試論土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響

吳建華 進(jìn)賢縣自然資源局

進(jìn)入千禧年代以來，居高不下的房?jī)r(jià)引發(fā)的住房困難、住房公平等問題引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2001 年至2019 年，住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)了快速上漲的態(tài)勢(shì)，商品住宅的銷售均價(jià)由2170 元/m2上漲到9310 元/m2，漲了4 倍之多。但是，國民收入水平跟不上住房?jī)r(jià)格的增長，根據(jù)易居研究院發(fā)布的《全國房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》，2020 年全國商品性住房的房?jī)r(jià)與收入之比為9.2，再次創(chuàng)造了新的歷史紀(jì)錄。過快上漲的房?jī)r(jià)促使大量資源擠入房地產(chǎn)行業(yè)，催生大量的房地產(chǎn)投機(jī)行為，不利于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

一、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

當(dāng)前，關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系的研究主要集中在三個(gè)方面。首先，成本論，這一觀點(diǎn)主要來自于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本包含了獲取土地使用權(quán)的價(jià)格，認(rèn)為地價(jià)的變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)有重要影響，地價(jià)增長是房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要原因；其次，需求論，主要論述了需求與供給的關(guān)系，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中基本的生產(chǎn)要素，其需求取決于消費(fèi)者對(duì)房屋建筑的需求，住宅價(jià)格的上升會(huì)吸引更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來投資和開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致對(duì)土地需求量的大幅增加，進(jìn)而導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。所以，地價(jià)的上漲和下跌取決于住房?jī)r(jià)格的上漲和下降；第三，互動(dòng)論，結(jié)合需求和成本理論，認(rèn)為土地出讓的價(jià)格和住宅價(jià)格之間存在著相互影響的關(guān)系，并分別在不同時(shí)期發(fā)揮著促進(jìn)作用。

土地價(jià)格上漲引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，張浩、李仲飛（2016）用“玉米法律悖論”解釋道，玉米的價(jià)格因?yàn)橛衩追啥仙瑥亩鴶U(kuò)大了國內(nèi)玉米生產(chǎn)規(guī)模和增加了對(duì)種植玉米土地的需求。因此，玉米價(jià)格的上升并非由于土地價(jià)格的變高，而是與此相反。消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)需求的增長導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格的上漲，而房產(chǎn)價(jià)格的上漲又保證了房地產(chǎn)開發(fā)投資的可靠收益，促使大量的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷擴(kuò)大企業(yè)的投資規(guī)模。大規(guī)模的土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，因此對(duì)土地供應(yīng)的需求也在增加，但由于土地資源的稀有屬性，不可能永遠(yuǎn)供應(yīng)下去，從而導(dǎo)致可用于開發(fā)的地價(jià)上漲。相反，倘若房地產(chǎn)需求減少，則房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮程度將下降，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的投資與開發(fā)，從而導(dǎo)致土地需求減少，地價(jià)下降。由此可以看出，從土地出讓市場(chǎng)的供給與需求關(guān)系分析土地價(jià)格的變化，可以得出土地價(jià)格的變化受住宅價(jià)格的影響，是住宅價(jià)格在不同情形下變動(dòng)的反饋，但是，土地價(jià)格的上漲又會(huì)反過來影響下一階段開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格，二者可說是互相促進(jìn)的。

城鎮(zhèn)土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響途徑是多種多樣的，但歸根結(jié)底都是通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系來實(shí)現(xiàn)。土地供應(yīng)量隨房?jī)r(jià)的高低而發(fā)生相應(yīng)變化，在完全競(jìng)爭(zhēng)的自由市場(chǎng)條件下能保證土地供應(yīng)市場(chǎng)的需求與供給均衡，但現(xiàn)實(shí)是沒有一個(gè)國家的土地出讓機(jī)制是完全競(jìng)爭(zhēng)的。

