不動產測繪技術及質量控制分析

楊興翊 孫立強 敖斌

【摘要】近年來，伴隨著國家經濟實力的顯著增長，不動產登記工作越來越重要，不動產測繪中的技術要求日漸提高，為全面促進不動產登記工作的高效開展，適應現代化、信息化的發展要求，不動產測繪工作推進中要加強現代化測繪技術的應用，通過測繪工作中的技術管理和質量控制，提升不動產測繪工作效率和質量。基于此，本文從不動產測繪工作的特點出發，分析了現階段不動產測繪領域的幾種測繪技術，并提出了測繪領域的質量控制措施，對提升整體的工作成效具有重要的意義。

【關鍵詞】不動產測繪;技術管理;質量控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.067

引言：

不動產測繪工作極具復雜性，為保障此項測繪工作的順利實施，必須要保障有關部門在參與測繪工作時，根據相應的工作標準和要求，選擇最為先進的測繪技術，加快推進不動產測繪的信息化。綜合當下我國不動產測繪工作的現狀，整體工作進行時依舊存在著很多的不足，影響了房屋交易等方面的不動產測繪作用發揮。因此，未來隨著國家對不動產登記工作的越發重視，有關部門都應該增大對不動產測繪工作方面的技術、資金和人才投入，全面推進不動產測繪工作的創新。

1、不動產測繪的特點

1.1權威性

不動產測繪工作的專業性相對較強，為全面提升這一測繪工作水平，必須要嚴格遵循國家相關法律法規的標準，無論是測繪工作技術還是測繪儀器設備使用，都需要遵循規范性文件要求，為提升測繪工作水平，參與測繪工作的有關技術人員應具有極高的專業素質，且能夠掌握各種的操作規范和要求，在測繪工作完成以后，將全部的測繪數據與信息保存起來。不動產測繪工作開始之前，必須要由專業部門負責審批工作的開展，且審批以后不得開展相應的改動。因此，不動產測繪工作的權威性突出，所獲得的測繪結果可以作為不動產轉讓、出售等的依據。

1.2測繪的比例尺和對象不同

不動產測繪工作開展時涉及的野外測繪任務大，在測繪工作進行時常常會存在一定的限制性因素，在測繪數據采集和獲取的過程中，測繪范圍廣、測繪難度系數高，為了獲得完整、準確的測繪數據和信息，專業人員在開展測繪工作時應做好各個區間界限的精準標準。因此，相比較而言，不動產測繪的比例尺和對象一般要大些。

1.3對專業人員的要求不同

不動產測繪工作開展的過程中，因為整個測繪工作中的技術性要求偏高，為了保障測繪工作的有效進行，全面發揮不動產測繪工作的實效性，參與此項工作的人員應具有極高的專業素質和水平，全面了解關于不動產測繪的相關技術標準，開展規范化的測繪工作。通常情況下，不動產測繪工作是由不動產管理部門或者專業機構來完成的，為使得不動產測繪工作高效、有序進行，對不同專業和崗位人員的工作要求也存在著巨大的差異。

2、不動產測量中測繪工程技術

2.1三維掃描技術

三維掃描技術可以對不動產開展全方位的掃描，經由掃描，地貌、數據等各類信息最終將會以立體圖形的方式加以呈現，整個的測繪流程相對簡單，效率較高。三維掃描技術是測繪工程數字化的重要表現，完全可以將各種的物體信息以數字形式呈現出來，從本質上屬于非接觸測量。與其他的測繪技術相比，三維掃描技術的測繪精度高，可以在極短的時間內就獲得完整、準確的測繪數據，指導相應的工作開展。比如，礦山工程項目實施中，如果選用的是三維掃描技術，為達到最佳的測繪效果，首先應進行地面控制網的布設，利用三維掃描技術對碎步實施測量，在地面構建測量控制網。隨后在控制網布設基礎上建立專有的礦山3D模型，在三維掃描技術的支持下，也就可以獲得對應的點云數據，這些點云數據就是礦山區域范圍內地形情況的立體記錄。傳統的測繪工作開展中，更多地依賴的是人工測量方式，這種測繪方式下的整體效率偏低且精度較低，尤其在遇到復雜、惡劣的測繪地區時，人工測量受到了極大的限制，無法獲得相應的測繪數據，而三維掃描技術恰好可以克服人工測繪下的技術難題，測繪更為安全且高效。

