓綜合實力較強的主體企業來做引導，即在某個產業領域具有技術、資金及品牌優勢的企業，在發展到一定程度時，可以考慮獲取更多的物流土地，建設相對集中而經營獨立的產業園區，該企業首先自身入駐以占據產業鏈主導地位。

在主體企業引導的前提下，通過該企業在相關領域內的凝聚力與號召力，吸引該產業里同類中小型企業或者能提供配套服務的中小型企業入駐，這樣通過同類企業的凝聚以實現打造相對完整的產業鏈。除此之外，在主體企業的引導下，這些同類企業可以相互進行交流、協作以及提供配套的產業服務，形成產業集聚式發展的模式。

同時，本文在這里要強調這些入駐企業不應各自為戰，而要有相互分工與協作的關聯性，尤其是要能形成縱向聯系的產業鏈條，同樣要避免各個企業同構化現象以及重復建設而導致產業園區內出現不良競爭。所以主體企業在招商引資過程中，首先要擇商，要主動強調分工，比如手機產業就要覆蓋從復雜的科技含量較高的電子芯片生產到簡單貼片元器件生產的全產業鏈。

3.積極對接中國（江蘇）自由貿易試驗區聯動創新發展區

2021 年5 月28 日，江蘇省自由貿易試驗區工作辦公室印發了《關于支持中國（江蘇）自由貿易試驗區聯動創新發展區建設若干措施》，淮海國際陸港（徐州淮海國際港務區）被納入江蘇自貿區聯動創新發展區名單，有力推動淮海國際陸港與省內自貿試驗區聯動改革、聯動創新、聯動發展，打造江蘇東西雙向開放新高地。

而江蘇自貿區聯動創新發展區的一大優勢就是開放，這一優勢決定了淮海國際港務區應為該戰略的落實起到帶頭作用，不僅僅是要進一步推動國際貿易合作，還要加快建設和完善樞紐型、功能型物流運輸的基礎設施和服務體系。積極對接中國（江蘇）自由貿易試驗區聯動創新發展區，能夠吸引凝聚更多的企業，為徐州中歐班列的高質量運營提供更全面的服務。同樣，也是徐州中歐班列也是淮海國際陸港開放發展的重要載體，徐州中歐班列與江蘇自貿區聯動創新發展區的無縫對接，也將為物流業和物流地產帶來了更廣闊的發展前景。