2019 年8 月第十三屆全國人大第十二次會(huì)議修訂了《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》，刪去了現(xiàn)行法律關(guān)于“從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定”。符合城市土地利用規(guī)范的工業(yè)、商業(yè)等建設(shè)用地，以及按照相關(guān)法律法規(guī)來登記的集體經(jīng)營性用地，集體能通過出讓、出租等方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。即集體建設(shè)用地不需要征收，直接進(jìn)入市場(chǎng)，旨在改變和改善現(xiàn)有的建設(shè)用地供應(yīng)方式，打破了只有國有建設(shè)用地才能進(jìn)入土地市場(chǎng)的局面，允許集體轉(zhuǎn)讓和租賃建設(shè)用地，從而土地出讓增加了供地對(duì)象和數(shù)量。但是，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市必須符合規(guī)劃，還須依法登記，并在當(dāng)?shù)卣甓韧恋乩糜?jì)劃中予以安排，取得土地使用權(quán)的權(quán)利人不得隨意改變土地的性質(zhì)。可見，集體用地入市不會(huì)對(duì)城市土地供應(yīng)市場(chǎng)造成沖擊，故在本文的研究中不做考慮。

二、土地供應(yīng)現(xiàn)狀

在我國，高度壟斷的土地供應(yīng)體制限制了國家作為唯一的土地出讓者，而對(duì)土地的需求巨大，土地出讓的時(shí)間、地理位置、數(shù)量等均受有關(guān)部門控制。此外，土地供應(yīng)還限制了地塊出讓條件（如容積率）、自持比例等，城市土地供應(yīng)量對(duì)住房?jī)r(jià)格仍有較大影響。

長期土地供應(yīng)相對(duì)有彈性，通過及時(shí)地增加土地供應(yīng)量，使房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積有效得到補(bǔ)充，從而使住房?jī)r(jià)格得以安穩(wěn)。所以，當(dāng)一個(gè)城市有大量的土地出讓時(shí)，從理論上可通過不斷增加土地供給，可以避免房?jī)r(jià)上升，而在地塊出讓較少的城市，土地供給不足很容易導(dǎo)致住宅價(jià)格持續(xù)上升。但是，供求平衡的根本是供需之間在價(jià)格的不斷變化的基礎(chǔ)上而產(chǎn)生的相互影響的過程，而城市化率、人均可支配收入等對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響是顯著的，其在長時(shí)間內(nèi)的擴(kuò)張將很容易打破土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)之間的短期平衡。

以A 市為例，見表1，除2016 年以外，A 市土地出讓一直保持增長的勢(shì)頭，在土地出讓金額和土地出讓面積都有所體現(xiàn)2019年土地出讓金為16142769 萬元，而2014年才8762674 萬元，5 年間增長了84.22%，出現(xiàn)了較大的增長，但是，2019 年A 市地價(jià)大幅下跌，可能和A 市政府土地供應(yīng)計(jì)劃的有效實(shí)施和國家“房住不炒”宏觀調(diào)控政策的有力約束密切有關(guān)，讓房子回歸居住功能。A 市外圍區(qū)域的土地價(jià)格的漲幅大于市中心區(qū)域，與之相對(duì)應(yīng)的是外圍區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅也大于中心區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅。

表1 A 市2015 年-2019 年土地出讓金

三、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系優(yōu)化的具體策略

（一）完善土地出讓機(jī)制，使土地供應(yīng)主體多元化

伴隨著城市化進(jìn)程的加速，大批農(nóng)村人口涌入城市，空心村的存在產(chǎn)生了大量的閑置土地，農(nóng)村土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，同時(shí)，由于A 市人口集中，土地顯得短缺，特別是住宅用地供給長期不能滿足需求，可根據(jù)新版的《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》對(duì)村集體的閑置土地納入土地出讓計(jì)劃，增加城市土地特別是住宅用地的供應(yīng)。同時(shí)，盤活存量土地，落實(shí)省政府相關(guān)文件的精神，集中力量充分運(yùn)用市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，提高區(qū)域品味，形成新的空間組合和獨(dú)特的景觀，將存量土地早日納入政府的土地儲(chǔ)備中。