2.2動態數字化攝影測量

不動產測繪工作開展中，動態數字化攝影測量技術也十分有效，這一測繪技術在出現的最初階段，是應用在航天事業方面的，為獲得精確的測繪數據，在航空航天設備上安裝高分辨攝影設備，比如，通過無人機設備的安裝，操作人員在地面遙控器經由對測繪對象的精準分析，對無人機開展精準控制，也就可以借助于攝影設備來采集不動產信息。動態數字化攝影測量技術與其他的測繪技術相比，其突出優勢體現在動態圖和效果圖的形成更為便捷且高效方面，即使不動產出現了一定的位置變化，在動態數字化攝影測量技術下，可以實現動態化測繪，將位置變化以后的結果直觀展現出來。專業測繪人員可以在效果圖的分析中，充分掌握關于不動產的變化范圍和規律等信息，也就可以更為科學地對不動產加以規劃和設計。基于動態數字化攝影測量技術的發展，利用該測繪技術完全可以對不動產開展連續化測量。

2.3遙感技術

上世紀六十年代就開始出現了遙感技術，隨后隨著技術的日漸發展，遙感技術被廣泛應用在各個方面，遙感技術在測繪工程中的應用表現出不可比擬的周期性和動態性特征，地面信息獲取更為便捷，且遙感測繪的范圍相對較大。不動產測繪工作開展中，如果采用的是遙感測繪技術，為提升遙感測繪數據和結果的可靠性，應盡可能擴大測繪范圍。遙感技術下的測繪工作開展時，因為成像具有瞬時性，不論測繪對象針對的是動態物體還是靜態物體，所得到的測繪數據都是十分精確的。不動產測繪任務實施中，遙感技術所面對的對象是地面的不動產，在對地面不動產實施了全面測量以后，可以在相對短的時間內將測繪結果以數字或者圖像的方式測呈現，在經由計算機模塊對測繪數據與信息的全面分析和整合以后，也就可以開展清晰掌握關于不動產方面的各種信息。

2.4全球定位系統技術

衛星導航是全球定位技術的應用關鍵，在利用全球定位系統開展測繪工作時，完全可以實現對物體信息的精準定位，且在測繪工作進行時可以達到動態化跟蹤的目標。在不動產測繪工作開展時，全球定位系統技術的應用可以幫助有關部門和人員詳細了解到不動產之間的空間距離信息，在獲得了這一方面的信息以后，計算機技術利用相應的模塊對這些數據加以全面整合與處理，也就對該不動產項目開展了全面測繪，完成了相應的測繪任務。全球定位系統測繪技術的先進性較強，此技術下的不動產測繪具有動態監測的特征，工程測繪領域的全球定位系統應用，定位精度高，且在測繪時的人力、物力投入都相對較少。在我國的很多農村地區，城鎮化發展迅猛，很多農村在新的發展道路下，都出現了大量的拆遷和改建，在此過程中，部分人為了分到更多的拆遷款，往往會在自家院子里蓋房子，其實這些都是違法行為，在傳統的測繪技術下，這些違法行為無法被及時監測到，而在當下隨著全球定位系統在測繪工程領域的應用，測繪更具動態化特征，也就可以對不動產測量和監測起到重要的作用，對一些違法行為的控制極為有效。

