淺析良慶區A 房地產項目的可行性研究

莫細喜 MO Xi-xi；朱海劍 ZHU Hai-jian；蘇寧川 SU Ning-chuan

（廣西大學土木建筑工程學院，南寧530004）

1 房地產開發項目可行性研究淺析

1.1 可行性研究概述

房地產項目房地產項目可行性研究是對房地產項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會環境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見[1]。

1.2 可行性分析的工作階段

房地產項目可行性研究根據研究所處的階段和研究的詳細程度，一般分為三個階段包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究[2]。

1.2.1 初步可行性研究

投資機會，也被稱為投資機會確定。主要任務是對項目的投資方向和設想做出粗略性的分析和建議[3]。其目的是在一個特定區域，根據國家和地區的有關政策、結合資源、建設布局、市場預測以及其他條件的狀態，選擇建設項目，尋找一個有利的投資機會。投資機會一般是比較從大體進行把握和分析的，根據市場預測和投資回報率和盈利能力的角度，從投資研究的可能性，找到最有利的投資機會[4]。

1.2.2 初步可行性研究

又稱預可行性研究，初步可行性研究，是一個正式的詳細的可行性研究的準備階段[5]。投資機會確認可行的項目，表明該項目是值得繼續研究，但不知道是否值得進行詳細的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以進一步確定是否具有較高的經濟效益。進行初步可行性研究，因為可行性研究是一個昂貴和費時的工作，因此必須通過初步可行性研究對項目的盈利能力及前景作進一步的分析和判斷。

1.2.3 詳細可行性研究

詳細的可行性研究通常被稱為可行性研究，是項目的初步開始的一個重要組成部分[6]。其主要工作是該項目在技術上、經濟上、財務上以進一步探討可能理性的結論性意見，并最終形成可行性研究報告，這是投資決策的基礎上的項目。詳細的可行性研究，更全、更清晰、更具體、更高的精度[7]。

2 A 項目所處區位環境分析

2.1 南寧市城市經濟發展狀況

科學地確定房地產項目的許多重大經濟技術原則和方案是房地產開發項目在市場競爭中達到預期效果的重要基礎[1]，房地產項目可行性研究是對房地產項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會環境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見[2]。

2019 年，初步核算，全年地區生產總值4506.56 億元，按可比價格計算，比上年增長5.0%。按常住人口計算，全市人均地區生產總值61738 元，增長3.6%。三次產業中，第一產業增加值507.27 億元，增長5.3%；第二產業增加值1044.97 億元，增長4.4%；第三產業增加值2954.32 億元，增長5.2%。

三次產業的比重為 11.2∶23.2∶65.6。與 2018 年比較，第一產業比重上升0.8 個百分點，第二產業比重下降0.7 個百分點，第三產業比重下降0.1 個百分點。全年居民消費價格比上年上漲3.4%，分類別看，八大類消費價格指數呈“六升二降”。

2019 年，全市固定資產投資比上年增長9.9%。其中，項目投資比上年下降9.4%；房地產開發投資比上年增長32.1%。分投資主體看，國有經濟投資比上年下降1.1%，集體經濟投資比上年增長3.4%，私營個體投資比上年增長48.0%，港澳臺商投資比上年下降28.3%，外商投資比上年下降38%，其他經濟投資比上年下降34.8%。

在固定資產投資中，第一產業投資比上年增長30.8%；第二產業投資比上年下降2.4%，其中，工業投資比上年增長4.1%；第三產業投資比上年增長9.7%。固定資產投資增長較快的行業主要為采礦業，信息傳輸、軟件和信息技術服務業，公共管理、社會保障和社會組織等行業。

2.2 南寧市房地產市場發展狀況

全年房地產開發投資1461.08 億元，比上年增長32.1%。其中，商品住宅投資1034.06 億元，比上年增長33.9%；辦公樓投資82.78 億元，比上年增長31.5%；商業營業用房投資115.41 億元，比上年增長17.3%。商品房施工面積9704.05 萬平方米，比上年增長19.4%；商品房竣工面積710.77 萬平方米，比上年下降10.3%；商品房銷售面積1805.23 萬平方米，比上年增長3.4%；商品房銷售額1517.49 億元，比上年增長11.7%。

