國(guó)際稅務(wù)：負(fù)扣稅房產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用的利弊及啟示

徐 遞 1 張玉乾 2

（1.東莞深圳清華大學(xué)研究院創(chuàng)新中心 廣東 東莞 523808；2.寧波諾丁漢大學(xué)商學(xué)院 浙江 寧波 315100）

一、什么是負(fù)扣稅

“負(fù)扣稅”（Negative Gearing）是現(xiàn)存于少數(shù)西方國(guó)家中的一種特殊計(jì)稅方式：投資者使用外借資本投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，若在某年度該資產(chǎn)造成了投資凈虧損（通常表現(xiàn)為所投資產(chǎn)產(chǎn)生的費(fèi)用支出大于其收益凈流入），則此虧損額可被用來(lái)抵扣該投資者在當(dāng)年的其他應(yīng)稅收入。例如：投資者甲通過(guò)銀行貸款100萬(wàn)元，用來(lái)購(gòu)買(mǎi)一處房產(chǎn)用作租賃投資。若每年的綜合租金收入為5萬(wàn)元，每年的銀行利息費(fèi)用為8萬(wàn)元，則甲可以用折合投資虧損的3萬(wàn)元（5萬(wàn)-8萬(wàn)）來(lái)抵減他當(dāng)年的其他的應(yīng)稅收入，從而減少個(gè)人的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，負(fù)扣稅常應(yīng)用在金融資產(chǎn)投資和實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資領(lǐng)域。在金融投資領(lǐng)域，負(fù)扣稅表現(xiàn)為投資者通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借入信貸資產(chǎn)所產(chǎn)生的利息費(fèi)用大于投資收益。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資領(lǐng)域，負(fù)扣稅表現(xiàn)為投資者通過(guò)融資擴(kuò)大實(shí)體投資項(xiàng)目短期投資所發(fā)生的費(fèi)用大于投資收益。

由于負(fù)扣稅能在短期情況下減少投資者的應(yīng)納稅款，它能衍生出一種特殊的杠桿效應(yīng)：投資者有意通過(guò)借款，擴(kuò)大投資組合。若投資期間產(chǎn)生了凈虧損，負(fù)扣稅可用來(lái)沖抵個(gè)稅，間接降低了投資損失。之所以稱(chēng)之為杠桿效應(yīng)，是因?yàn)橥顿Y者能同時(shí)獲得兩個(gè)層面的潛在收益：1.前期利用負(fù)扣稅所減少的納稅額，2.出售資產(chǎn)時(shí)獲得的資產(chǎn)凈利得。接著上述例子：如果投資者甲累計(jì)兩年都產(chǎn)生了投資虧損，共計(jì)6萬(wàn)元，但是在第二年末出售了該房產(chǎn)。扣除其他費(fèi)用后，該房產(chǎn)價(jià)值凈增了20萬(wàn)元（假設(shè)為120萬(wàn)）。甲通過(guò)該項(xiàng)投資，凈增值14萬(wàn)元（20萬(wàn)— 6萬(wàn)）。甲也在過(guò)去兩年中，利用負(fù)扣稅減少了個(gè)人稅負(fù)，從而間接地獲得了另一塊收益。

負(fù)扣稅不等同于投資杠桿。雖然負(fù)扣稅看似是一種有能效的稅務(wù)機(jī)制，但在某些國(guó)家（如澳大利亞）卻被認(rèn)為是催生房地產(chǎn)泡沫的元兇，甚至于媒體和學(xué)者將負(fù)扣稅制度同貧富分化聯(lián)系起來(lái)。為什么會(huì)產(chǎn)生這樣負(fù)面的觀點(diǎn)？有哪些西方國(guó)家取消了負(fù)扣稅？又有哪些國(guó)家仍在實(shí)行負(fù)扣稅？要解答這些問(wèn)題，本文將綜合比較國(guó)際上允許負(fù)扣稅機(jī)制的國(guó)家，并且了解各國(guó)間負(fù)扣稅在非自住房房產(chǎn)投資領(lǐng)域的實(shí)施是否有差異。

