精裝修住宅投訴熱點問題解析

武 鵬（ 上海建科檢驗有限公司，上海 201108 ）

1 精裝修住宅的特點

（1）精裝修住宅是市場的特定需求；裝修與住宅組合成一體，稱為精裝修住宅，可以適當的降低購房人單獨購房后再進行裝修的經濟壓力；精裝修住宅具有一定的規模優勢，裝修材料及施工又裝飾裝修公司或者開發商統一來調配，可以適當減少材料浪費和人員工時浪費等問題。

（2）選擇精裝修住宅省時省力。購買成品精裝修房的話，業主就可以馬上住進去，對投資出租或者自住都是非常方便省時的事；如果購買毛坯房，從房屋交付以后就要考慮該如何裝修，等業主住進去的時候往往都要花上 1～2 a 的時間；況且，房屋裝修需要花很多精力，從奔走建材市場到為了一點小事和裝修工人爭辯，還要就房子的裝修問題向老板提出一些休假要求。因此，現在越來越多的人由于工作繁忙、怕麻煩等原因，不愿自己裝修，所以就選擇精裝房，把省下的時間和精力投入生活和工作中去。

（3）精裝修住宅可規避一定的安全隱患，整體性能較好。有些人買到房后，會根據自己的喜好來裝修新房，會對一些墻體或者梁柱等結構加以改造或者掏墻、挖洞等，可能會破壞建筑原有的一些結構，改造的后的房屋會存在一定的安全隱患，還可能會造成比較嚴重的后果。對于伴隨房屋建設全過程的開發商來說，他們對房屋進行精裝修，就會依據房型結構進行合理安排，會匹配出更加科學的房屋精裝修設計資料，對屋面的每個功能區域及空間都盡可能的利用起來，達到安全、美觀、適用的效果。同時精裝房在前期的設計方面，裝修公司或者開發商都會全面考慮到各個家用電器的安裝問題，電器設備的安裝規劃，均會拿出合理的設計圖進行施工，所以整體性會比自己裝修的要好。

2 投訴熱點及防治措施

2.1 裝修質量的投訴熱點

一般而言，業主對最后的裝飾裝修效果會抱有很大的期待，如果收房后感覺到實際裝修質量與期待效果有較大的差異，心里會產生很大的落差，也會耐心的尋找各種問題來質疑裝修質量。從某網站 2020 年受理的部分投訴案例中可以看出，精裝房仍存在著不少的質量問題，其中業主比較關心的工程質量和用材方面，投訴量是居高不下。部分裝修質量投訴統計如 表 1 所示。

表1 2020 年的部分裝修質量投訴統計表

2.2 質量問題的防治措施

2.2.1衛生間和陽臺的防滲漏處理

衛生間和陽臺地面坡度需要按照設計要求進行施工，并根據地漏方向適當的進行斜坡安裝，坡度應根據設計要求控制在 0.5% 左右。衛生間墻體需要按照圖紙要求分淋浴間、盆浴和一般性部位進行防水涂料(聚氨酯)的涂刷。采用添加微膨脹劑的標號為 C 25 的細石混凝土填充，封堵穿樓板的管道，管道旁 200 mm 的范圍，應沿管邊向外側作適當的斜坡處理。

地漏周邊的一定范圍內須做防水處理。對衛生間和陽臺地面施工前進行盛水測試，合格后進行下道工序。防水施工必須按照設計要求，對各個面進行涂抹。衛生間和陽臺施工完畢后需做閉水測試。

2.2.2 隱蔽工程防滲漏處理

為了保證項目能夠滿足使用功能的基本要求，必須做到無滲漏。地下室、外墻、門窗、廚房、衛生間、屋面、陽臺等，這些都是房屋建筑容易發生滲漏的部位，要在施工的全過程對其進行把控。發生滲漏的原因各有不同，根據部位分滲漏的原因，根據"預防為主，排水結合"原則，對滲水進行有效防治。根據現場條件，施工時選擇適合的防水材料，按技術交底施工，文明規范，還要做好成品保護等工作。

2.2.3 墻面開裂、脫落和地板相關問題的解決措施

（1）墻面開裂、脫落。

墻面開裂和脫落，一般是因為墻體內部的一些化學反應和物理化學反應引起的。墻體工程中會使用到一定量的硅酸鹽水泥，水泥中的硅酸鹽會發生水化反應生成鹽堿析出的現象，如式（1）所示。從而會導致內墻膩子剝落起皮、長毛的現象。

