法拍房交易，水深幾許？

□ 《民生周刊》記者 鄭智維

“很多普通購房者，只看到了法拍房的低價，卻沒看到潛在的風險。而專業的投資者，會去綜合評估房子的瑕疵和價格。”接受《民生周刊》采訪時，美房網首席房產投資分析師康輝說。

法拍房，是指被法院強制變現的房產，即債務人無力償債，被債權人經由司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下的房產拍賣，用拍賣所得款項來償債。過去幾年間，法拍房已成為樓市熱詞。原因在于，法拍房價格彈性大，存在撿漏的可能，而且不受限購政策制約。

2021年12月21日，最高人民法院發布《關于進一步完善執行權制約機制 加強執行監督的意見》明確指出，拍賣財產為不動產且被執行人或者他人無權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。

意見出臺4天前，最高人民法院發布了《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》。其中提到，人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。

隨著新規的落地實施，法拍房市場將迎來改變。

法拍價像盲盒

2020年1月，康輝購買了位于北京門頭溝區惠民家園的一套法拍房。

當時，房子的市場評估價248萬元，而法拍價僅為176萬元。由于法拍公告寫著該房有15年租賃，所以沒有其他人競拍，于是康輝以底價成交。

后來，經過法院調查，這15年租賃并沒有租賃備案，也沒有租金支付的轉賬記錄。法院執行局強制執行清退，讓康輝拿回了房子的使用權。

“法拍房的價格像盲盒。”康輝說，“就這套房子而言，法拍價和市場評估價有著72萬元差價，意味著有30%的投資收益率。”

近年來，法拍房逐漸走入大眾視野，法拍房的數量呈明顯上升趨勢。有數據顯示，2020年前10個月，全國法拍房數量已經超過160萬套。

談及法拍房數量增加的原因，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“一方面，各類債務糾紛導致法拍房數量增加；另一方面，部分城市限購后，可能也是故意通過法拍房的方式，變相繞過限購政策。”

談及法拍房，很多人首先想到的就是低價、撿漏。

和普通商品房相比，法拍房的價差有多少？

根據最高人民法院公布的《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，法院在拍賣前會對房屋的價值進行評估，起拍價參照評估價確定，可以是評估價的70%。如果第一次拍賣無人出價，再次拍賣的起拍價最低可以是第一次拍賣價的80%，合算下來相當于最低可降至56%。

瑕疵與收益

關注法拍房市場已有六七年時間，康輝注意到法拍房的購買者還是以投資者為主，自住型購房者較少。

原因在于，法拍房潛在的風險普通人難以判斷。手續多、避坑難、風險大、信息不對稱，這是很多法拍房購買者的交易感受。

據媒體報道，房主陳女士通過法院拍到了一套濮陽市某小區102平方米的房子，并按流程拿到了房產證。但是，在一家人高興地準備入住新家時卻發現，原來四面采光的新家暗無天日。

從以往的媒體報道中不難發現，除了陳女士遇到的類似問題外，還有一系列其他問題：權屬不清無法過戶、房屋被占用無法交付、拖欠高額水電物業費、戶籍指標被占用……

“從以往的市場看，流入交易的房產，往往質量不好或瑕疵比較多。而很多購房者只看到價格便宜，一些潛在的風險和額外的費用則考慮不多。”嚴躍進說。

作為購房者，在參與法拍前需要做足功課。

在康輝看來，除了要對房產權屬情況、房子本身是否存在瑕疵、住戶能否按時騰退等問題了解清楚，還應有應對和處置法拍房交易過程中相應風險的能力。“法拍價和市場價的差額，能否彌補房子存在的瑕疵，這確實需要購房者來衡量。”

撿漏可能性越來越小

2021年初以來，包括上海、杭州、成都、長沙在內的多個城市先后將法拍房納入限購。

新政出臺以前，很多地方在購房者的參拍資格方面是“各自為政”。法拍房是否限購，主要是由各地相關部門根據當地實際情況作出規定，大多數地方較為寬松。

如今，最高人民法院將這個“后門”關閉。凡是參加司法拍賣，必須符合當地的限購政策，不符合購買條件的人不管是想從法拍房市場撿漏，還是想利用法拍房進行炒房，幾乎都不再可能。

嚴躍進認為，新政實施后，對于限購城市的法拍房交易影響很大。“此類城市，后續法拍房的交易會降溫。反過來，又會使得此類房源價格下降，因為無人接盤。”他分析。

不過，在康輝看來，和限購相比，另一條政策對法拍房市場的影響更大。

從實際情況看，類似法拍房在交割過程中也是有問題的，即拍下來是否能夠及時交付，也有不確定性。因為各種原因，即便競拍成功，房子也已過戶，但依然住不到房。例如，所拍房子有長期租約即是常見情況。

隨著新規的實施，這樣的情形將會改變。最高人民法院明確規定，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。

有了法院的強力介入，曾經最困擾買受人的交付難題將得到解決。不過，在康輝看來，法拍房的價格也將透明化，與市場價的差距將會被拉平，撿漏的可能性勢必越來越小。