居民小區自主管理體會

李思維　張意竹　呂明山

居民小區是一個復雜且難管理的群體。雖然法律賦予了業主們自治權，但是，小區究竟如何自治？如何做到規范管理？

6年多來，遼寧省大連市甘井子區金寓花園四期業主委員會與業主們，一起把小區作為試驗田，把如何自主管理作為一個課題來研究，取得一些成效。

金寓花園四期每一屆業委會成員都能夠做到嚴格自律，不貪不占，不亂花原本屬于全體業主的每一分錢，工作中也沒有假公濟私的現象。業委會成員都能按時足額地繳納物業費，帶頭遵守小區的規章制度和管理，盡其所能地為業主服務。

因此，大家都愿意相信并跟隨業委會，自然產生了公信力和感召力，營造出了積極、健康、文明、向上的小區居住環境。周圍小區的居民都羨慕我們小區有一個干凈、干事、讓人信得過的業委會。

小區是一個單獨的自治體，以什么樣的方式展開工作十分重要。我們小區是業委會主事，業主當家。業委會做具體事務，為業主服務。

6年來，業委會始終堅持小區所有事務，無論大事小情一律公開透明，從不藏著掖著，有事從來都是充分聽取業主們的建議和意見，與大家一起商量著辦。小區任何事情都是在陽光下運作，經得起質疑和檢驗。

讓大家知道我們正在做什么，是怎么做的，這樣就較好地做到了增信釋疑。這種管理方式也保障了業主們的知情權、參與權和監督權，杜絕了一個人或者少數幾個人說了算的問題。我們還提倡業主對業委會的工作及其成員實施監督。

小區物業的聘用、換屆選舉、財務管理等，從來都是大家關注度比較高的熱點、焦點和難點問題。在這些看似棘手，容易引發不公、不滿和矛盾的事情上，我們從來不越俎代庖，而是放手讓大家討論，由業主們決定。

小區財務一直以來都是大家比較關注的敏感問題。由于我們嚴格執行財務管理規定，尤其是賬目完全公開，業主們隨時可以查看（包括已經核銷的原始單據），這就從根源上防止貪占行為的發生。正是由于小區所有事務一律公開，業主們才能感受到公平、公正、公信。

業委會還建立了“業主議事會”制度。但凡屬于院內熱點問題或是大家普遍關心的事，經業主提議，業委會都會不定期召集業主開“議事會”。

大家可以自由、平等、公開地發表自己的意見和建議，形成一定的共識后，“議案”將提交業委會討論決定?？梢哉f，業委會所作的決定都具有廣泛的民意基礎，有業主曾說，“你們辦的，就是我們盼的”。

國有國法，家有家規。小區是“自由人”的聯合體。這么多人集聚在一起，一定要建章立制，要有規矩，告訴大家什么事可以做，什么事不被允許，使業主們有章可循。這對小區內的每一個人而言，也是自我約束的行為規范。

6年前，業委會針對當時小區內發生的各種問題痛定思痛，與業主們一起制定了小區《文明公約》《樓長職責》《管理導則》《業主委員會章程》和《財務管理辦法》。這些規章貼合業主生活和居住實際，容易被大家接受，容易引導大家照著去做。后來，隨著新情況的出現，我們及時補充了一些新的內容，使制度不斷完善。

管理中，建章立制是一方面，更主要的是大家自覺遵從、維護，并采取相應的措施確保制度的落實。

舉一個典型的例子。為了加強對院內道路的安全管理，我們先是安裝了減速器，又設置了人、車分離帶，后來畫出了交通標識，并作出“限時停車，超時收費”的安排。這樣做的目的，就是為了堵住潛在的安全漏洞。

現在，業主們普遍反映，院內的路面寬敞了，小區更加寧靜祥和，尤其是老人、孩子在院內行走活動更方便、更安全了。

居民小區注重精神文明建設，最根本的是提高業主的素質。小區自治、實行民主管理，需要業主們民主（認知）素養的提高;強調鄰里和諧，全體業主的整體文明程度一定要跟上;建立基于規則的小區秩序，還得靠業主的自我約束來實現。

業委會組織業主制定《文明公約》的目的，就是引導業主“說文明話、做文明事、當文明人”。這些年來，業委會始終把文明建設作為主線，貫穿于小區自治的全過程，緊緊圍繞建設“文明樓院”這個主題展開工作。

業委會組織的“傳承紅色基因、建設文明樓院”系列活動，包括舉行“光榮之家”掛牌儀式，宣傳板《丁香園》《紫薔薇》時評欄目設立，評選小區年度“杰出貢獻獎”等，都是以精神文明建設為支撐，并與小區自主管理的實際深度融合，使其落地生根。

