淺談豫園商城的保護性建筑的物業管理

王子彤

一、豫園商城物業管理的特點

位于上海市老城廂的東北部的豫園商城，起源于140多年前清朝同治年間的老城隍廟市場，因其獨特的地理位置和傳統建筑風貌引人矚目。從物業管理服務的角度看，也因此相對于其他商業建筑多了一些特點和難點。

1.設施、設備陳舊，能耗大

豫園商城的設備多是20世紀90年代的國產設備，至今已使用了20多年，不僅外觀上破損不堪，而且在技術工藝、使用效果上也遠遠落后于其他現代化商業大廈，所以設備有先天不足的地方。

2.建筑格局獨特，商旅文活動多

商城每年都要舉辦各類商旅文活動十余次（元宵、端午、廟會、中秋及子公司特色活動等），往往吸引大批游客觀賞、互動。由于城區內道路寬窄不一，包括九曲橋在內的幾個擁堵點，在人流瞬間達到高密度時很有可能會產生危害，一旦發生擁擠及其他突發情況都會對游客人身、財產和商城的運營造成嚴重危害。如何維護好高密度人群下的公共秩序，避免突發事件的發生，是日常管理中所需面對的一項重大課題。

3.公共面積廣，客流量大

物業管理服務的6萬平方米區域中，除了小部分為辦公區域，其他均為商場、飯店等物業，向廣大游客開放；豫園商城平均每天要接納15萬～20萬游客，如此之大的人流量是其他商業綜合體所不可比擬的；商城小吃聞名中外，游客在品嘗美食的同時，不可避免地會有各種垃圾產生，這給我們的保潔工作帶來了巨大的壓力。

4.仿古建筑群，消防安全責任重大

商城有木質結構的文物建筑，九曲橋的茶樓，這是與現代化大廈差異最大之處，給游客帶來民俗風情享受的背后，是物業管理須承載的消防安全巨大壓力。

二、傳統風貌建筑的物業管理

1.設備 全力以赴抓薄弱環節，巧思妙想尋節能方法

（1）大力改造硬件設施

一方面努力說服業主方在資金方面給予物業企業最大的支持，另一方面則集中人力物力，全力以赴、因地制宜地進行改造。

2016年4月，物業企業著手開展對商城硬件尤其是設備設施大力整修。先是通過請示業主方豫園旅游商城股份有限公司，在他們支持下，將原有的熱泵機組空調系統全部更換為水冷式冷水機組空調系統，共投入資金2200萬元。改造后的空調系統能耗使用比原有系統降低50%，每年可節約成本260萬元。

此外物業企業還對屋頂和機房進行整修和保養，共投入3.5萬元，主要包括屋頂垃圾清掃、廢料處理，地面做防水層、內墻粉刷；屋頂電箱吸塵、線路整理；電梯機房安裝地板、機組油漆、控制箱吸塵；冷凍機房內墻粉刷，地板、鐵梯油漆，控制柜吸塵；管道包扎，排煙機油漆等等。

（2）積極探索節能方法

①照明改造

商城原有景觀燈帶2.6萬米，公司將原43瓦/米更換成26瓦/米，之后為進一步節能減排，又改造了3000米燈帶，將燈泡換成LED節能燈，通過兩次改造，能耗節約了900噸標準用煤。

將商城所有夜間路燈更換成LED節能燈，從而有效降低能耗52%。

將所有商鋪用燈更換成節能燈，同比節約用電18%。

②商場內自動扶梯改造

管理處對商城內所有二樓至三樓的自動扶梯進行變頻改造，改造后的扶梯更加“智能化”，在無人搭載的情況下則自動停止運行，原每日實際使用時間12小時，改造后則降為8小時，有效節能30%，此舉得到業主的一致好評。

③灑水設備的創新

管理處員工發揮集體智慧，發明了220V交流電轉為12V直流電的灑水設備，同時該設備能直接利用荷花池的水對九曲橋鮮花進行澆灌，既解決了荷花池澆水無電源的難題，又節約了每天近10噸的用水量。

2.保潔 錯時工作避客流高峰，流動清掃保城區環境

豫園商城每天都吸引著無數的中外游客，據統計，世博期間，商城游客總數達到3300萬人，平均每天接待游客近20萬人，對于物業公司來說，保潔的壓力是巨大的，針對性的措施是：

