聰明城市活力金鼎（三）
——區域性整體開發模式下一體化建設運營

文／陳楠 上海金橋（集團）有限公司 上海 201206

引言：

上海金鼎作為“金色中環發展帶”的首發項目，集商業、辦公、文化、酒店、住宅等多功能業態為一體，始終堅持高品質建設標準，提升整體區域價值。采用數字化賦能智慧城市，讓街道有活力、交通有效率、空間有魅力，著力打造一個有溫度的城市、一個有故事的社區，在數字化管理中，自然生長成一座可閱讀的聰明城市，努力讓人民群眾有更多的獲得感、幸福感、安全感。

上海金鼎項目包含商辦、住宅、產業三大組團板塊，總占地面積約2km2。總建設規模達270m2萬以上，其中包含75 萬m2的住宅，7 萬m2的配套設施，38 萬平方米的商業、100 萬m2的辦公，以及50 萬已建成運行的生產研發（即：凱迪拉克工廠和泛亞研發中心）。金橋集團將重點聚焦“未來車”、“智能造”、“大視訊”三大產業集群，推動“5G+超高清視頻產業帶”和“未來汽車研發基地”兩條產業軸線，完成“產業業態+城市形態+服務生態”的全面轉型，打造產城融合新高地。

1、一體化規劃布局和開發建設

根據“成片開發、整街坊建設”的開發思路，按照“三年出形象、同步出功能、十四五基本建成”的工作要求，上海金鼎通過金橋集團的整體統籌開發，實現地區產業升級，完成整個區域的華麗轉身，把上海金鼎建設成為一個科技賦能、注重場景體驗的智慧城區，打造一個融合工作、生活、娛樂為一體的活力社區。

圖1 上海金鼎總體用地平面圖

1.1 成片拿地、一體規劃

上海金鼎項目整個開發過程從“土地出讓-規劃要求-導則研究-建筑設計”，一直堅持區域性一體開發原則，從整體入手，一步步深化研究，拆解細化設計要求，最終落地實施單地塊建筑方案，突出區域性成片開發優勢，確保區域建設整體性、協調性。

1993 年，浦東新區綜合規劃土地局和浦東土控公司簽訂了備四用地整體土地成片出讓合同，土地權屬劃歸浦東土控公司。2014 年，浦東土控公司和金橋集團合資成立金土聯公司，并簽訂協議委托金土聯公司實施開發備四用地內的前期開發工作和市政工程建設。2018 年，備四用地中涉及經營性的用地，除09-02 和11-01 外，其余17 幅用地全部由土控公司劃轉至金橋集團，并簽訂資產劃轉協議。

2015 年，為更好的規劃實施金鼎商辦文化九宮格板塊，上海市規劃和國土資源管理局牽頭組織編制了《上海市浦東新區金橋汽車產業制造、研發、配套單元重點地區附加圖則》，從規劃原則理念、空間景觀構架、建筑形態控制、公共空間控制、交通空間控制以及地下空間控制等方面對金鼎九宮格開發提出了詳盡的建設要求。

以附加圖則為基礎，金橋集團誠邀國際知名規劃設計公司-美國SOM，歷時兩年，研究編制《金橋區開放空間和街景方案設計》和《金橋通用汽車備用地Ⅳ城市設計和導則研究》，為金鼎九宮格的建設制定更為具體的方向目標。在明確的城市導則設計的基礎上，2017 年底金橋集團正式啟動“金鼎天地國際設計創作營”活動，向全球公開征集建筑概念設計方案。

根據《上海市浦東新區國土空間總體規劃》（2017-2035），上海金鼎定位提級，成為浦東申江地區中心，原120m 的建筑限高不再能承載其功能形象需求，急需調整功能比例，增高擴容。金橋集團配合市區兩級規資局，通過2 年的努力，進行論證分析、專家評審，以及協調各部委意見，最終調整規劃指標：“將19 地塊建筑限高調整到180m，容積率增至6.5；16、20 地塊建筑限高調整到100m，容積率增至3.5 ……。”以匹配浦東新區地區中心的定位能級，樹立上海金鼎門戶新地標。

1.2 一體化地上地下空間設計

上海金鼎九宮格在前期規劃階段就重視地下空間整體開發，立志打造地上地下TOD3.0 版本的互聯互通，成為區域性標桿項目，并向TOD4.0“站城人一體化”進化發展。早在SOM 編制的《金橋通用汽車備用地Ⅳ城市設計和導則研究》中，就已經明確了九宮格地上互聯互通的空間格局：通過地上二層高架步道，24 小時串聯各地塊，形成空中慢步網絡。核心四地塊深化方案中，三四層采用超級環廊的設計手法，發揮“連接環”的核心作用，促進四位一體的整合式商業空間體驗；連廊層層退臺形成宜人露臺空間，塑造宜居宜業的生態環境。