在發揮精神文明建設引領作用的過程中，業委會組織業主開展一系列豐富多彩的文化活動。小區有書法組、器樂組、朗誦組、演唱組、舞蹈組、武術組、乒乓球隊等，各組都能常年堅持活動。

我們在院內安裝了草坪音樂，定期、定時播放中外名曲，給業主們以美的享受，提升業主們的音樂素養。這些都極大地豐富了業主們的精神文化生活，助推小區文明建設。

這些年來，業委會一直堅持用溫情凝聚業主，努力將小區營造出家的氛圍，使業主們有認同感和歸屬感。連續3年國慶、中秋雙節期間，我們從小區的公共收益中拿出一部分資金，為業主分發雞蛋、月餅。小區的公共收益取之于民、用之于民，增強了業主們的獲得感和幸福感。

每逢重大節日，小區都有自己的活動，要進行院內裝扮布置，濃濃的節日氛圍使業主們有一個歡快愉悅的心情、心境和大家庭的感覺。

我們小區有兩個自己的“節日”。每年3月最后一個周末是“迎春日”，主要是綠化或環境衛生大掃除。農歷八月十五前后有一個“和諧日”，由各樓自行組織，業主們要么歡宴舉杯，要么賞月聯歡。

就像一個大家庭在節慶時共度歡樂時光，打破了過去一個樓住著卻彼此不相識的尷尬。這兩個節日，每年都有不同的主題和活動安排，如今已經成為小區重要的文化標識和精神符號。

經過這些年的努力，精神文明建設在小區已經取得積極成效。這集中反映在兩個方面，一是業主們的素質有了較大提高，精神面貌也發生了很大變化，人們普遍心態平和，不急不躁，說話言語溫和，鄰里間友善和睦，每個人安守著各自的本分，享受著自己努力付出帶來的快樂。二是小區給人的印象“舒服”。當初，我們制定的“風清氣正、環境整潔、秩序井然、安寧祥和”的小區文明建設的目標，已經全面實現。

6年前，小區一度問題頻發。小區公共資源被少數人強行占有，有的種蔬菜、栽果樹，有的私搭亂建、擴充自家地盤，有的將公共庫房據為己有……這些嚴重不公的現象引發廣泛不滿和憤怒，鄰里之間爭吵不斷，亂象超出想象。

當時，一部分有正義感的業主勇敢地站出來，以“敢較真、敢碰硬、敢堅持原則”的勇氣，“清理門戶”。

一是果斷地結束了時任業委會對小區的管理（罷免）;二是提出小區的公共資源一律必須有償使用，該清退的清退，該交租金的交租金;三是清除“自留地”，實行整體規劃，統一管理;四是堅決拆除違建，收回了多年被占的場地，清除阻礙業主們出行的路障;五是與原物業公司簽訂的合同期滿后不再續聘。

在小區風氣凈化的過程中，新的業委會注意引導業主樹立責任意識并積極參與其中，讓大家認識到小區業主是一個居住的共同體，小區的好壞直接關系到每一個人的切身利益，小區好則大家好。

一度，小區內經常通過聯署簽名方式就某一問題集體發聲，正是發揮了群體的力量，逐步糾正了小區存在的一些突出問題。

現在服務于我們小區的是長春博文物業管理有限公司。3年多來，雙方能夠按照物業服務合同的約定各司其職，認真踐行承諾。

物業與業主之間經常會發生矛盾，業委會始終堅持做到“兩個維護”，既要維護業主們的合法權益，也要維護物業的效益。每半年，雙方會舉行一次聯席會議，溝通有關工作情況，交流看法，交換意見。每年，物業向業主大會報告工作之前，業委會都要認真聽取、審議其報告內容，提出意見和建議。業委會有專人負責對口物業管理，避免給物業工作造成忙亂。

我們共同致力于小區的管理和發展，這體現在“三個共同”，即對小區的管理有著共同的思考，對小區的發展目標（愿景）有著共同的規劃，在其規劃逐步推進的過程中有著共同的投資。

這些年，小區建設年年有新變化，年年上新臺階。業主們看在眼里，喜在心上。去年底，小區組織對物業服務滿意度測評，89%的業主表示滿意并同意續聘。

今年，我們雙方商定的共建內容是建“園林式庭院”、升級改造“業主之家”，為業主提供一個舒適的共享空間。

我們有理由相信，經過業主、業委會和物業公司的共同努力，小區還會有更大的變化，會進一步提高業主們的幸福指數。這不正是不斷滿足“人民群眾對美好生活的向往”嗎？