地產行業物聯網發展研究

管高翔（上?？謽怯羁萍佳芯吭海?上海 200011）

物聯網（Internet of Things，IoT）是新一代信息技術的重要組成部分，也是繼計算機、互聯網之后世界信息科技發展的第三次浪潮。在政策、供給側和需求側的多重推動下，物聯網迎來了前所未有的發展機遇。同時，隨著 5G、低功耗廣域網等基礎設施的發展，將有數以萬億計的智能設備接入物聯網并產生海量數據；依靠人工智能、邊緣計算、大數據、區塊鏈等新興技術的結合與運用，物聯網的創新應用不斷進化，物聯網行業也迎來跨界融合、集成創新和規?；l展的全新階段。面對重大的發展機遇，各產業巨頭強勢入局，產業布局和生態構建正在全球加速展開，以物聯網為核心的智慧城市也正逐步成為智慧生活的重要載體。

1 物聯網發展綜述

1.1 物聯網發展概述

物聯網技術是指通過信息傳感設備，按約定的協議，將任何物體與網絡相連接，物體通過信息傳播媒介進行信息交換和通信，以實現智能化識別、定位、跟蹤、監管等功能的技術。隨著技術的發展，5G、人工智能、云計算等技術不斷給物聯網的應用帶來的新的助力，也逐漸滲透到消費、商業、地產、交通、工業、農業等多個領域。從其應用價值的導向來看，物聯網的基礎和核心仍然是互聯網（人與人的信息交流），只不過物聯網在傳統互聯網基礎上進行了延伸和擴展，即從時間、地點和物體三個維度涵蓋“人與人”“物與物”及“人與物”的隨時隨地連接通信，萬物的連接就形成了物聯網。例如，早上 10:00，張先生家里的門被惡意開啟，此時門磁會立即通過網絡向服務器發送被撬信號，服務器接收消息后通過網絡或短信將信息發到張先生手機。張先生在手機上獲得消息并點擊遠程查看時，又通過網絡連接到家里的智能攝像機，拉取監控畫面查看家里的狀態……通過示例，我們可以給物聯網一個通俗的定義：物與物之間通過網絡的通信相互協調、控制和應用，由感知、傳輸、控制和應用層組成。

物聯網是建立在堅實的技術優勢和廣受認可的泛在網絡前景之上的。我們通過對“物”嵌入各種不同類型的傳感器、電子標簽、通信模組、全球定位系統（GPS）等設備，按照約定的協議，把物體與網絡連接起來，進行信息交換和通信，以實現智能化識別、定位、跟蹤、監控和管理?？梢哉f物聯網的應用使得人與物、物與物的有效通信成為可能。

很多物聯網創新型應用正在各行各業遍地開花，不斷創造出新的價值，比如在交通領域，每一輛新能源車都會被連接上國家數據平臺，以此分析新能源車運行的狀況，判斷電池的健康情況，保障運行安全；在工業領域，通過將產業鏈上不同工廠的信息和進度連接到統一平臺，可以實時監控生產進度、原料庫存等信息，形成更加精細化、高效化的供應鏈管理體系，提高生產效率；在農業領域，通過“動物溯源系統”給牧場中放養的每一只羊都貼上二維碼，監控羊從成長到進入超市變成可售賣商品的所有過程，消費者通過掃描每一塊商品羊肉上的二維碼，便可以追溯到羊肉的所有生產環節，確保食品安全。

1.2 產業物聯網

依據需求主導和受眾不同，物聯網應用客戶分為 3 類：政府客戶（2G）、產業客戶（2B）和個人消費者（2C），影響業務應用規模發展的因素包括成本與經濟效益、商業模式、社會關系、技術標準、行業痛點及需求強烈程度。

從全球范圍來看，產業物聯網與消費物聯網基本同步發展，但雙方的發展邏輯和驅動力量有所不同。消費物聯網作為體驗經濟，消費需求大多屬于非剛性需求，個人消費者為其買單意愿較低，所以個人消費者業務市場并未像互聯網業務一樣爆發式發展，甚至進展較為緩慢。消費物聯網通過持續推出簡潔、易用和對現有生活有實質性提升的產品來實現產業的發展；而產業物聯網作為價值經濟，需以問題為導向，從解決工業、能源、交通、物流、醫療、教育等行業、企業最小的問題到實現企業變革轉型之間各類大小不同的價值實現，帶來實質性經濟效益或者提高效率，業務有規模性發展契機，即有可能做到物聯網在企業中的落地。據 GSMA Intelligence 統計及預測，從 2018—2025 年，產業物聯網連接數將實現 3.7 倍增長，消費物聯網連接數將實現 2.1 倍增長。2025 年全球物聯網設備（包括蜂窩及非蜂窩）聯網數量將達到 252 億個，其中產業物聯網設備聯網數量將達到137 億個。

