國有經營性房產租賃管理研究

于文山

一、引言

在實際的經營管理中，國有經營性房產管理單位租賃經營的形式，承擔著對規范國有資產的經濟價值和使用效率的作用。在國有經營性房產管理單位的管理中遵守國有房產租賃政策的權利和義務，建立相關產權關系，嚴格審查國有房產的保值和增值工作，提高國有房產運營效益，通過房產的租賃管理出租流程，積極規范登記和使用租賃經營形式，確保租賃管理工作資產安全性。房產租賃完善的管理機制可提高監督機制建設工作，加強國有房產安全保障和管理，規范化管理承租人經營，制定國有房產保值增值的管理目標。

二、國有經營性房產租賃相關概念概述

1.國有資產

國有資產屬于國家所有的一切財產和財產權利，憑借國家法律上的權利，為國家資本金及其收益形成財產提供各種總和。

2.國有經營性房產

國有產權，由國有行政、事業、企業單位占有使用的辦公性用房、商業服務性用房、生產性用房、倉儲性用房及場地和構筑物，對外租賃獲取資產收益為目的的國有資產。

3.租賃

在確保職能正常履行和事業正常發展的前提下，按照國家和省市的有關規定，經批準將占有、使用的房產在一定期限內對外租賃給公民、法人或者其他組織并獲取相關經濟收益的行為。

三、當前國有經營性房產租賃管理存在的不足和誘因

1.當前國有經營性房產租賃管理存在的不足

（1）公開度較低

房產租賃信息未落到實處，信息公開的內容缺乏真實性，對外公開的租賃信息渠道單一，流于形式，沒有意愿的承租人披露，缺少管理單位內部與外部的監督，易產生隱形交易，無法實現公平公正的競爭體系，無法保證風險管控，易造成國有資產的流失和滋生廉政風險。

（2）租賃效益有待提高

對外租賃的大部分國有房產的租金價格相對較低，且承租人的資質審查不嚴格，因此房產租賃管理者與承租人不可避免地存在復雜的人際關系，這會對房產的保值增值帶來不利影響。導致承租人可能不符合租賃標準，到期后不能按時足額支付租金，或者以低于市場的價格將國有房產租賃給承租人，降低了國有房產出租收益水平。

（3）管理缺乏制度約束

國有房產租賃經營操作過程不規范，缺乏公開競標租賃，這使得資產租賃操作缺乏公平和透明度，沒有參考標準，造成資金租賃價格沒有合理的標準，估價不準確，許多承租人只是象征性地收取部分租金，租金明顯低于市場標準，使得目前賬面價值過低，給國有資產租賃經營帶來風險。

2.誘發國有經營性房產租賃管理存在的原因分析

（1）市場主體作用有待增強

出租單位應根據房產實際狀態和使用情況按照市場規律進行調整，市場價格與租賃經營承租價格不得相差甚遠，需第三方專業機構評估房產價格，從而確定合理租金標準。出租單位需建立專門的部門管理租賃合同，在經營管理中防止有人以權謀私，防止在房產租賃過程中因特殊情況，出現無法收取租金，導致合同逾期，從而出現篡改合同，私自建立租賃臺賬的情況。個別單位在設立專門房屋租賃業務經營部門時，存在業務能力、經驗差的工作人員，且在租賃談判、合同執行過程中缺少主動權，使國有經營性房產出租業務薄弱，增加經營、財務及資信風險，導致在租賃市場缺少競爭性。

（2）制度嚴密性有待提升

由于建筑歷史悠久，審批制度不完善，多次改造建設程序缺失，若未拆除并繼續使用，房屋產權和建設程序多屬臨時的，且現有面積規模與原產權登記證誤差大，在臨時建設后的使用期滿，沒有繼續辦理合法的房產證和規劃許可。根據最高人民法院司法判例指示，合同的效力存在諸多缺陷，如果處理不慎，易造成國有資產流失，未取得規劃建設的房屋不得出租，承租人有權同時拒絕支付租金，主要表現為缺少專項租賃憑證、違反租賃規定裝修、改變房產使用性質等違約行為，在合同執行過程中，作為出租人的國有單位遺漏了合同重點條款，使得后期法律訴求較于被動，增加了維權、訴訟風險因素。

（3）監管機制有待完善

許多單位負有管理職能，在監管中出現經營舞弊行為，很可能造成國有資產的嚴重流失。在政府部門未審批通過時就評估，經營性房產管理單位未制定規范的租賃管理制度和流程，造成租賃經營合同無客觀租賃價格及監督管理，極易出現合同異議，情節惡劣下將會出現隨意轉租或變賣，使合同規定失去法律責任，房產租賃在開展備案和申報工作時，涉及基建、信息技術工作，極易造成權責不清、互相推諉、效率低下等問題，不利于國有經營性房產租賃業務良性發展。

