我國房地產業發展趨勢分析

文／胡永 安徽財經大學財政與公共管理學院 安徽蚌埠 233041

引言：

我國房地產業的未來發展趨勢如何？房地產行業真的會走向衰落么？這是業界和學界普遍關注的問題。我國房地產業起步于上世紀80 年代，伴隨著國家改革開放不斷成長；得益于國家大力推動城鎮化進程，在本世紀又進一步發展壯大。作為國民經濟的支柱產業，房地產對我國經濟的貢獻可以說功不可沒。但是，任何產業都是在不斷發展變化的，都有其運行的周期性，房地產業也不例外。那么我國房地產業經過幾十年的成長、發展，目前的狀況如何？處于什么樣的發展階段？未來將如何演進？本文擬通過收集資料，分析數據回答以上問題。

1、我國房地產業的現狀

經過30 多年的快速發展，我國房地產業現在已經初具規模。根據中國統計數據支持系統，到2019 年，我國房地產開發企業有99544 個，從業人員2937379 人，房地產業對我國經濟的綜合貢獻率都在20%以上，是名副其實的國民經濟支柱。

1.1 政府調控穩中趨緊

國家住房和城鄉建設部會同人民銀行，于2020 年8月20 日，召開了重點房地產企業座談會。會議明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，涉及“三道紅線”和“四檔管理”。所謂“三道紅線”是指監管部門給房地產企業融資設定的三道門檻：第一，剔除預收款后的資產負債率大于70%；第二，凈負債率大于100%；第三，現金短債比小于1.0。

所謂“四檔管理”，就是依據上述三道紅線，將房地產企業的資產負債情況按“紅、橙、黃、綠”四檔進行管理。第一檔紅色：同時踩中三條紅線的企業，即三項全都超標，將被標記為紅檔。這類企業的有息負債規模不得增加，就是不予貸款；第二檔橙色：只觸兩道紅線，即只有兩項超標的房地產企業，其有息負債規模年增速不得超過5%；第三檔黃色：只觸一道紅線，即只有一項超標的房地產企業，其有息負債規模年增速不得超過10%；第四檔綠色：沒有觸碰紅線，即三項都不超標，這類房地產企業的有息負債規模年增速不得超過15%。

以此次會議為標志，我國開始了新一輪規模化房地產調控。據相關機構統計，今年上半年我國中央及地方各級政府出臺的各類房地產調控政策就超過260 條之多，足見我國房地產調控的形勢依然是很緊迫的。當然，我國房地產調控是嚴格貫徹“房住不炒”的政策，目標是“穩地價、穩房價、穩預期”。過去房地產市場大起大落的重要原因之一，就是房企的高杠桿擴張行為。未來房企的融資擴張將受到嚴格控制這將使得土地市場周期性波動減弱，市場更加平穩。

1.2 固定資產投資增長穩中有降

據圖1，可以看到最近10 年來，我國全社會固定資產投資呈現筑頂回落的狀態，頂部出現在2017、2018 年。而房地產投資的表現卻不一樣，這主要是由于房地產投資的滯后性造成的。按我們分析，我國房地產投資目前正處于筑頂階段：2018 年同比增長9.44%，2019 年同比增長10%，2020 年同比增長6.99%。2021 年，按現有投資狀況，以及“三道紅線”和“四檔管理”的調控力度，房地產投資增長將會進一步下降。所以，隨著房地產投資增速的進一步下降，房地產投資的頂部也將很快到來。我們預測的頂部就在2020、2021 年，最遲不會超過2022年。投資頂部的出現，對于房地產業的發展具有十分重要的意義，它可能是房地產業進入新的發展階段的重要標志。

圖1 2011-2020 我國固定資產投資走勢 單位：億元

1.3 房地產市場運行總體平穩

經過三十多年的成長、發展，我國房地產市場歷經幾次曲折，現在已經進入平穩發展時期。這表現在以下幾個方面：首先是房地產市場規模巨大。如前文所述，目前我國有10 萬家左右的房地產開發企業，有300 萬左右的從業人員隊伍。2020 年實現商品房銷售面積17.6 億m2，實現商品房銷售收入17.3 萬億元（數據來源：中國統計數據應用支持系統）。可見，我國房地產業依然是名副其實的國民經濟支柱。其次，房地產市場運行機制不斷完善、市場運行平穩。隨著我國《土地管理法》、《房地產管理法》等一批法律法規的修訂完善，房地產市場運行程序化更強，市場管理更加有法可依。加之從黨的十九大以來，我們堅持“房住不炒”的原則，各地陸續出臺不同形式的限購、限價、限貸的調控政策，使房地產市場一直在有序、可控的范圍內平穩運行。第三，房地產市場價格小幅波動，