2019 年全市商品房銷售金額為1517.49 億元，相比2018 年同期上升11.7%，商品房整體均價10924 元/m（2包含精裝部分），同比增長約2.34%。2019 年以來，由于房企融資緊張，為了加速資金回流，加快了推貨量，今年住宅供應122594 套，面積約1342.9 萬m2，同比增長33%，住宅供應量創下歷史新高。

全年住宅成交112618 套，面積1239.6 萬m2，同比增長24%，2019 年以來土地市場取消限價，高價地頻出，政府在備案限價松綁，房企精改毛，下半年融資進一步收緊，促銷手段頻出，以價換量，住宅市場市場火熱，去化迅速，整體來看，市場成交火熱，需求旺盛。

2.3 南寧市良慶區及A 項目的環境分析

良慶區是建設五象新區，再造一個新南寧的主戰場和橋頭堡。它地處泛北部灣經濟合作、中國—東盟“一軸兩翼”區域經濟合作等多個大經濟圈的核心區域，是南寧市面向東盟建設“三基地三中心”的核心區域和廣西北部灣經濟區、珠江—西江經濟帶的重要組成部分。

行政金融商務方面：包括總部基地金融街、自治區重大公益項目、玉洞西及蟠龍濱水商住組團等。

文體健康方面：包括體育產業、文旅、醫療健康組團。目前，廣西體育中、萬達茂、廣西新媒體中心等全面建成投入使用，天譽創客城也即將面世。

商貿物流方面：設有綜合保稅區、中國—東盟信息港南寧核心基地產業園等板塊。

生態旅游方面：主要利用八尺江上游優美的自然環境，發展生態旅游業等，那馬新型城鎮化綜合改造全面啟動前期工作，作為城市功能區的延伸，將建設成為城鄉統籌發展的綜合示范區。

2019 年良慶區GDP 為336.42 億，同比增長7.1%，財政收入為69.21 億，同比增長38%，社會消費品零售總額為42.83 億，同比增長10.9%，固定投資資產額增長13.1%。

2019 全區住宅供應套數46740 套，供應面積519.2萬 m2，其中成交套數39283 套，成交面積 433.1 萬 m2，同比上升102%，成交量的上升，一是隨著良慶區的自貿試驗區利好的兌現；二是各項生活配套的完善，越來越多的客戶認同良慶區的價值，紛紛入手。

2.4 項目區位分析與結論

2.4.1 項目的SWTO 分析如表1

表1 項目的SWTO 分析

2.4.2 SWTO 的分析結論

項目的優勢是在于在未來會成為一個環境優雅而藝術的高端低容積綠的宜居住宅項目，同時有目前地塊周邊人氣不足，配套尚未完善的劣勢。

本項目的機會是整個南寧市高端樓盤在興起“大唐風，中國宅”的契機，存在的威脅是周邊類似的樓盤較多，以及未來市場帶來的激烈競爭和房地產政策變動的風險。

針對以上項目優劣勢和機會威脅并存的情況，本項目市場定位把握“充分發揮優勢，利用機會，減少或避免劣勢，轉化威脅”的原則，定位策略如下：

S+W 策略組合：利用本項目容積率低以及開發商高端住宅開發品牌優勢，打造“湖居藝術”住宅，避免項目周邊配套不足和人氣不足的影響；

O+S 策略組合：看清未來區域發展日趨成熟和南寧市興起“大唐風，中國宅”的契機，利用項目自身環境好的優勢，結合開發商天字系的經驗，打造更具風格的居住產品，領先市場，占據高端市場份額；