（1）員工培訓專業化

聘請了專業講師對保潔員工進行專項業務技能培訓，提高了隊伍的整體素質，展示了保潔員工的新面貌。

（2）美化樓宇外立面

物業企業定期將各樓宇外立面、二樓以下部分沖洗一新，常規保潔工作如二樓以上部分、建筑結構部分清除積灰，地面、路燈、路標、綠化、坡道扶手、燈箱、休閑椅凳等做到每天清洗，每天巡檢。

（3）實行錯時工作制

商城客流量大，往往清早就會有眾多的客流，為了不影響游客，管理處特地調整了保潔員工班次，施行錯時工作 將兩個班次的一部分員工提早到早晨5點半上班，把整個商城地面沖洗一遍，另外部分員工則晚下班，將商城道路全部清掃干凈，并把30只流動垃圾桶清洗完畢才回家；同時抽調流動班組每天清晨用兩臺洗地機和清洗劑清洗路面，保證路面的清潔。

（4）工作流程化、區域化

商城公共道路總面積為9000m2，按平均每天20萬游客數量計算，商城內每一平方米道路就會同時有22個流動人口，保潔壓力可想而知。

對此，我們制作了《保潔工操作流程》，劃分保潔區域包干負責，在公共道路上設立了8個流動崗位，每個崗位設一名保潔工每天12小時不間斷地清理地面，同時項目副經理、保潔主管按不同區域不間斷巡視，做到地上出現垃圾、煙頭10分鐘內清理干凈。

每天早晨上班后，保潔工會把自己崗位上的固定25只垃圾桶、50個花盆、大小101個窨井蓋清洗干凈，用鏟刀把地面的口香糖鏟除。同時九曲橋湖面增設了一名船工，不間斷地在湖面上打撈垃圾，確保水域清潔。

3.保安 以演代練促消防安全，層層落實護商城穩定

（1）針對豫園商城內特有的消防安全現狀，物業企業對其消防規劃的特殊性進行了分析，文物建筑中每平方米含有木材約1立方米（包括其他可燃物折合木材的用量），其火災負荷量比現代建筑大31倍，火災危險性較大。

①針對以上情況，公司結合實際，制定出《豫園商城消防預防措施》，明確消防安全責任，層層落實，管理處經理為第一責任人，副經理為第二責任人，各樓宇設備主管為第三責任人。設備員工每天對設備、設施進行巡視，保潔工配合業主，及時清理煙頭等易燃物品，發現問題及時解決，防患于未然。

②做好員工消防安全教育和培訓，每年開展兩次消防演習，使員工知曉消防安全工作的重要性，掌握預防火災的方法，發現火情的及時處理及滅火技能等，有效增強預防火災的自覺性和有效性。

③加強設施建設，配備滅火器材，定期巡檢，及時更換過期或達不到標準壓力的消防器材。

（2）商城每年都會組織開展各類大型商旅文活動，如元宵節燈會、端午文化節、中秋游園、中華戲曲天天演等，豐富多彩的內容，往往吸引大量人氣。

公司以“豫園商城新春非物質文化遺產燈會”為例，應對高密度人流狀況下采取的措施：

①監控室加強對商城8處擁擠點的監控，保安不間斷地進行巡邏，隨時對突發情況進行協調處置，如發現人流過于集中區域，則協助商城工作人員進行疏導和分流。

②在商城3個主要入口各安排4名保安維持現場秩序；在所有售票點各安排2名公司員工協助維持秩序，并在每天售票結束后護送財務人員返回辦公室。

③設立應急處置隊伍，嚴陣以待，根據商城統一部署，隨時聽候調派。

4.綠化 鋪設盆花妝節日氣氛，降溫設施悅游客心情

（1）公司根據業主方豫園商城及所有子公司的要求，每逢重大節日或舉辦各類大型商旅文活動時，都會在商城內圈及活動場地鋪設盆花，以妝點氣氛，并配置一名專業花匠對綠化進行養護。