1.4 房地產市場競爭激烈，開發商開始分化重組

1.5 房地產價格可能進入筑頂時期

2.我國房地產業發展階段論

3、房地產業未來發展趨勢分析

3.1 房地產進入薄利時代，價格增長緩慢

3.2 二手房市場將逐漸成為主力市場

3.3 行業集中越來越顯著

隨著行業的發展，資源、市場等向少數大企業集中。這一規律在房地產業似乎更加顯著。這可能與房地產行業成長空間巨大、周期性顯著、地域性強等特征有關。隨著我國房地產業的不斷成長、發展，由原來的粗放經營、門檻較低，大量各類企業不斷涌入，到現在的較為完善、相對規范、運營復雜、競爭激烈，不少企業在競爭中被淘汰。正如前文所述，今年上半年就有200 多家房地產企業進入破產清算程序。

隨著經濟發展，市場進一步成熟，這種集中的趨勢可能會越來越顯著。圖3 是2015—2020 年，我國房企TOP10 和TOP20 市場占有率的變化情況。從圖中可以看出，我國頭部房企的市場占有率逐年提高，到現在已經快接近50%了。要知道我國目前有大小各類房地產企業近10 萬家，而頭部20 家企業竟占據了接近一半的市場份額。房地產業的集中程度可見一斑。

3.4 轉型流通、租賃服務、物業管理等勢在必行

如上文分析，未來我國房地產業將從過去的以房地產開發為主業轉變為以房地產流通、租賃及物業管理等為主業的全服務型行業。房地產開發還會有，但是數量少，規模小，因為房地產開發的空間和利潤都被大幅壓縮。而與此對應，房地產流通、租賃和物業管理等將獲得蓬勃發展的機會，產業鏈將更加多元豐富。首先是房地產流通，主要是指二手房買賣。前文已分析，未來二手房買賣將成為我國房地產市場絕對主力，所以要求眾多房地產企業都必須從事或參與二手房買賣。其次是房屋租賃服務。未來我國的房屋租賃市場規模將逐步擴大，經營者的實力也將逐步壯大，加上網絡化、信息化、數字化的全面融入，房屋租賃將釋放出巨大的市場發展潛力，形成新的業態。目前我國房屋租賃市場的房源分布仍然以個人普租和城中村為主，占比分別達到了67%和28%。而以機構為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占據4%和1%。對比發達國家狀況，我們的房屋租賃市場成長空間巨大。雖然我們目前的租賃模式尚不成熟，仍有許多亟待解決的問題，但長期來看，房屋租賃將是業態創新的重要方向之一，能夠形成龐大的市場規模，成為未來房地產業新的、重要的經濟增長點。第三是物業管理服務。隨著經濟發展，市場變遷，以及房地產業的轉型升級，巨大的房地產存量將給物業管理帶來巨大的市場空間。而且，隨著網絡技術、人工智能等的引入，新型物業管理將成為未來房地產業又一經濟亮點。

4、房地產業發展的對策建議

（1）作為房地產市場的重要參與者，政府的角色依然至關重要。面對正在轉型升級的房地產業，和競爭激烈的市場形勢，政府應該未雨綢繆，早做布局，以取得引導方向、宏觀調控的主動。目前建議政府管理部門做好兩件事：一是繼續堅持“房住不炒”的原則不動搖，落實“三道紅線”、“四檔管理”等房地產市場調控政策措施，維護社會主義市場經濟的初心、使命；二是科學決策，準確把握房地產業發展趨勢，采取措施，順勢而為，主動促成房地產業轉型升級。

（2）對于房地產企業來說，首先是正確判斷房地產業的發展趨勢。正確的判斷來源于科學的分析，所以企業應該不惜投入人財物力，借助各種手段，采取各種措施，以期準確把握趨勢。如果方向把握錯誤，則可能導致差之毫厘，謬以千里。其次是順勢而為，早做布局，以期取得先機。早規劃、早部署，常常能在市場競爭中取得先發優勢，所以對于很多房地產企業來說，別再死抱著房地產開發不放手，抓緊布局房地產流通、租賃，拓展物業管理，可能是他們的死生大計、存亡之道。