二、國(guó)際比較

如先前所述，負(fù)扣稅實(shí)質(zhì)上是利用投資產(chǎn)生的負(fù)現(xiàn)金流來(lái)抵減投資者的其他應(yīng)稅收入。正因?yàn)橥顿Y損失可以被用來(lái)抵扣應(yīng)稅收入，很多投資者將負(fù)扣稅看作有效的投資杠桿機(jī)制。在國(guó)際上，對(duì)于負(fù)扣稅的定義一直以來(lái)也非常模糊，比如在上世紀(jì)30年代，澳大利亞的個(gè)人所得稅中就間接肯定了負(fù)扣稅的存在，即房產(chǎn)投資的虧損可以用來(lái)抵扣其他應(yīng)稅收入。

表1 負(fù)扣稅：國(guó)際比較

如表1所示，各個(gè)國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)投資的稅收政策都不一致，特別是在非自住房投資方面，對(duì)負(fù)扣稅這種形式的計(jì)稅政策差異更大。在英國(guó)，負(fù)扣稅允許用在一般的投資項(xiàng)目。但是對(duì)于投資性非自住房產(chǎn)項(xiàng)目，投資者只能直接抵扣50%的房貸利息費(fèi)用，剩下50%的房貸利息費(fèi)用只能在符合特定條件后折扣抵減。在新西蘭，負(fù)扣稅同樣允許使用在投資活動(dòng)中。但自2018年以來(lái)，新西蘭稅務(wù)機(jī)構(gòu)推出了專(zhuān)款制度（Ring-Fencing Rule）用來(lái)遏制國(guó)內(nèi)過(guò)熱的房地產(chǎn)投資。現(xiàn)行的制度下，負(fù)扣稅允許使用在非自住房產(chǎn)的投資項(xiàng)目上，前提是房屋租金遵循市場(chǎng)價(jià)格而非人為干預(yù)。但新西蘭從2020年開(kāi)始，負(fù)扣稅將不允許用于投資性非自住房產(chǎn)。德國(guó)的負(fù)扣稅則相對(duì)保守。在德國(guó)，投資性非自住房產(chǎn)的損失只能用來(lái)抵扣將來(lái)同類(lèi)性質(zhì)的租金收益。這種要求下，投資者不能利用房產(chǎn)投資的虧損來(lái)抵減其他應(yīng)納稅收入。值得一提的是，德國(guó)的房產(chǎn)投資行業(yè)在過(guò)去十幾年里，并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫的現(xiàn)象。

三、負(fù)扣稅對(duì)房產(chǎn)投資的影響

在討論負(fù)扣稅對(duì)房產(chǎn)投資的影響時(shí)，往往需要涉及到另一個(gè)稅種——資本利得稅（Capital Gain Tax）。資本利得稅即資產(chǎn)增值并出售時(shí)需要繳納的稅，通常用在不動(dòng)產(chǎn)或固定資產(chǎn)上。結(jié)合表1，在資本利得稅上，有的國(guó)家采用統(tǒng)一稅率，如英國(guó)、荷蘭和瑞典；有的國(guó)家實(shí)行有條件的減免，如澳大利亞、美國(guó)、德國(guó)、比利時(shí)和愛(ài)爾蘭等；也有國(guó)家不征收資本利得稅，如新西蘭。

當(dāng)一個(gè)國(guó)家如澳大利亞，資本利得稅能夠有條件地減免，同時(shí)實(shí)行負(fù)扣稅制度時(shí)，會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資產(chǎn)生正面刺激作用。若受到非理性的市場(chǎng)期望（如預(yù)期房?jī)r(jià)漲幅會(huì)高于其他不動(dòng)產(chǎn)投資）和熱錢(qián)的涌入，該國(guó)家很容易催生房產(chǎn)投資泡沫。以下的例子展示了兩稅制結(jié)合后對(duì)投資者的利益影響。

假設(shè)甲投資者的個(gè)人薪酬收入為100萬(wàn)澳元，所對(duì)應(yīng)的個(gè)人所得稅率為40%（稅前收入高于15萬(wàn)澳元的稅率）。甲考慮通過(guò)借款投資一項(xiàng)非自住房產(chǎn)，該房產(chǎn)每年可收入2萬(wàn)澳幣租金，但每年需要支付12萬(wàn)澳幣的房貸相關(guān)費(fèi)用。因此該投資會(huì)造成每年10萬(wàn)澳元凈損失。