S+W 策略組合：雖然附近類似多個高端樓盤在售，但本案充分利用容積率低以及環境優勢定位為高端樓盤住宅市場，通過產品差異化，特色化以及出色的營銷策略，建立項目核心競爭力，實現項目價值提升。

3 項目定位

3.1 項目產品定位

項目產品定位高端住宅樓，高等檔次。此項目可分為三種戶型：三室二廳二衛、、四室兩廳兩衛以及聯排，由于本項目針對目標客戶群體為以改善型消費者，因此主力戶型為四房。

項目使用BIM 智慧施工，樓盤特點智慧宜居生態，在保障住宅的私密性的同時建設商鋪，在不影響居民的生活品質的前提下給居民帶來生活的便捷。

3.2 價格定位

根據A 項目物業特點及市場調查的分析預測，擬定本項目銷售物業及銷售均價如下：①住宅均價：19000 元/m2；②商鋪均價：40000 元/m2；③車位均價：200000 元/個。

3.3 項目主要技術經濟指標如表2

表2 項目主要技術經濟指標

4 項目財務分析

4.1 總成本費用估算

A 項目總投資 108882.86 萬元，其中土地費用70365.48 萬元、前期工程費1013.79 萬元，基礎設施建設費608.27 萬元，建筑安裝工程費20275.75 萬元，管理費用4754.93 萬元，財務費用4579.85 萬元。

4.2 銷售收入及稅金估計

4.2.1 房地產項目銷售收入測算表如表3

表3 房地產項目銷售收入測算表

4.2.2 開發期經營稅費估算表如表4

表4 開發期經營稅費估算表

①土地增值稅（預征）：148314.68×1%=1483.15（萬元）

②企業所得稅=（188314.68×15%-13784.22-6585.17）×25%=323.76（萬元）

4.3 投資計劃及資金籌措估算

4.3.1 資金籌措方案

本項目資金主要來源于自有資金、預收定金（按行業慣例，本項目在辦完相關手續后，可提前預售，收取部分定金或預售收入作為建設資金的有利補充。）銀行借款三種籌借方式，見表5。

表5 資金籌措表 （單位：萬元）

4.3.2 建設期貸款利息

銀行貸款分別于2020 年借款12000 萬元，占2020 年投資額的37.2%，2021 年借款20000 萬元，占2021 年投資額的36.7%，2022 年借款8000 萬元，占2022 年投資額的36.7%。合計貸款40000 萬元，分三年投入建設經營期，按復利計息，年利率為6.9%，具體如表6。

表6 貸款利息表

4.4 項目財務評價

4.4.1 靜態盈利能力分析

①利潤總額=銷售收入-總成本費用-土地增值稅銷售稅金及附加=148314.68-108882.86-6585.17-1483.15=31363.50

②投資利潤率=（年平均利潤總額/總投資額）×100%

=（10454.5/108882.86）×100%=9.6%

③資本金利潤率=（年平均利潤總額／自有資金）×100%

=（10454.5/30000）×100%=34.84%

④資本金凈利潤=（年平均稅后利潤總額／自有資金）×100%=（10298/30000）×100%=34.3%

⑤銷售毛利率=（銷售利潤/銷售收入）×100%

=（148314.68-108882.86）/148314.68×100%=26.59%

⑥銷售凈利率=（銷售凈利潤/銷售收入）×100%=（148314.68-108882.86-6585.17）/148314.68×100%=22.14%

⑦成本利潤率=（開發利潤/項目總開發成本）×100%=（148314.68-108882.86-6585.17）/108882.86×100%=30.17%

⑧靜態投資回收期=累計凈現金流量開始出現正值的年份數-1+上一年累計凈現金流量的絕對值/出現正值年份的凈現金流量=（2-1）+|-7929.3|/34390.6=1.23（年）