2.5 RTK定位技術

對于不動產的測繪任務，在開展測繪工作時可采用多種的測繪技術，RTK測繪技術就是其中的一項關鍵技術，此技術與其他的測繪技術相比，有著較高的整體性、精確性，經由該技術在測繪工作中的使用，可大大提高測繪數據的準確度。根據RTK定位技術的應用原理，該技術在數據獲取方面主要采用的是載波相位動態實時差分，經由這一方法的數據采集，測繪數據的采集效率高，得到的數據可在最短的時間內上傳到其他系統，可大大縮短測繪時間。在信息化時代下，RTK測繪技術中應用了信息技術，使得整個的測繪工作表現出極高的集成性、自動化優勢。隨著我國不動產測繪任務的增多，RTK定位技術被應用到了很多的不動產測量中，此技術的適用范圍廣，可在很多的工程項目中都取得良好的應用效果。

2.6全站儀的應用

一些不動產測量中會采用全站儀來完成相應的測量任務，此技術應用的關鍵就是要結合現場的情況來配備全站儀，以發揮全站儀在信息采集和處理方面的突出優勢。根據全站儀在不動產測繪中的應用情況，此種測繪技術下的精度高、效率高、自動化突出，得益于這些方面的優勢，在很多的測量工作中都采用了該技術。但為保障全站儀測繪結果的可靠性，測量工作的進行中，相關人員需規范操作全站儀，嚴格遵守相應的操作規范與要點。

3、不動產測繪質量控制的策略

3.1完善質量控制機制

不動產測繪工作的技術難度較大，為全面保障不動產測繪的總體質量，在開展測繪工程時有關部門不僅要加強測繪技術的創新，更要逐步完善關于不動產測量工作中的質量控制機制，從技術創新和質量控制的角度來促進不動產測繪質量目標的實現。有關測繪部門在從事不動產測繪工作的過程中，應將質量管理作為重點性的工作，逐步構建完善的質量管理和控制模式，健全不動產測量的規程、規范和制度。有關管理人員不僅要在自身的崗位上充分履行好自身的職責，更要在測繪工作中加強信息化監管技術的應用。

3.2測繪關鍵環節監督

測繪部門的有關管理人員在參與到此項測繪任務的過程中，除了要根據不斷的測繪工程實踐來構建完善的質量控制機制，同樣需在測繪工程開展時加強對測繪關鍵環節的管控和監督。正式的測繪工作開展之前，有關部門要對測繪方案加以全面審批，保障測繪方案的科學性與合理性;測繪工作開展時，全部的測繪人員都要嚴格遵守相應的操作規范，對于特殊結構部位，要開展多次反復的測量工作，一旦測量結果與預期值的偏差較大，要立即進行原因分析并采取相應的措施;全部的測繪任務結束以后，安排專業的測繪人員對測量結果加以全面驗收。

3.3做好儀器管理工作

不動產測繪工作開展時，為了完成相應的測繪任務，一般需借助于特定的儀器設備來完成。因此，測繪質量控制方面，同樣應加強對各個儀器設備的管控，在儀器設備操作時，應遵守相應的操作規范。儀器設備管理應從以下方面來開展：建立精細化、全面化的測繪儀器管理制度體系，該體系中應包含儀器購置、審批、存儲、使用和維護等各個環節，使得不同部門之間的聯動性和協同性得以增強;控制測繪儀器的故障幾率，定期開展專項研究和培訓，使得測繪人員掌握關于故障原因、類型和表現方面的知識，全面排查故障。

3.4加強事中事后監管機制

不動產測繪工作中的事中事后監管同樣是幫助測繪質量目標實現的現實基礎，不動產測繪工作的質量控制中，除了要對各個測繪要素開展管理和監督，同樣要進行過程管控，通過事中事后監管機制的構建和執行，來保障測繪工作的有序推進，使得整體的測繪工作能夠高效、有序開展。

3.5網絡信號的優化

因為在當下的不動產測繪工作中，大多采用的是現代化的測繪技術，不論采用的是哪種的現代化測繪技術，在測繪工作進行時都會涉及到數據的傳輸，而數據傳輸等方面需有絕佳的網絡環境。因此，測繪工作的進行中，網絡信號的質量關乎測繪結果，如果在開展不動產測量工作時，現場的網絡信號不穩，數據采集和傳輸時將無法開展相應的測繪數據，可能會出現數據采集或者傳輸中斷或者延遲的問題，也就不利于提高不動產測繪水平。因此，為從根本上提升整體的測繪質量，相關人員在測繪工作的進行中，同樣需做好網絡信號的優化。實際的測繪工作進行中，為保障網絡信號的優化效果，在現場的相應位置可安裝信號放大裝置或者抗干擾裝置，以增強網絡信號的穩定性，使得在測繪工作的進行中，有良好的網絡環境。