(1)如不打算投資，則甲每年的稅后凈收入為：

(2)如投資，但不允許使用負(fù)扣稅，則甲每年的稅后凈收入為：

(3)如投資，但允許負(fù)扣稅，則甲每年稅后凈收入為：

在確定投資的情況下，負(fù)扣稅的制度能給甲每年節(jié)省4萬(wàn)澳幣的個(gè)人所得稅。同時(shí)，由于該投資是虧損的，甲每年要承擔(dān)6萬(wàn)澳幣的凈虧損。

假設(shè)接下來(lái)的五年都是一樣的收支情況（即每年凈虧損6萬(wàn)澳幣），但是該房產(chǎn)增值了50萬(wàn)澳幣。若資本利得稅是20%。則甲通過(guò)投資這項(xiàng)房產(chǎn)總共獲益30萬(wàn)澳幣：

(1)投資凈收益：資本凈利得減去前期累虧

(2)節(jié)省下的個(gè)人所得稅

這其中的邏輯是：投資者愿意去投資非自住房，并承擔(dān)租金損失（即負(fù)現(xiàn)金流）。這是由于投資者預(yù)期房產(chǎn)增值的利潤(rùn)可以彌補(bǔ)租金損失。同時(shí)，在負(fù)扣稅的幫助下，投資者可以用這項(xiàng)投資損失抵扣其他的收入，進(jìn)而直接減少每年的納稅金額。在投資者出售該房產(chǎn)時(shí)，如果資本利得稅有一定的減免，那么投資者又省下了一部分的稅款。

四、澳大利亞：爭(zhēng)議中的負(fù)扣稅制度

好的稅務(wù)體制能夠促進(jìn)社會(huì)資源公平和有效的分配。但是有些學(xué)者認(rèn)為負(fù)扣稅與資本利得稅減免政策不能體現(xiàn)出公平和效率，因?yàn)檫@兩種稅制的結(jié)合，在某種程度上鼓勵(lì)投機(jī)行為，并且利得者多為高收入家庭。

在20世紀(jì)80年代中期，澳大利亞政府曾試圖取消房產(chǎn)投資中的負(fù)扣稅制度，但不到兩年后便重新啟用。自1999年起，澳大利亞開(kāi)始實(shí)施資本利得稅減免政策，具體措施為：若投資者持有資產(chǎn)超過(guò)12個(gè)月，那么當(dāng)他出售資產(chǎn)時(shí)，只需繳納一半的資本利得稅（參照表1）。近二十年來(lái)，澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連年保持高速增長(zhǎng)。2002年- 2012年，澳大利亞的住宅的售價(jià)上漲了近九成，公寓平均售價(jià)上漲了近四成。相對(duì)應(yīng)的租賃價(jià)格分別上漲了七成（住宅）和九成（公寓），兩項(xiàng)指數(shù)皆遠(yuǎn)高于物價(jià)上漲速度。高企的房?jī)r(jià)和過(guò)熱的非自住房產(chǎn)投資給澳大利亞經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，澳大利亞很多學(xué)者將矛頭指向負(fù)扣稅制度。

在2015年的一份報(bào)告中，一家獨(dú)立的機(jī)構(gòu)The Australia Institute通過(guò)模型，推算出負(fù)扣稅對(duì)澳大利亞稅務(wù)每年造成將近77億澳幣的損失，其中1/3的得利者為高收入人群。類(lèi)似觀點(diǎn)的報(bào)告很多，如Australian Council of Social Service在2015年報(bào)告中指出，負(fù)扣稅和資本利得稅的優(yōu)惠政策，不僅減少了政府的財(cái)政收入，同時(shí)也增加了澳大利亞的住房負(fù)擔(dān)。

因?yàn)槊つ康刈非蟾軛U效應(yīng)，每年有近七成的非自住房產(chǎn)投資項(xiàng)目是虧損的。對(duì)于這些投資者，負(fù)扣稅和資本利得稅的優(yōu)惠政策導(dǎo)致了他們盲目關(guān)心最終的資產(chǎn)增值而忽略了作為投資目的的租金收益，甚至有很多住房空置。由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，超過(guò)六成的低收入者買(mǎi)不起房子，甚至收入只能勉強(qiáng)支付每周的租金，越來(lái)越多的剛需購(gòu)房者（通常為首次購(gòu)房者）也面臨著沉重的購(gòu)房負(fù)擔(dān)?？紤]到近年來(lái)澳大利亞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，工資增長(zhǎng)緩慢，消費(fèi)日漸萎靡，澳大利亞中央銀行為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，接連地削減銀行基準(zhǔn)利息，但這樣反而又刺激了非自住房產(chǎn)的投資。