為避免上海金鼎項目開發留下不可逆轉的遺憾，進一步擴展金鼎九宮格地下空間互聯互通格局，金橋集團委托株式會社日本設計開展相應分析和論證工作，參考日本地下空間整合開發利用的理念和案例，結合上海金鼎的實際情況，制定針對金鼎特點的地下空間互聯互通解決方案，打造目標——地下空間盡可能全面聯通，形成完整的外向型公共商業界面，地上地下一體化空間設計。同時地下空間的研究要具有可實現性，在市政道路已經投用的前提下，經過必要性和可行性的多方面論證，對現狀市政管線進行合理調整。

金鼎九宮格地下空間研究包含基地整體分析、城市基本結構分析、國內外類似案例對比、交通網絡研究、業態布局基本結構研究、生態綠化研究（親水空間、綠化網絡）以及地下空間相關機電研究等等，最終確定核心四地塊區域采用整體大開挖的形式實現地下空間全面聯通，周邊五地塊之間以及和核心四地塊的聯通仍采用聯通道的形式。推動土地資源更高效率利用，擴大地下商業價值，實現車位共享，并形成一條聯系九地塊的無人駕駛接駁車通道，通過全智慧化管理讓地下交通更加便捷順暢。從整體規劃入手，著力打造“地上一座城，地下一座城”。

圖2 地下空間利用示意圖

1.3 一體化幕墻形象設計

上海金鼎九宮格是區域化集中建設的公建板塊，區域內包含商業、辦公、教育、文化、娛樂、酒店、公寓等多種業態功能，且每種業態對建筑外觀形象的要求各不相同，相互之間可能還存在一定的干擾和禁忌，特別是對于學校和居住類建筑。九塊地九個項目分屬不同設計公司在不同階段獨立設計完成，如果不在前期立面規劃中加以約束和管控，易造成每個項目個體設計標新立異，而整體形象雜亂無章的窘境，失去區域性整體開發的優勢和意義。

圖3 幕墻玻璃顏色定位

地上建筑幕墻風貌研究被緊急提上日程。金橋集團聘請株式會社日本設計對現狀城市界面進行分析梳理，確定整體地面建筑形象規劃方針，并對重點區域提出局部細化設計建議。該項課題研究歷時4 個月，內容包含建筑幕墻風貌總體方針及目標、國內外對標案例分析研究、色調及色彩設定方針、重點部位材料規劃等，從整體到局部全面解析了金鼎九宮格的整體立面形象規劃策略，對涉及一體化、整體性影響較大的方面做出明確要求和規定，對可以展現個體特色性格的方面鼓勵創新、開放思想。不刻意追求呆板的統一，而是強調張揚個性主題下的有機協調，使每個地塊在后續的深化設計中保持步調一致，又能邁出自己的風格大步向前進。

1.4 一體化夜景照明設計

上海金鼎項目作為“金色中環”的首發項目之一，在夜景燈光形象設計上需要強調整體性和協調性，突出整體開發優勢，實現各地塊間夜景燈光一體化設計，互融互補，并可利用大數據智慧平臺建立全局智能管控，在重要節日期間，展示大型燈光秀等創意展示活動，充分展示金鼎天地項目整體夜景形象，提高區域品質定位。

然而，整個上海金鼎項目分三期開發建設，設計和開工周期相差3 年以上，難以在現階段開展整體的照明設計實施方案。如果根據開發時序由不同的照明設計公司分別承接單地塊的照明設計方案，又很難做到對整體效果的全局把控。

為解決上述矛盾和問題，金橋集團根據現有資料，組織前期編制《上海金鼎項目照明規劃設計導則》，對整個上海金鼎項目進行全方位各地塊的整體照明規劃設計研究，通過國內外對標案例分析，照明場景環境全真模擬演示，全年周期平日節日乃至特殊慶典模式一體化燈光互動展示……，充分論證區域照明規劃的標志性、創新性和可行性，在全局總體控制的格局下，約定整體設計原則和指標控制標準，以及最終需達到的目標控制效果。后期根據開發時序，分期開展各單地塊的照明方案設計，最大程度的貫徹前期規劃導則要求，以保證照明設計思想的一體化延續。