3.6軟件維護管理

隨著不動產測繪的現代化，在測繪任務的實施中，往往需借助于專門的軟件來完成相應的測繪處理，軟件功能也會影響到不動產的測繪水平。為提高不動產測繪的整體質量，在開展測繪工作的過程中，有關人員也需做好軟件的維護和管理，結合測繪的任務要求，進行軟件處理程序的選擇、軟件設施的配備。為最大程度上發揮軟件功能，需注意軟件優化，確保在測繪數據采集和處理時，軟件運行的穩定性。一些不動產測繪工作的進行中，正是因為軟件的維護和管理工作不到位，導致在測繪工作的進行中，軟件問題嚴重，影響了正常的測繪任務實施，各個測繪企業在日常的工作中，需將軟件的維護和管理作為重點性的工作來抓，在測繪任務開始之前，組織相應的培訓，通過培訓來確保這些測繪人員的軟件操作能力，使得在后續的測繪任務實施時，可規范、正確地操作軟件，避免軟件操作不規范所引起的測繪問題。當然，在軟件的維護管理方面，同樣需加強對輔助性程度的管理，重點是要進行安全程序的安裝。

3.7規范不動產測繪的數據標準

不動產測繪中產生的數據信息量龐大，為提高測繪水平和質量，需規范不動產測繪的數據標準，依據此標準來進行數據的科學處理。首先，對于不動產測繪數據，需做好要素等級劃分，根據不動產現場的要素構成，以隸屬關系作為分類依據，細分土地、海洋、草地、森林等與不動產相關的要素，制作隸屬樹形圖。其次，進一步規范編排類型編碼，就現階段我國不動產工作的現狀來看，現行的分類編碼存在著一定的不完善之處，針對數據標準的規范，需進一步規范編排類型編碼，使得在規范以后，分類編碼具有更大的可延伸性、兼容性。最后，不斷完善規定指標項，在不動產測繪任務的實施過程中，在指標項的繪制過程中，往往需嚴格從測繪項目的具體情況來進行，經由指標項的完善，可給測繪人員的測繪工作提供有效的指導，確保測繪數據的規范化處理。

3.8加強數據收集和處理

數據采集和處理是不動產測繪中的核心工作，就現階段的不動產測繪工作來看，測繪工作中可采用的方法多樣，所得到的數據標準也有各自的差異，因此，數據收集結構表現出多角度、多源頭、多類別、多時段的特征，為保障數據采集可滿足實際的測繪工作要求，相關人員在測繪任務的實施中，需依據精度要求來進行統一且規范的數據收集，利用市場上先進的采集技術，對各種的不動產測繪數據實施統一處理。總而言之，在不動產數據的處理、分析方面，都應該始終堅持統一性要求，這一要求就是要確保數據整理后格式的統一性，使得這些數據在后續的不動產工作進行中，可靈活被調用。數據庫系統應具有極高的兼容性，可存儲和處理不同格式和類型的數據，在數據整理技術應用時，需將其中的重復數據刪除，整合與梳理空間坐標信息與元數據，在處理以后得到邏輯清晰的建構關系，確保數據庫中不動產數據的準確性和完整性。未來的不動產測繪工作中，需加強對測繪數據的收集和處理，剔除其中的無用信息，進行數據的科學分類。

結束語：

不動產測繪工作開展時，為了獲得準確的不動產測繪信息，在開展測繪工作時不僅需進行測繪技術的選擇和應用，更要在測繪工作實施中加強質量管理和控制，以使得不動產測繪工作能夠順利實施，用不動產測繪數據和信息來輔助不動產登記等工作的開展。

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