（二）遏制“炒房”，堅(jiān)持住房的居住功能

房地產(chǎn)相對(duì)來說是保值增值的行業(yè)，大批企業(yè)和個(gè)人為牟取暴利而哄抬房?jī)r(jià)來炒房，使我國商品房空置率不斷上升，政府提供的住房如果不能落實(shí)到老百姓手里，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。居高不下的房?jī)r(jià)，會(huì)給社會(huì)的安穩(wěn)帶來一定的不利因素，由于土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及的建筑設(shè)計(jì)、廣告、房產(chǎn)金融、物業(yè)運(yùn)營等產(chǎn)業(yè)眾多，其自身并不具備自我調(diào)控的能力，各級(jí)政府和有關(guān)部門應(yīng)在保證土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定的前提下，加強(qiáng)對(duì)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)、財(cái)政、貨幣等政策的控制，抑制住房?jī)r(jià)格的過快增長，在商品房住宅市場(chǎng)上調(diào)整土地的出讓條件來限制高檔商品房的市場(chǎng)份額，增加普通住宅的土地和房屋供應(yīng)，滿足更多普通居民的住房需求。

同時(shí)，以符合土地利用總體規(guī)劃為原則，限制土地出讓條件減少高檔商品住宅和商業(yè)用房的供應(yīng)，增加中低價(jià)位普通商品房的市場(chǎng)供應(yīng)比例，根據(jù)市場(chǎng)需求情況適當(dāng)調(diào)整土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)和節(jié)奏，避免住房?jī)r(jià)格大起大落。

（三）禁止開發(fā)商土地儲(chǔ)備

地方政府要嚴(yán)格貫徹落實(shí)土地供應(yīng)政策，對(duì)本地方的閑置土地要加強(qiáng)管控，同時(shí)嚴(yán)禁開發(fā)商將手中的土地進(jìn)行囤積，否則十分不利于地方政府對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)整管控。而且因?yàn)閮?chǔ)備土地的價(jià)格受到市場(chǎng)因素影響較大，極易給地方政府帶來極大的挑戰(zhàn)。因此，強(qiáng)化存量土地優(yōu)化配置，各級(jí)政府和有關(guān)部門要對(duì)不按時(shí)開工的建設(shè)用地進(jìn)行嚴(yán)厲查處，保證土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的變化及時(shí)反饋，促進(jìn)房屋建筑的有效供給，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，遏制國有建設(shè)土地的閑置現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而將土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行充分的優(yōu)化，確保保障性住房土地建設(shè)的充足，有利于緩和土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的矛盾，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格合理回歸。

A 市有20 年的歷史經(jīng)驗(yàn)來制定可操作性強(qiáng)的土地供應(yīng)年度計(jì)劃，整個(gè)計(jì)劃內(nèi)容十分豐富，不僅僅計(jì)劃年度內(nèi)土地供應(yīng)數(shù)量，同時(shí)對(duì)該市的每一塊土地都有相應(yīng)的編號(hào)與管理，其檔案資料十分完善。只有充分掌握該市的土地用途、自持比例以及實(shí)際情況，才能夠真正實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)與住房工程建設(shè)的需求相匹配。另外就是當(dāng)下城鎮(zhèn)化率大幅度提升，鄉(xiāng)村人口逐漸向城市進(jìn)行大量的轉(zhuǎn)移，因此城市的住宅市場(chǎng)仍然具有穩(wěn)健的發(fā)展空間。所以A 城市要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地供應(yīng)等進(jìn)行充分的認(rèn)識(shí)，把握其運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律與本質(zhì)，有效地通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)來達(dá)到管控的目的，最大程度地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量、穩(wěn)健發(fā)展，同時(shí)又能夠使得價(jià)格回歸合理。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)并非獨(dú)立存在，而是我國市場(chǎng)主體的組成部分，受各方面因素的影響，文章只從土地供應(yīng)與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的角度進(jìn)行了分析和研究，并未涉及國家層面的數(shù)據(jù)分析，也未涉及貨幣政策、限購限貸政策等，因而存在一定的不足。對(duì)于不同地理位置的土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，可能不適用于不同區(qū)域，因此，對(duì)不同區(qū)域進(jìn)行研究時(shí)，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及影響因素。以期為今后針對(duì)土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相關(guān)問題的研究提供一定的參考。