圖4 AR 虛擬360°燈光秀

1.5 商業和公共交通設施一體化建設

臨近2 條地鐵線路，已投入運營多年的12 號線和剛剛開始建設不久的崇明線。其中，12 號線東西向延伸貫穿巨峰路沿線，涉及金鼎19、20、21 三個地塊；而崇明線則沿南北向穿越申江路地下，臨建于金鼎13、16、19地塊，并向北繼續延伸，經由金鼎06-02 地塊西側開向崇明。兩條軌交線路在19 地塊內進行地下換乘，并設置通道直接聯系16、19 地塊的地下一層商業空間，為商業引流。另外，16 地塊東側用地內貼臨地鐵還規劃了一處3 條線路的公交樞紐站點，占地面積不小于6200m2，要求和16 地塊主體項目結合建設。

這本是上海常見的一種貼臨軌交建設的TOD 地鐵上蓋開發模式，但本項目中有三處特別之處值得關注：

（1）已運營的12 號線站體工程以及規劃中和崇明線的換乘通道完全位于待開發的19-01 地塊規劃用地紅線內；

（2）12 號線既有首層站體為長條矩形，高10m，占據19 地塊巨峰路沿線，嚴重影響項目商業沿街界面。

（3）16 地塊的交通樞紐站位于軌交和商業之間，又形成申江路主要的沿街形象界面，如何處理三者之間的空間和功能關系顯得尤為重要。

圖5 項目和地鐵結建效果

為解決上述問題，避免被現有狀態約束后期建設，合理布局，最大限度的提升城市形象，金橋集團與地鐵、公交相關部門進行密切協商，達成一體化建設的合作意向，并對12 號線地面站房進行合理必要的改造，保留功能性出入口和活塞風井，拆除原有設備用房移入新建地下室內，和換乘通道一體代建，在確保12 號線不停運的前提下，盡可能實現共建共榮，使社會效益和商業價值同時最大化。公交樞紐和軌交處地面設施根據整體建筑風格需要做一體化外立面裝飾，充分考慮“軌交-公交”、“軌交-商業”、“公交-商業”之間的立體化聯通關系，公共交通設施之間局部突破用地紅線，跨地塊一體建設，弱化地塊間的隔離效應，增強聯動體驗，爭取更好的共建效果，使之形成B1、1F、2F 三首層概念的公共交通設施和商業聯動格局，并沿申江路形成優美完整的城市界面形象。

2、自持物業一體招商和綜合統一運營管理

整個上海金鼎項目由金橋集團一體區域性開發建設完成，后期運營管理也將由金橋集團下屬的物業公司和資管公司統一承接。作為產業集聚的號召者，金橋集團堅持“開工之日就是招商完成之時，竣工之日就是企業入駐之時”的招商要求。為了更好地關注客戶需求，在建筑方案設計之時就邀請產業龍頭企業一同參與討論，實現精準招商。高度重視維護現有園區企業關系，走訪各企業，并收集企業需求和建議，用良好的政府溝通、政策落實，以及人才公寓、優良的教育設施等綜合配套服務解決企業最為關切的需求，讓企業員工安居樂業，將產業思想融匯于城市建設中，實現上海金鼎的產城融合，以通用汽車、泛亞研發中心、華為、央廣、咪咕等龍頭企業的為依托，打造未來車、5G+超高清產業高地。

運營管理方面，秉持“統一資產持有，專業運營公司管理”的理念，和業內眾多知名企業合作，以成立合資公司或委托品牌公司托管運營等形式，將商業、酒店、文化、教育等核心業態交由各自業界知名公司一體化經營，簽訂長期戰略合作協議，借助品牌優勢，增強宣傳效應。根植于未來車和5G+超高清視訊產業，以項目孵化企業，以品牌推廣項目，將所有合作方密切地捆綁在一起，共同發展，共同實現美好的未來，合力打造“365d 永不落幕的未來科技博覽會”。

結語：

我們不能保證每一個創新性的大膽想法，最終都能落地實施；也不能保證每一個落地實施的方案，都能如期獲得回報；不是所有努力都必將換來成功，只有時間才是檢驗真理的唯一標準。

上海金鼎項目是“金色中環發展帶”的首發項目之一，必須以全新的姿態迎接新的挑戰，以科技創新賦能城市建設，打響“金色中環”區域性整體開發的第一槍。

欲戴皇冠，必承其重；海納百川，不拒細流。金橋集團在項目中鍛煉，在鍛煉中成長，在成長中奮發圖強，再創輝煌。毛主席曾說過：“打得一拳開，免得百拳來。”一個蛋如果不敲開，注定被吃掉；要能自己啄開，沒準是只鷹。