四、完善國有經營性房產租賃管理的建議

1.集中整合租賃資源促公開

建立公開透明的多元化的信息發布渠道，配置專業團隊，科學管理房地產租賃工作，向部門全體成員公開租賃信息，規范租賃流程，充分披露租賃過程中的各類信息。建立相應的專業管理部門，在管理部門內部建立風險監控機制，房地產租賃的全過程必須有多人參與監管，應根據房地產租賃的日常經營情況，配備法律事務專家，降低房地產租賃的法律風險，充分發揮上級單位的監督管理職能，對經營的租賃業務進行分級防控，在相互監督和制約下確保租賃業務的安全，建立分級管理模式。對租賃業務進行專業風險意識培訓，在房地產租賃過程中進行有針對性的安全檢查和法律事務分級管理，實現商戶與房產管理部門的聯動工作，通過信息整合和資源共享，加強租賃部門的日常管控工作。建立運營專員“一對一”服務，參與租賃方案和合同定制，并對感興趣的租戶實施合同履行保障機制，實現規范的量化功能服務水平，完善租賃方案，有序建立租賃業務的租賃數據，量化分解合同條款，客觀地對數據進行調整和反饋工作。

2.提高管理標準增效益

國有房產租賃前，經營管理單位應當提前向有關部門報告，對國有房產的現狀進行測試和檢查，保證其正常經營和使用。如果需要進行改造和維護，相關部門應根據房產的實際管理和使用情況，說明改造和維護的注意事項，并定期提交財務部門進行預算和審核。對于符合條件的承租人，審計部門監督可能發生的特殊情況，明確預算費用清單，合理確定費用標準，防止費用超支。在執行過程中如有國有房產租賃違規行為，應查明原因，堅決制止不合格的承租單位和個人。如果無法全額收回預算租金，則應分析造成經濟損失的風險因素，并以扣繳保證金的形式進行處罰。承租人逾期支付租金的，應當要求承租人先支付一定數額的保證金，防止承租人違約。

3.構建配套監管機制強管理

在經營管理單位內部嚴格租賃流程，針對風險情況把好管控，對承租人的履行合同能力、資信情況等做出評價，有序開展建立房產租賃風險管控工作機制，并聯合組成房產租賃風險管控小組，快速響應商戶訴求，按流程進行招租時，及時對風險管控項目按照權限完善審批手續。從安全管理角度檢查管理單位運營流程，將定價、底價的評估建立在調整經營目標上，第一時間強化風險隱患的相應預案。獲取商戶反饋信息，落實房產租賃管理規章制度流程，對管理進行分級管理，強化出租管理部門完成項目租賃任務時合同的賬面凈值，及時調整租賃項目的制度體系。在國有房產保值增值的基礎上建立規范、操作性強的管理運營體系，更加完善經營行為。

4.推進信息化建設提效率

基于互聯網和云計算，搭建國有經營性房產租賃“數字管理平臺”，加強管理部門直觀的基礎數據，將內部信息技術系統實現實時監管，對所有經營性房產相關數據進行錄入，審批及集體決策程序規范化，減少招租過程的人為干預，對各個流程起到引領效應，對每個程序構建一個固化信息管理系統，提供完善的數據管理中心，將租賃的全過程業務、方案、項目決策依據，實行線上操作，分析和梳理高質量的客戶服務，最大限度地減少人員勞動強度。通過自動化程序分析數據是否準確，重新確認租賃定位，將內部數據記錄情況進行全面分析，建立起數字化、信息化的運營管理服務平臺。通過數字化的信息平臺將房產價值最大化，充分運用技術手段樹立其口碑良好的客戶群，審慎實體經濟，保證房產的形象和聲譽。

5.落實租賃企業內控制度

國有房屋租賃相關定價，無形之間變動了房屋資產數據，企業內部控制制度可維護國有有形房屋資產，另一方面，企業內部按照相關制度，控制根據房屋租金定價、收入的平穩性，有序的為可租賃的房產制定收取方式權限。國有房屋租賃企業需做好承租方合同簽訂，按照房屋資產合同設置租金定價制度，內控制度下，使房屋資產租金收入符合房產稅計量點。多數國有房屋租賃企業依據第三方事務所，租金評估價發生變化，根據國有房屋租賃財務部門，將房屋租賃資產管理部門作為調整房屋資產使用的狀態，并落實租賃房屋資產租賃、自用、外借等相關數據，在預收房租時，企業內部應嚴格制訂相關制度，落實好房產出租交易。在房屋租賃期結束后，按照決策審批制度，準確核算相關賬戶數據。國有房屋租賃企業內控應定期、不定期的評估制度規定，在確定承租方后，以其履約能力、意愿、金額等流程，合規性地進行屋資產租賃審計工作。應加強考核財務部門決策審批制度，貫徹國有房屋資產的考核指標，在年末重新審核評標標準。

五、結語

綜上所述，在國有房產租賃經營過程中，根據業務發展監督審查流程，建立完善的房產租賃管理制度，杜絕隨意轉租和變賣的情況，定期梳理國有房產的運行使用狀況，確保國有房產的資產清晰性，在維護規章制度的過程中防止資產的流失，確保租金合理性。國有房產的管理者必須依法做好資產維護管理控制，熟知相關法律制度和規章的流程，在國有房產的管理中，使國有房產安全得到保障。

房屋租賃收入是國有房屋租賃企業的主要收入來源，需國有房產管理部門，負責履行房屋資產、租賃程序上的規定制度，嚴格地把控房產內控制度，建立起規范的保障制度，強化房產租賃經營業務制度體系，將審批流程系統不斷優化，對國有房屋租賃的安全管理進行調整，實現程序化風險防控，通過星級評定操作流程、管理監督更加透明化，降低國有資產的損失。