從國內來看，目前很多行業在政府相關政策驅動下，形成了相關行業物聯網的剛性需求，促成物聯網在這些行業的快速落地，典型的包括智慧城市中各類公共事務和安全類應用。目前，政策驅動的物聯網應用落地快于企業自發的物聯網應用需求，而消費者自發的物聯網需求總體慢于企業的自發需求。相對于海外其他市場，國內的物聯網應用落地節奏差別很大，政策驅動型的物聯網應用已遠遠快于海外市場。

2 地產物聯網的發展概況

2.1 地產物聯網實踐的意義

2.1.1 物聯網賦能房地產“新運營”

當前，地產行業也身處物聯網發展的大趨勢之中，房地產行業逐步過渡到存量時代，由原來房地產開發經營轉型為房地產服務運營，運用 5G、物聯網、云計算、大數據為基礎，科技賦能地產，助力智慧地產轉型建設。頭部房企主動圍繞物聯網進行創新探索與轉變：比如 BGY 集團的“碧合平臺”，以實現物聯網和場景的連接，構筑碧合開放平臺對第三方的應用和能力，向運營平臺附著能力。在地產后運營時代，借助物聯網等創新技術賦能主業，擴寬多元業態正逐步成為可能。

2.1.2 物聯網已融入地產開發全生命周期

雖然目前的房價依然居高不下，但地產行業粗狂增長的時代已過，房地產從單純的“增量銷售”向“存量運營”轉型，很多大型房企紛紛在改變地產開發商的身份。例如：萬科宣布自己已不是開發商，而是城市綜合運營商，萬達更是聲稱要全面退出房地產。春江水暖鴨先知，顯然這些曾經的大牌房地產開發商已經意識到存量資產運營的巨大前景，而房地產與物聯網的牽手也是在新時期下的順勢順時而為。在產品層面，將智能家居、智慧社區、智慧辦公、智慧園區等相關的技術引入自己開發的樓盤使其更具創新與吸引力，帶來更多的附加價值，以此提升公司利潤；在物業服務層面，智能化的服務場景一方面增強了業主體驗，提高滿意度；同時又能基于物聯網技術重塑內部報障流程，降本增效。當前，不少房企在地產項目的生命周期過程中，紛紛投入物聯網智能化服務以便推動存量資產運營更加高效發展。

2.1.3 數據里面有“金礦”，多重價值可期

對于房企來說，“物聯網+”應用空間很大很廣，創造的價值也很多樣，其中典型的就是流量分成模式。賣“磚頭”轉變為賣服務，數據里面有“金礦”。不動產的價值組成中，除了傳統的土地、建造、運營等資產外，數據資產已經成為重要部分。地產的價值不僅是地、樓，還有產生于其間的海量數據，物聯網將這些數據(特別是物的實時狀態類數據)匯聚聯通、整理分析，不僅能為用戶提供更好的服務體驗，也能為自身帶來運營增值。

2.2 地產物聯網的發展趨勢

2.2.1 互聯網巨頭相繼涌入

阿里、華為、小米等科技巨頭企業紛紛加強了在地產物聯網領域的布局力度，具體如表1 所示。這些企業的加入，加強了物聯網前沿技術與地產行業之間的緊密聯系。同時加速了地產物聯網在后運營時代業態的不斷豐富，構建智能家居、智慧社區、智慧辦公、智慧園區等行業標準，為消費者帶來更完善的智能體驗和服務，打造面向未來的生活模式。

表1 阿里、小米、華為布局物聯網產業標志事件及領域

2.2.2 頭部房企先行探索

物聯網等高科技改變建筑行業未來，領跑美好生活。頭部房企積極探索高科技產業，是宏觀發展的趨勢，也是深耕行業的生存之道。在宏觀調控下，“美好生活”成為房企核心戰略詞，智能化的科技組織相繼成立，智能家居和智慧社區是最先被建設的業態。頭部房企在物聯網建設的投入及建設成果如表2 所示。

表2 頭部房企在物聯網建設的投入及建設成果

2.2.3 全場景互聯、多業態融合

智慧生活，關注的是人與人、人與物、人與園區的關系。在科技時代，誰能落地場景，深度挖出場景背后的用戶需求，誰就能贏得未來。隨著物聯網+房地產的智能化建設從“單品智能”走向“智能互聯”，房企建設業態不止于智能家居、智慧社區，甚至延伸至智慧園區、智慧工地，且持續拓寬到智慧地產建設的方方面面，打造以人為中心，以物為起點的多場景、多業態的落地實踐，實現地產和物業共贏共享、共創價值，對智慧地產建設的持續引領。