這種現象的處理方法，先找到滲水處，進行封堵；然后清理基層，把膩子鏟了，使用防水膩子重新打底刷涂料。最后用一些防堿材料進行處理，現在較長用的防減材料有：A、B 組分的防堿材料、草酸等。做好防堿處理后，再用防水膩子處理 2～3 遍，打磨平整后進行下一階段工序處理。

（2）地板的防潮處理。

地板的選購是重要的一個步驟。選擇時注意無蟲眼、霉斑、疤痕等，含水率應控制在當地木料年平均含水量±3%范圍內；正規渠道銷售的木地板，基本上都是經過高壓干燥、定型和噴漆等過程處理，這樣木材本身所帶來的各種影響，基本上可以被忽略不計。

需要鋪設的地板盡量要提前到達。在鋪設地板前，讓它在自然的通風地點放置一段時間，以保證通風的足夠強度。如果是在雨天，需要更加注意通風透氣情況，良好的通風透氣效果，可以消除陰雨天氣對木地板造成的部分影響，從而可以更好的控制可能產生的變形、起鼓和離縫等問題。

2.2.4涂飾工程相關問題解決措施

涂抹的膩子干燥后有裂紋現象。導致該問題產生的原因可能有：①膩子中材料配比不協調，膠類比例過低，導致膩子粘性小。②單次涂刷膩子太多過厚或不均勻。③基層處理不到位，沒有清理干凈，存在雜物，使得膩子不能緊密貼合。防止以上三種現象產生的措施為：①調膩子的時候，確保稠度適中，膠液可以適當多加一點。②刮膩子時要均勻，每層不能太厚。③清理干凈基層，不平整的位置可以適當涂一層粘結液。

2.2.5 櫥柜工程關問題解決措施

油漆起泡，造成的原因有多種 ，主要有：①基材處理不到位，材料本身產生一定量的揮發物，導致油漆表面起泡。②底漆或膩子沒有干燥。③底層涂料未干就進行面層涂飾。預防措施有：①基材應干燥至合適的含水率，去除木材中可能產生揮發物的一些物質。②在底漆或膩子充分干燥后，再進行面層涂飾。

在潮濕環境中櫥柜表面容易出現發霉變色現象。預防措施有：①可以使用防潮紙吸收潮氣。②勤開窗通風，清理霉點。③可用殺菌劑，按照說明書的明示方法，處理發霉的部位，然后清洗表面，最后重新上漆。

2.2.6 室內環境污染控制

室內物理化學環境污染的成因種類很多，總體上大致可以劃分為三大類：第一大類污染是室內物理環境污染，包括靜電微波、磁場、放射物和空氣噪聲等。第二大類：室內化學物質污染，主要成分有：氡、甲醛、氨、苯、甲苯、二甲苯和 TVOC（揮發性有機化合物）等。第三大類：室內微生物污染，包括各種病毒，細菌和各種霉菌等。

在裝修過程中，消費者關注的主要是第二大類室內化學物質污染，GB 50325《民用建筑工程室內環境污染控制標準》明確了各項數據的控制情況。要控制這類室內環境污染，必須從起點抓牢。室內環境化學污染主要由裝飾裝修材料和家具造成，因此，只有選擇綠色環保材料和綠色環保家具，才能避免一些室內化學物質污染。在裝修設計過程中，應充分考慮自然通風來改善室內環境。另外，對于進場驗收施工材料時，需要嚴格把關。

2.2.7 成品保護措施

施工單位一定要及時結合實際裝修工程的進展需要，合理正確的安排裝修施工的時間順序，統籌各項重要工序的組織配合和保證施工工作進展。做有序、合理地施工規劃，避免相互影響，防止裝飾裝修工序的成品或者半成品受到直接影響或嚴重損害。根據不同工序工程的不同特點，可添加一些簡單的輔材對成品和半成品進行一定的保護，如：包裹、覆蓋、封閉等。

3 結 語

通過闡述和分析上述精裝房的特點、投訴熱點和防治措施，可以看到在精裝修作業的過程中，如果每一環節都能有較好的控制，到最終交付時，將會給業主一個非常滿意的、安全舒適的、綠色環保的新住宅，同時也能得到業主的認可。消費者也可參與到過程質量控制當中，按上述常見問題逐一排查，盡可能規避質量隱患。時代在發展，經濟在騰飛，人們的生活水平也隨之提高，需求同樣在增加，對精裝修住宅的需要也在不斷增加，因此，方便、高質量的精裝修住宅，將越來越受購房人士的關注和喜愛。