以上靜態指標與房地產同行業相應指標比較，可以接受，故項目經濟上可行。

4.4.2 動態盈利能力分析

設基準收益率為20%，經計算：

財務內部收益率（FIRR）

0=-8329.5+34390.6/（1+FIRR）+4832.8/（1+FIRR）2

解得FIRR=327%本項目財務內部收益率大于基準收益率20%，本項目盈利好。

財務凈現值（FNPV）

I=20%

FNPV=-8329.5+34390.6/（1+20%）+4832.8/（1+20%）2=23685（萬元）

動態投資回收期=（2-1）+|8329.5|/34390.6=1.24 年

由以上可以看出，本項目財務凈現值均為正值。即表明該項目不僅收回投資而且取得了比既定收益率更高的收益。財務內部收益率均遠遠大于基準收益率，投資回收期也在建設經營期限制范圍內。說明本項目在經濟上是可行的。

5 不確定性分析

5.1 盈虧平衡分析

該小區物業包括住宅、商鋪和車位，銷售總面積為90762.5m2，其中住宅 67969.2m2，商鋪 1739.3m2，車位 600個，平均銷售價為16341 元/m2，總銷售收入為148314.68萬元，營業稅金及附加6585.17 萬元，土地費用為70365.48 萬元，建筑安裝工程費20275.75 萬元，財務費用為4579.85 萬元，由《投資成本費用表》可知：

開發成本=95098.64 萬元

開發費用=管理費用+銷售費用+財務費用=13784.22萬元

固定成本=土地費用+財務費用，即70365.48+4579.85=74945.33 萬元

可變成本=開發成本+開發費用-固定成本

即95098.64+13784.22-74945.33=33937.53 萬元

由開發利潤=銷售收入-固定成本-可變成本-稅金=148314.68-74945.33-33937.53-6585.17=32846.65 萬元

即 B=R-FC-VC-r（其中 B：利潤，P：銷售單價，Q：銷售數量，FC：固定成本，VC：可變成本，r：稅金，R：銷售收入=PQ）。

最低售價臨界點：當B=0 時，把Q=90762.5m2，代入式（1）中，得 P0=12722.0（元/m2）

最低銷售量臨界點：當B=0 時，把P=16341 元/m2代入（1）中得 Q0=70661.5（m2）

上述計算表明：①如果本項目的整體價格在12722.0元/m2以上時，項目有利潤。②如果說本項目只需銷售70661.5m2以上就可保證項目產生利潤。

5.2 敏感性分析

影響該項目經濟效益不確定因素中最有可能發生波動的是建筑安裝工程費和銷售價格。因而，該項目針對建筑安裝工程費和價格分別上下波動10%、20%進行敏感性分析，評價指標為財務凈現值變化值和財務凈現值變化幅度。

由表7、表8 可見，建筑安裝工程費和銷售價格都是本項目的敏感因素，相比之下，銷售價格因素更為敏感，且本項目敏感因素在±20%變化過程中財務凈現值一直保持大于零，故該項目具有較好的抗風險能力。

表7 建筑安裝工程費變動對財務指標的影響

6 結論與建議

6.1 結論

本文首先對南寧市及良慶區投資開發經營環境進行了系統的分析。結合本項目區位城市房地產市場及地區經濟發展現狀，通過對A 項目定位、所開發的商住樓項目的投資分析、財務評價和風險分析后，得出結果表明該項目在經濟上是可行的，并且具有較好的抗風險能力。

6.2 建議

①通過論證，項目是可行的，應加快辦理有關前期手續，申辦市、區部分規費的減免，爭取早日開工建設。

②本項目的關鍵是各年度預期銷售收入能否實現。若銷售進度能加快，則項目投資更有保障，財務收益狀況會明顯好于評估結果，反之亦然。因此，項目主辦者對此應給予足夠的關注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，制定一份具有特色鮮明的營銷策劃，在營銷過程中注重多元化的營銷手段，突出本項目的特色與優勢，將開發商的營銷理念更好的貫徹落實，并根據銷售情況適時調整工程進度和售價。

③提前識別項目風險，做好相應的措施，建筑工程不可預見因素很多，各方面的因素都會對項目造成影響。