2.2.4 應用價值陸續顯現

物聯網大勢所趨，先期建設固然在投入上會有部分探索投入，但宏觀上越早建設越有利。To C 端用戶而言，園區生活更便捷，物業服務更專業，業主歸屬感得到很大提升。To B 端物業管理而言，重塑管理流程，提升管理效率拓展運營服務，增值創收。

（1）To C 端用戶價值。依托物聯網等創新科技，賦能地產和物業公司，提升服務水平及服務效率，引領行業智能化升級，為更多業主帶來智慧園區、品質辦公的體驗。隨著物聯網技術的發展，“物聯網+房地產”不斷興起，打造智慧地產、智慧社區、智慧園區、智慧物業成為房地產行業的轉型新趨勢，也讓業主享受到更便捷的通行體驗和更專業的物業服務和安全保障。園區常見體驗場景：“你是誰？從哪里來？到哪里去？”訪客進入園區，總免不了受到保安的詢問。借助園區物聯網的應用，訪客進園區就變得簡單便捷：業主給訪客發送一個即時生成的二維碼，客人通過掃描二維碼進入園區即可，不用再被查驗身份；告別傳統的刷卡通行，業主通過人臉門禁實現無感通行。

（2）To B 端管理價值。對于單個項目而言，通過物聯網的建設投入，將傳統通過人來管理物的過程優化為設備自動上報數據，即設備遠程在線，這一改變在實際物業管理中得到了延伸，不少房企開始重塑物業管理流程，比如傳統的設備報修來源于人工發現上報，然后物業分析判斷，派發工程人員處理，這一過程各個環節存在滯后性和不確定性，較大程度上影響設備維修效率。而物聯網技術的植入改變了這一現狀，通過在設備上加裝傳感器，識別設備關鍵指標異常，自動確認—自動生成報警—自動對接工單系統并派發，整個流程沒有人工干預，高效便捷。

而對于集團管理的應用價值更是凸顯。集團本來就有對項目上的通行、安防、設備運維等信息進行規范和監管訴求，但苦于技術不成熟，大量依靠人工滯后性上報，信息傳輸不及時、質量不高且不透明問題嚴重，通過物聯網等創新技術的介入，直接解決了這一問題，前文的“案例分享”直接體現了這一點。

2.3 地產后運營時代的物聯網四層架構

地產物聯網中的四層架構以及對應的設備、軟件廠商和對應的應用功能具體如圖1 所示。

圖1 物聯網的體系架構圖

2.3.1 感知層：各類供應商的設備

感知層是物聯網的根本，沒有這個根本，所謂的物聯網就無從談起。該層主要包含芯片、傳感器、無線模組。這 3部分是構成地產物聯網中智能家居、智慧社區、智慧辦公、智慧園區等業態下，門禁、道閘、視頻、智能終端等設備及子系統設備的核心元素。

傳輸層：各類供應商的設備或系統網絡是物聯的通道，也是目前物聯網產業鏈中最成熟的環節。廣義上來講，物聯網的網絡是指各種通信網與互聯網形成的融合網絡，包括蜂窩網、局域自組網、專網等，因此涉及通信設備、通信網絡(接入網、核心網業務)、SIM 制造等。地產物聯網的傳輸方式基于物聯網基礎之上分為有線傳輸、無線傳輸。

2.3.2 平臺層：采購或自研的云端平臺

目前市場上服務于房企的第三方平臺分為兩大類：一類為互聯網領域的阿里、華為等第三方大平臺，品牌大、生態廣，但需要聯合合作伙伴落地應用；另一類為以專注于垂直領域的云智易為代表的定制平臺，品牌力相對中等，但支持為企業個性化定制，具備直接落地能力；當然在房企實際落地過程中，存在兩類企業強強聯合，共同落地的情況。

此外，部分房企基于“絕對”的掌控力、者對市場上平臺廠商能力或價格不認同等原因，會選擇從零開始自研平臺。

2.3.3 應用層：智慧社區、智能園區等

隨著物聯網技術+地產不斷融合，地產后運營時代的業態逐漸增多，并覆蓋智能建筑的全生命周期。智慧社區、智慧園區、智慧工地、智慧營銷成為當下地產企業在智能化建設方向主要的發力點。其中智慧門禁、智慧停車、智慧安防、智慧運維等場景應用成為了地產企業優先推進的應用，同時這些也是在業主體驗、重塑物業管理兩個層面可最快看到效果的應用。

3 結 語

在智慧地產時代，地產企業除了為客戶提供更優質的生活環境，更為看重的是地產項目建成后的長期運營與服務，面對家居、社區、辦公、園區、酒店、商業、小鎮等多業態的客戶需求，只有不斷提供優質的服務和精細化的管理，才能持續創造智慧地產新的商業價值，并為企業的科學管理提供有利的基礎。