為了九曲橋湖面的整潔美觀，特地新購進一艘多功能的玻璃鋼船，并由商城管理處的員工們安置了自己發明的節能型灑水設備，以保證對九曲橋鮮花的養護。

（2）上海夏季高溫天氣持續時間較長，將世博園的降溫措施引入豫園，取得了顯著的成效，在廣場和九曲橋一帶搭起降溫噴頭，通過噴霧帶給游客一片清涼。

為使商城老城廂氣氛更加濃郁，特地飼養了畫眉、芙蓉等觀賞鳥類，讓游客在游覽、購物時更加賞心悅目。調派和作業時間安排不得違反勞動法和行政部門的資質規定。

物業管理服務人員應經過培訓并按國家行政主管部門規定持證上崗，遵紀守法，嚴禁違章作業，項目執行情況應有完整的日志和臺賬，季度小結和年度總結，項目參與者應遵守業主方的規章制度，其工作同時接受主管部門的監管、公司的考核及業主方的監督。

項目經理應加強與業主方溝通，如協商同意，可決定為業主提供力所能及的附加服務，費用另結。項目經理受業主方委托，代表業主與物業管理所涉及的各有關方面交涉，維護業主方合法權益并提醒業主方遵守與物業管理有關的法規政策，履行應盡的責任和義務。嚴格執行告知制度，嚴格執行重大事項報告制度，接受政府有關部門的指導，接受行業協會的指導。

三、不可移動文物的保護性物業管理

四、豫園商城物業風貌的維護和外來施工管理

豫園九曲橋一帶是不可移動文物的保護區域，在保持周邊建筑的高度、體量、外觀、風貌等特征基礎上，合理利用，實現保護與利用的統一，充分發揮不可移動文物的文化展示和文化傳承價值。

1.建筑保護管理服務要點

建筑保護銘牌不得污損或破壞，不得隨便摘除，移位或遮擋；規劃控制范圍內，無論是保護建筑還是周邊建筑未經行政主管部門批準，都不得擅自對其外立面進行改變，包括實施門面裝修；如果是文物建筑物內部則應根據保護類別，事先履行必要的手續。特別要注意的是裝修不能動結構，如果動了結構，就屬于修建或改建；嚴格控制各類危險品進入保護范圍，嚴格控制明火作業，不得已時必須做好安全防范，為了突顯上述要點，豫園商城所在物業管理區域在不可移動文物管理實踐中，貫徹保護為主，搶救第一的方針，把握“原真性、可逆性和最小干預度”原則，避免不當作為導致的誤傷和破壞。

2.主要措施

明確物業管理組織架構、崗位職責、規章制度、管理目標和承諾、考核辦法及從物業管理角度保障業主方日常業務順利開展的針對性措施。

對房屋設施設備按照分類保護原則實施日常保護、包括施工和服務安排專人巡視、檢查，發現問題，及時處理，將一切可能發生的故障隱患消滅在萌芽中。

安排專人負責電話接線和派單，接報情況后，3分鐘到現場，處理問題不推諉、不拖延；各類服務相互協調；人員

1.物業風貌保護措施

未經文物主管部門或建設部門許可，任何人都不可以任意改變房屋原設計用途、改變房屋外貌；發現房屋安全隱患，立即報告文物主管部門或建設部門，未經批準，不得擅自處理。

防止在保護部位敲鑿、刻畫、涂鴉、張貼。

防止在保護范圍內搭建、挖掘、堆積、蓄水。

注意觀察規劃控制范圍，發現搭建、挖掘及有礙風貌景觀行為，立即拍照并報告城管。

沿街可視范圍內，不得搭建有礙觀瞻的固定構筑物。

2.物業管理區域內施工管理

檢查施工單位向保護建筑主管部門申報施工備案的證明。

了解施工單位施工時對保護建筑的保護方案。

檢查施工人員的相關證件并辦理臨時出入證。

物業企業向工地主任或施工員宣讀有關保護的注意事項；工地主任或施工員簽署對保護建筑的告知單和承諾書。

物業企業安排跟進配合服務，如設置警戒線、指示牌和安排堆料場地等。

物業企業指定專人每日巡查兩次并做好記錄。

發現異常，勸阻停工并立即取證并執行報告制度。

施工結束時配合驗收，并整理相關資料存檔。