當(dāng)然，也有觀點(diǎn)反對(duì)剔除負(fù)扣稅。該觀點(diǎn)的基本邏輯是，負(fù)扣稅很大程度上是鼓勵(lì)投資者建房出租。如果剔除了負(fù)扣稅，那么投建新房的動(dòng)力會(huì)下降，進(jìn)而房屋租賃市場(chǎng)的供給下降，這將會(huì)導(dǎo)致高昂的租房成本，而有租房需求的主要群體往往是中低收入者。需要注明的是，這種觀點(diǎn)合理的前提是，投資者利用負(fù)扣稅是用來(lái)投資新建住房，從而增加住房供給量。但是根據(jù)澳大利亞政府的2015年數(shù)據(jù)，投資新建住房只占所有住房投資的6%，這意味著，絕大部分的負(fù)扣稅投資項(xiàng)目都是基于現(xiàn)有住房，也就是所謂的二手房。

結(jié)束語(yǔ)：

負(fù)扣稅常用于房產(chǎn)投資領(lǐng)域，并常認(rèn)為是撬動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。負(fù)扣稅的模式一方面可以鼓勵(lì)投資者對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，另一方面也容易引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目過(guò)熱，再結(jié)合資本利得稅機(jī)制，很多投資者甚至將負(fù)扣稅當(dāng)成投資杠桿。

本文著重分析了負(fù)扣稅在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，并舉例分析了為什么負(fù)扣稅在一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)行，以及西方社會(huì)輿論對(duì)負(fù)扣稅的爭(zhēng)議。以房產(chǎn)投資為例，在某個(gè)稅務(wù)年度，若房產(chǎn)投資產(chǎn)生的費(fèi)用支出（如房貸利息和房屋維修費(fèi)）大于其收入（如租金收入），那么這個(gè)年度的房產(chǎn)投資產(chǎn)生了凈虧損。在負(fù)扣稅的機(jī)制下，該年房產(chǎn)投資產(chǎn)生的虧損可以用來(lái)抵減投資者的其他應(yīng)稅收入（如薪酬），實(shí)質(zhì)上減少了投資者在這個(gè)年度的綜合納稅額。雖然賬面上，該項(xiàng)房產(chǎn)是產(chǎn)生了凈虧損，但當(dāng)房產(chǎn)增值出售后，其綜合資產(chǎn)利得有可能遠(yuǎn)超之前所累積的投資虧損，此為直接收益。同時(shí)，投資者也在其投資虧損的年度里，利用負(fù)扣稅減少了納稅額度，此為間接收益。

從房產(chǎn)投資行業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)去幾十年，許多西方國(guó)家經(jīng)歷了房地產(chǎn)投資的起伏周期。其中一個(gè)共性是，許多西方國(guó)家的非自住房投資遠(yuǎn)大于自住房和公租房的投資。以愛(ài)爾蘭和英國(guó)為例，兩國(guó)近十年來(lái)，都經(jīng)歷了房地產(chǎn)投資熱，并在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫而飽受爭(zhēng)議。在美國(guó)，房產(chǎn)泡沫的破裂在金融危機(jī)之后，導(dǎo)致大量的自住房產(chǎn)被迫抵押出售。在澳大利亞和新西蘭，雖然兩國(guó)沒(méi)有經(jīng)歷明顯的房市衰退，但是非自住房投資的增長(zhǎng)速率一直在逐步擴(kuò)大，其中主要幾個(gè)城市，如奧克蘭、悉尼等，已被列為全球住房成本最高的城市之列。

綜合來(lái)說(shuō)，負(fù)扣稅對(duì)投資性房產(chǎn)造成影響需要結(jié)合如下條件：（1）所在國(guó)是高稅收國(guó)家，即個(gè)人所得稅稅率較高。（2）所在國(guó)有政策鼓勵(lì)投資（包括房地產(chǎn)）。（3）所在國(guó)有較完善的資產(chǎn)（特別是不動(dòng)產(chǎn)）流轉(zhuǎn)制度。通過(guò)了解負(fù)扣稅的機(jī)制和產(chǎn)生的內(nèi)因，本文對(duì)我國(guó)稅務(wù)改革有一定借鑒意義，特別是對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征的改革，具有針對(duì)性的參考價(jià)值。